腰子会2015迎新盛会 房产互联元年的屌丝人与苦逼事

　　刚才讲了自然成长，1960年之后，美国的二手房市场爆发，房源不再那么稀缺，这个平台就开始越来越多的会员加入。1971年的时候，已经有92%的经纪人全部使用MLS，撮合效率极大的提升。所以美国的独立经纪人是建立在这个平台之上，每年的独立经纪人一点都不独立，所谓的独立经纪人只是所谓的签合同的，只是我跟老板之间没有雇佣关系，是合同关系而已。美国的经纪人非常强的依赖于这个平台，没有这个平台做不成事情，因为这个平台是我们生存和工作的基础。所以美国的经纪人，是长在MLS这个市场土壤上成长出来的东西，所以没有这个平台的时候，你说独立经纪人离它还有点远，但是一旦有这个平台独立经纪人就会自然出现。

　　（PPT图示）为什么会出现？可以看一下这个佣金结构里面，70%的收入全部都到了经纪人手里，所以美国没有经纪公司，或者经纪公司很弱小，所以平台崛起，公司消亡，这是自然规律。但是传统的MLS为什么会被互联网替代？就是因为它无法解决一个很核心的问题，这个问题也是我们现在就需要迫切思考的问题，传统的MLS无法解决经纪人评价问题，那么在美国就诞生了一个物种，叫特许经营品牌，21世纪、科威不动产都是来自于美国特许大的经营品牌，它诞生了，为什么？它为经纪人增信，经纪人的行为无法监测、信息不对称的情况下，这时候产生了一个品牌，为经纪人增信的机制。在美国活的最爽的就是品牌，卖品牌的完全净资产，是因为MLS前提下它的存在是有意义的，互补了MLS的缺陷，就是经纪人的评价问题，我们知道传统的评价还是无法解决的。如果这个品牌还提供不了培训等其它的东西，这就没有太大的价值，在互联网时代这个东西被互联网时代所取代。

　　为什么经纪人在互联网时代仍然不可替代？就是因为我们房屋交易本身决定了我们不可能在平台上直接下单、付钱、交房，这是不可能的。所以房地产信息平台存在的意义，第一个是形象的意向，其实讨价还价、达成交易全部需要经纪人，在这一点我们需要再次总结一下经纪人的功能，因为我们是居间性质，是替买家和卖家来讨价还价，所以在中国经纪人跟其他的有很大不同，他是两边都要去撮合去谈的，价格是谈出来的，这就是二手房交易价格跟一般的标准价格不同，比如说我在京东买一个东西，电视机是多少钱就是多少钱，但是房子不到最后成交就不知道值多少钱，是不断的谈出来的，比如说挂的价格一定不是最终成交的价格，叫的价格也不是，两边是讨价出来的，所以这中间有很多机会所在。美国的平台怎么做？比如我是卖家，我就想把我的价格多卖出10%，然后我给你多少佣金，你帮我卖，卖的高我就给你钱，或者业主跳出经纪人在平台上买广告，所以他们自己也在不断找价格。未来互联网一定有很多方式让业主清楚自己卖多少价格的房子，让买者知道自己买多少价格的房子，做资产定价。

　　形成交易之后，每一次交易形成口碑、评价，形成下一次推荐，这是整个的流程。

　　第三个结论，无论是互联网还是向互联网转型的传统中介，最后能否胜出取决于是否提升经纪人的撮合效率。

　　要把信息先解决了，中国的问题跟美国的问题一样，美国的互联网平台，因为有MLS这个平台在，所以它的数据不全。我们知道MLS是网络化的，互联网平台，MOVE就是它的网站、它的平台，这个网站虽然有房源，有数据，但是没有用户，它已经被收购了，估值非常低，所以两个东西缺一不可，需要信息，也需要用户，买方和卖方都在这里。

　　（PPT图示）大家看一下这个图，国内的搜房跟它是一样的，常年的直线，不做研发投入，所以企业不可能上升。

　　（PPT图示）在美国出现了双面怪物，叫Redfin，它没有上市，没有它的公开资料，我们全部是把网站上所有的数据扒出来。所以在美国有强大的MLS这个物种上还能有这个怪物，其实它是一个经纪公司，我自己招人，发很高的工资，我自己做所有的服务，全流程控制，从你进来到你离开，我要控制所有的服务。然后是搜索引擎很强大，专业化的分工。即便把它当做媒体，最主要的就是它可以时时连接所有的MLS数据，为什么？我先把自己定义成经纪公司，它的CEO从硅谷来的，名片上印一个经纪公司的CEO，他觉得很丢人，因为在美国只有你是经纪公司才能对接所有的MLS数据，比如说互联网公司，不跟你对就打官司，打了两年胜诉之后就以条件对接所有的MLS，全部真房源，而且没有任何滞后，线上线下深度融合。所以它是基于互联网技术的经纪公司，全流程控制，它的团队里面是自生态的组织，一个小组组长对客户总体负责，成交的历史不要多，另外负责协调，包括贷款、看房，一天到晚带人看房。所以形成了自生态的组织，这个组织对客户满意度负责，所有的工资和奖金都取决于用户满意度，他们的工资很高，远远高于同行。同时他的佣金比别人更低，因为他的效率很高，这是因为在美国面临MLS跟经纪公司的抵制涨的非常慢，但是这种模式一旦复制到中国就太难以想象了。所以你要去想，这个跟爱屋吉屋的模式是不是非常像？就是这样的。现在扩张很快，现在又拿了很大一笔资金，全国扩张，所以这个工作一上市会非常强，我们非常看好。

　　最后一个问题，中国的O2O未来会怎么样？我觉得第一一定会非常快，因为传统的足够傻，效率足够低。最后建立一个平台，这个平台评价机制，我认为房源信息、评价机制都很重要，但对于未来我们都不清楚，看不清未来，所以未来什么状况也不清楚，只能去等待有人不断的试错，但是我觉得试错的速度一定会加快。未来我们看到更有效的经纪人评价、更集中的信息交互、更好的交易环节。

　　对于未来的变化，当别人拿着枪来打你的时候，有的人说还在练胸肌，说我的胸肌很发达，未来就是新物种对旧物种的替代。