腰子会2015迎新盛会 房产互联元年的屌丝人与苦逼事

　　前段时间我代表中国公寓联盟做了一个解释，对青年长租公寓做了一个科普性质的解释。青年长租公寓简单来说就是两种形态，一种是集中式，一种是分散式，分散式里面有合租式和整租式，集中式一般是一栋楼租下来之后，按照我要设计的格局，一般是30平左右，有大有小，按照我的格局去改造非毛坯，之后配上家具、家电，配上相应的服务人员，这样一个服务式公寓产品就出来了。分散式是一个毛坯房租过来非毛坯，按照我的标准配上家具家电等等，配上相应的物业服务，优客的做法是合租。他们用了这个新的业态之后，把之前租房客户端的痛点和业主方的一些痛点都解决了，基本上找房难的问题解决了，找房贵也靠价格相对透明解决了，住的差的问题更不用说了，提供了非常细致的服务。业主方的问题也解决了，非毛坯施工、出租后的管理等等问题全部交给青年公寓的运营商了。两端问题都解决了之后，变成了市场的存量资源，包括存量的居住住宅和工业厂房，比如说以前做招待所经营不好的各种各样的物业都释放出来。这样供应方释放出来，经过公寓运营商的改造做成优质产品，双方的问题都得到了解决。

　　这个行业的发展，总结下来是这么一个过程。10年—12年这个新的业态开始形成，13年开始一直到现在是更快发展的一个过程，这个过程很典型的就是一些VC去投资里这面的企业。我们有一个中国公寓联盟，是一些比较踏实做事的创业者加入在里面，比如说青客的屈总等等，上海的青年会明天也要讲，他们的产品做的非常好。我们投了深圳的公寓企业，优家就是小米公寓。

　　这个行业有一个特点，它的地域性比较强，长租公寓跟日租式的商务酒店相比地域属性比较强，你在北京住商务酒店房间里会提供中央空调，冬天会开暖风，你让人天天在北京吹空调是要出人命的，所以长租公寓会装暖气，所以地域属性比较强。大家都知道，非毛坯是一个无底洞，在这个行业里做的比较好的，30平的一间房十几万的钱会投下去，这样就导致非毛坯投入的不同，出租房子的定价、租金也就不同，所以最后出现的格局，在纵轴方面价格有一个区隔，在横轴方面地域有区隔，目前比较多的是在当地发展，目前有全国扩张，但是扩张的速度不像经纪型酒店那么快。

　　（PPT图示）这里面蓝色的是分散式的，绿色的是集中式的，这里面企业有各自的优点，待会儿我们讲模式的时候可以再提一下每一家企业对应的模式。

　　目前青年长租公寓的做法，就是我去包租一个物业，要么是分散式的住房，一间一间居民的小区房，一套一套的，要么是一栋楼，做法基本是包租下来，然后去非毛坯、改造，然后负责运营、出租，现在主流模式是这样子。未来从长租公寓这个事来讲，首先总得有人建造，不管是一个破旧的厂房还是一个比较好的小区，首先要有建造，然后持有，找业主去包租，现在公寓方做了出租、运营，未来价值链可能去做一个分割。比如业主模式是开发商自己建造好，并且非毛坯好，现在已经开始出现开发商去建一些20平左右的小房间，这个房间做出来就是为了做出租的。他可能是建造好了，非毛坯好了，包括提前跟公寓运营商去谈好了，然后把这个房子卖给个人业主，但是卖的时候就告诉你这个房子要租，整栋楼都带着租约给一个公寓运营公司，公寓运营公司只需要把这个物业租入，然后来运营。

　　另外一种模式，公寓运营商只做运营，开发商做建造，建造完了之后给园区或者有的大企业，比如说像华为公寓之类。大企业持有这个物业，它负责出资金非毛坯，最后委托公寓运营商去运营。

　　还有一种模式，实际上这种模式现在我们在探讨，已经开始跟一些合作方沟通这种方式。开发商去建造一个物业，业主持有，包租的基金出资，非毛坯的资金投入基金来出。但因为非毛坯是一个比较有技术含量的事，有一个比较低级的笑话，有一家中介公司在南京做了一个物业，跟某个公寓运营商去谈，然后套他们的经验，套完了之后最后自己做这个物业。自己做完了这个物业之后，可能对长租公寓需求不太理解，所以最后产品做出来，要运营之前发现电容量设计的不够。其实在长租公寓非毛坯里面也有很多很多的细节，这个非毛坯的实施，包括后面的招租运营这些事情可以交给运营公司来说。

　　还有一种模式，前面这几个模式都可以用比较简单的方式画出来，还有一种模式画不出来，未来随着社会形态的变化，整个形态非常的碎片化，未来在哪些环节会变成社会化的，比如说房主很分散，个人持有的，甚至未来业主这一端都会有基金来解决，非毛坯也是社会化的，可能有一个非毛坯平台体系，谁做的好，谁招标中标了之后就来非毛坯。运营的方式都有管家，管家是自己出钱请的合同工，未来管家有没有像经纪人一样是社会化的？所以未来模式演化成什么样不好说，所以这个模型画不出来。

责任编辑：李诗倩