三类城市迎落户增量 房企开启二三线城市土地争夺战

　　据悉，住建部今年1月24日最新公布的《2017年城市建设统计年鉴》显示，城区人口300万至500万的城市共有沈阳、大连、长春、哈尔滨、杭州、济南、青岛、郑州、昆明、西安等10座城市。城区人口100万至300万的城市则包括石家庄、唐山、邯郸、保定、无锡、徐州、常州、苏州、长沙、佛山、东莞、海口、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等59座城市。

　　张宏伟分析称，现在户籍政策的全面放开主要面向的是省会城市及周边城市，这些城市人口的增加也势必会带来房地产市场需求的增加。对此，二三线城市的市场潜力还会进一步释放，对一些具备较好的教育资源和医疗资源的城市(比如南京、杭州等)而言，市场表现可能会尤其明显。

　　实际上，从近年来“抢人大战”的进展来看，有不少城市已在放宽落户条件方面率先行动起来。中原地产研究中心统计数据显示，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。而落户门槛的全面放开，必将把抢人大战推向另一个高潮，也必将把房价预期热潮推向一个新的高度。

　　尽管如此，在南京林业大学城市与房地产研究中心主任、南京大学城市社会学博士孟祥远看来，“全面放开放宽落户条件”并不是房价上涨的绝对信号，也不意味着“房住不炒”的原则有所动摇。

　　“中国全面实现城市化是一个漫长的过程，在一线城市结束城市化之后，紧接着就是省会城市、二三线城市的城市化。在这个过程中必然会带来蓬勃的需求，这一点从房企不断加快的拿地节奏也能看出一些端倪。在楼市调控方面，现在国家主张的一城一策、因城施策战略允许地方在房价保持中性稳定的前提下，在市场调控方面拥有一定的自由度和空间。”他说。

　　“现在各城市在落户条件、购房条件、市场调控等方面推出的不同政策，并不是违背‘房住不炒’的原则，而是结合自身实际采取一些灵活应对房地产市场的措施，从而保持地方经济的活力和稳定。“孟祥远补充道。

　　房企布局强三线

　　近期，从房企的表态来看，由于一线城市限购限贷政策尚未放松且整体已经进入存量房时代，大多数房企还是将目标定在二线城市和强三线城市。

　　当代置业执行董事兼总裁张鹏近期表示，在城市方面，一线城市没有感受到更大面积的放松迹象，2019年房地产行业的主战场可能在二线城市和强三线城市。

　　旭辉控股集团董事长林中此前表示，根据国际经验，一个国家的城镇化率在50%以前，一线城市具有强大的聚集效应;而在城镇化率由50%向70%发展的过程中，二线、强三线城市将涌现大量的机遇。林中认为，“特别是长江经济带、成渝及中西部的二、三线城市比如贵阳、西安，以及形成了自己的特色产业，并拥有持续人口导入的新兴都市圈，将为房地产市场带来新的机会。有人口导入、产业发展的三四线城市，增长机会尤其明显。”

　　土地市场也间接反映了这一趋势。近期，长三角多地土地市场回温明显，甚至出现多家房企竞争一地块高溢价成交的现象。据中国指数研究院数据显示，在2019年3月25日-2019年3月31日这一周，住宅用地成交总价top10中，长三角占据榜单半壁江山。在楼面价排行榜中，长三角宅地交易活跃，占据榜单半数。3月份，杭州平均溢价率达到36%，明显高于其他城市。

　　张大伟分析认为， 2018年土地市场因为持续的调控和融资压力，部分企业拿地较少，而在最近降准、融资压力有所缓解的情况下，部分企业再次进入土地市场抢地，特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速。

　　抢人大战升级“抢地大战”?

　　一边是各城市抢人大战迎来高潮，另一边房企在二三线城市的“土地争夺”也已战火熊熊。

　　从房企在2016年到2018年间拿地情况的变化来看，国泰君安证券研究数据显示，多房企2018年出现地域下沉。一二线政策趋紧叠加三四线棚改铺开，近两年房企拿地向三四线下沉趋势明显，2016年房企拿地城市能级三四线城市占比15%，到2018年提升至35%。样本房企中，中型房企下沉趋势更明显，近年来凭借“高周转”模式在三四线城市快速渗透。

　　具体到样本房企来看，在整体拿地区域下沉的背景下，万达集团、华远地产、金融街、蓝光发展、富力地产、荣安地产、宝龙地产、保利地产、绿地控股与旭辉集团等房企2018年拿地下沉的幅度更大，三四线城市拿地占比同比增幅达到20%以上。同时也有部分房企2018年逆势在一二线城市拿地，一二线城市拿地占比同比增幅达到5%以上，包括华夏幸福、电建地产、中交地产、时代中国、阳光城、路劲基建、美的地产、中海地产、融创地产和滨江集团。