三类城市迎落户增量 房企开启二三线城市土地争夺战

　　4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出多类型大城市放松或取消落户限制，推动1亿人在城市落户的相关内容受到重点关注。

　　实际上，从近年来“抢人大战”的进展来看，有不少城市已在放宽落户条件方面率先行动起来，房企也加速了布局中低线城市的步伐，争相拿地。

　　机构数据显示，近两年房企拿地向三四线下沉趋势明显，2016年房企拿地城市能级三四线城市占比15%，到2018年提升至35%。而进入2019年以来，房企的拿地热情则主要体现在二线及强三线城市。包括中骏集团、雅居乐、美的置业、旭辉控股等在内的多家房企都曾公开表示，未来楼市机遇在二线和强三线城市。

　　三类城市迎落户增量

　　国盛证券分析师刘郁认为，Ⅱ型大城市应重点关注自身吸引力强劲且存在限购政策的城市，预计这些城市受政策影响较大，可分为三类：1)京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的II型大城市，如无锡、宁波。2)三大城市群以外城市群的第二、三位城市，如长沙。3)人口大省的前两大城市。除以上三类城市外，其他城市需要综合考虑经济总量、产业结构、教育医疗资源等公共服务和自然环境等因素。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从2000年-2016年，我国的城镇化率从36.22%上升到了58.52%，但是我国的城市户籍率与城镇化率相差18.87%。2018年，中国常住人口与户籍人口城镇化率相差达到16.21%，与此同时，人户分离的人口仍然高达2.86亿人。拥有居住地城市户口，很大意义上，就有了享受义务教育以及其他公共资源分配。从趋势上看，中国还有巨大的户籍城镇化空间。

　　《任务》中多类型大城市放松或取消落户限制，推动1亿人在城市落户的相关内容受到重点关注。实际上，此前已经有杭州、海南省等多地通过人才引进政策放宽对于特定人群的落户限制。此次Ⅱ型大城市全面放开放宽落户条件，预计将为东南部发达地区、成渝地区以及西南省区的强三线城市吸引大量落户人群。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个。从力度与数量看，刷新历史记录。特别是二线和省会城市，人才落户，补贴购房等政策井喷。从政策细节来看，这些人才政策主要吸引的是高学历的毕业生等人才，且有年龄和在当地工作年限和社保要求，相对门槛较高。

　　而《任务》中将中型城市的落户门槛全面下放，其中指出，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这被业内普遍认为利好强三线城市吸引人才。

　　住建部此前发布的《2017年城乡建设统计年鉴》显示，城区人口在100万-500万的城市近70个，其中300万-500万人口的城市分别有西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春等;100万-300万的城市分别有太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、汕头、南宁、福州、无锡、合肥、东莞、乌鲁木齐、贵阳、洛阳、徐州、厦门、唐山、宁波、邯郸、兰州、临沂、淄博、常州、温州等。

　　此外，本次《任务》中提到，超大特大城市要推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散。对此，张大伟表示，未来一些大都市圈内的三四线城市，将会是产业布局和人口落户的重点，这些城市同样也具备较大的发展潜力。

　　落户放松并不是调控放松

　　“户籍制度的放松不是调控政策的转向。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，户籍制度的放宽只是城镇化发展的举措，本身是为了打破城乡二元结构的障碍，推动城市发展高质量城镇化，为保持经济持续健康发展提供有力支撑，并不是调控政策的放松。

　　多年来，我国也出台过多个相关政策。比如，2016年10月，国务院办公厅关于印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》，指出在“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上;2018年3月，国家发改委《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，指出继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案。

　　但对房地产的积极影响肯定会有。一个很简单的道理：放松户籍，一方面可以吸引人才，另一方面也可以提高城镇化水平。这既带来了购房需求，也带来了城市更新的机会。

　　落户的放松，是否会刺激购房需求?在许小乐看来，放宽落户短期内刺激需求释放，但影响会被逐渐消化。“放宽户籍制度一定程度上打破了限购门槛，也就意味着更多的人可以进入房地产市场，对一些住房供给本身不足的城市造成冲击。“他说。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也分析，2017年以来的各地“抢人”动作，都和城镇化发展有关。此次政策或会强化各地人才落户等相关政策，对于购房需求等影响是比较大的。

　　哪些地方或将受到影响呢?不知道各位小伙伴有没有注意到这个重磅政策中规划的几个城市群。在业内看来，这次政策也将对城市群发展有较为明显的导向，“尤其会影响成渝、哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州西宁、呼包鄂榆等城市群的规划力度。”严跃进说，从后续成长性来看，长江中游以及关中平原或是后续可以重点关注的区域。

　　但对于很多老百姓来说，更关心的是——城市里的人多了，购房需求就会增加，那会不会再现“抢房”“一天一个价”?

　　其实，在落户政策宽松背景下，近几年部分二线城市纷纷出台了人才引进政策，短期吸引了一定购房需求。以西安和天津为例，西安在实施人才落户政策后，落户人口大增，房地产市场明显好转，房价也快速上涨;天津在2018年实施人才政策后二手房成交量激增。

　　“落户政策带来的房价上涨预期刺激需求短期内释放，但落户政策并不必然会带来房价的上涨，需要与供给、信贷相结合才会发挥作用。”许小乐说，当前的调控环境下，房贷监管较为严格，一些城市的库存逐渐走高，人口进入城市也不一定造成供需紧张。

　　从此前一些“抢人”动作频频的城市来看，落户政策刺激起来的购房热情往往不可持续，比如天津和西安在人才引进政策后，市场仍然随着调控环境的严厉而出现回落。

　　详细来看，这次政策因为对不同层级的城市有不同的要求，对当地楼市的影响也会不同。

　　“对基本面较好的二线城市会带来利好。”许小乐说，本次对于大城市的落户限制进一步放松，尤其是城区常住人口100万-300万的大城市全面取消落户限制，对于部分仍有购房社保缴纳年限的城市，其购房需求短期内可能会有所增加，比如厦门、长沙和苏州这些城市。而像石家庄、太原等经济基本面略差、人口吸引力不足的城市，全面取消落户限制对房地产市场的影响相对较弱。

　　但他也认为，常住人口300万至500万的大城市，全面放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制的新政，将使得济南、青岛、杭州等城市迎来利好，而西安、郑州等城市落户政策门槛已经很低，人口引进红利已在2018年被消耗掉一部分。

　　此外，对于超大和特大城市，虽然要求加大落户规模，但对于北京和上海来说落户将依旧困难，需求难以短期内释放。“深圳、南京、武汉等城市，人口仍有流入空间，长期来看会对其房地产市场产生利好。”他说。

　　来自中原地产的统计显示，截至目前，2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个。“从力度与数量看，都刷新了历史记录。特别是二三线城市，发布人才落户、补贴购房等政策井喷。” 中原地产首席分析师张大伟说，这些城市吸引来了很多购房者，甚至有可能出现炒房客借助人才政策购房落户的可能性。人才对城市的作用应该是在产业，而不是房地产。“人才政策不能成为房地产调控的窗户，房地产限购关上了房地产投资的大门，太宽松的人才引进政策又来扩大购房窗户。”张大伟说。

　　如此来看，未来将享受到政策红利的城市应先做好准备，应对可能带来的楼市影响。许小乐说，在放开户籍限制时，也应该适当增加住房建设用地供应，实行“人地挂钩”，避免供需矛盾扩大;继续做好房地产市场管控，防止借机炒作，造成短期市场波动。

　　与此同时，这次政策也和租赁市场的发展进行了挂钩，明确了租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户的概念，甚至提到了“压实地方政府主体责任”的概念。严跃进表示，后续在租赁住房和落户方面，各地可能会有更多的政策鼓励内容，利好租赁用户的权益保障。

　　多地放宽落户条件，中小城市潜力加码

　　2017年以来，全国各地的人才抢夺战火不断升级。据不完全统计，一二三四线的约60个城市先后加入了这场人才竞争。多数城市的“抢人战术”都是通过降低落户门槛、发放租房补贴等来吸引学历型人才。进入2019年，抢人大战开始从“抢人才”到“抢人口”过渡，继合肥、宁波、石家庄等城市后，杭州市也将落户门槛降低至“大专学历以上”。

　　近日，国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，公布了加快农业转移人口市民化，加快城乡融合发展等在内的19项重点任务。其中明确，城区常住人口100万—300万大城市全面取消落户限制，城区常住人口300 万—500万大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

　　据悉，住建部今年1月24日最新公布的《2017年城市建设统计年鉴》显示，城区人口300万至500万的城市共有沈阳、大连、长春、哈尔滨、杭州、济南、青岛、郑州、昆明、西安等10座城市。城区人口100万至300万的城市则包括石家庄、唐山、邯郸、保定、无锡、徐州、常州、苏州、长沙、佛山、东莞、海口、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等59座城市。

　　张宏伟分析称，现在户籍政策的全面放开主要面向的是省会城市及周边城市，这些城市人口的增加也势必会带来房地产市场需求的增加。对此，二三线城市的市场潜力还会进一步释放，对一些具备较好的教育资源和医疗资源的城市(比如南京、杭州等)而言，市场表现可能会尤其明显。

　　实际上，从近年来“抢人大战”的进展来看，有不少城市已在放宽落户条件方面率先行动起来。中原地产研究中心统计数据显示，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。而落户门槛的全面放开，必将把抢人大战推向另一个高潮，也必将把房价预期热潮推向一个新的高度。

　　尽管如此，在南京林业大学城市与房地产研究中心主任、南京大学城市社会学博士孟祥远看来，“全面放开放宽落户条件”并不是房价上涨的绝对信号，也不意味着“房住不炒”的原则有所动摇。

　　“中国全面实现城市化是一个漫长的过程，在一线城市结束城市化之后，紧接着就是省会城市、二三线城市的城市化。在这个过程中必然会带来蓬勃的需求，这一点从房企不断加快的拿地节奏也能看出一些端倪。在楼市调控方面，现在国家主张的一城一策、因城施策战略允许地方在房价保持中性稳定的前提下，在市场调控方面拥有一定的自由度和空间。”他说。

　　“现在各城市在落户条件、购房条件、市场调控等方面推出的不同政策，并不是违背‘房住不炒’的原则，而是结合自身实际采取一些灵活应对房地产市场的措施，从而保持地方经济的活力和稳定。“孟祥远补充道。

　　房企布局强三线

　　近期，从房企的表态来看，由于一线城市限购限贷政策尚未放松且整体已经进入存量房时代，大多数房企还是将目标定在二线城市和强三线城市。

　　当代置业执行董事兼总裁张鹏近期表示，在城市方面，一线城市没有感受到更大面积的放松迹象，2019年房地产行业的主战场可能在二线城市和强三线城市。

　　旭辉控股集团董事长林中此前表示，根据国际经验，一个国家的城镇化率在50%以前，一线城市具有强大的聚集效应;而在城镇化率由50%向70%发展的过程中，二线、强三线城市将涌现大量的机遇。林中认为，“特别是长江经济带、成渝及中西部的二、三线城市比如贵阳、西安，以及形成了自己的特色产业，并拥有持续人口导入的新兴都市圈，将为房地产市场带来新的机会。有人口导入、产业发展的三四线城市，增长机会尤其明显。”

　　土地市场也间接反映了这一趋势。近期，长三角多地土地市场回温明显，甚至出现多家房企竞争一地块高溢价成交的现象。据中国指数研究院数据显示，在2019年3月25日-2019年3月31日这一周，住宅用地成交总价top10中，长三角占据榜单半壁江山。在楼面价排行榜中，长三角宅地交易活跃，占据榜单半数。3月份，杭州平均溢价率达到36%，明显高于其他城市。

　　张大伟分析认为， 2018年土地市场因为持续的调控和融资压力，部分企业拿地较少，而在最近降准、融资压力有所缓解的情况下，部分企业再次进入土地市场抢地，特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速。

　　抢人大战升级“抢地大战”?

　　一边是各城市抢人大战迎来高潮，另一边房企在二三线城市的“土地争夺”也已战火熊熊。

　　从房企在2016年到2018年间拿地情况的变化来看，国泰君安证券研究数据显示，多房企2018年出现地域下沉。一二线政策趋紧叠加三四线棚改铺开，近两年房企拿地向三四线下沉趋势明显，2016年房企拿地城市能级三四线城市占比15%，到2018年提升至35%。样本房企中，中型房企下沉趋势更明显，近年来凭借“高周转”模式在三四线城市快速渗透。

　　具体到样本房企来看，在整体拿地区域下沉的背景下，万达集团、华远地产、金融街、蓝光发展、富力地产、荣安地产、宝龙地产、保利地产、绿地控股与旭辉集团等房企2018年拿地下沉的幅度更大，三四线城市拿地占比同比增幅达到20%以上。同时也有部分房企2018年逆势在一二线城市拿地，一二线城市拿地占比同比增幅达到5%以上，包括华夏幸福、电建地产、中交地产、时代中国、阳光城、路劲基建、美的地产、中海地产、融创地产和滨江集团。

　　而进入2019年以来，房企的拿地热情则主要体现在二线及强三线城市。克而瑞研究院通过对2019年一二线城市土地成交的近千宗土地进行统计分析发现，截至3月13日，土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市，而热点的粤港澳大湾区，由于广州、深圳等城市土地供应有限，热度还未显现。

　　张宏伟表示，春节过后，整个二线城市的土地市场回暖已较为明显。从长三角到珠三角地区，甚至到一些省会、强三线城市的土地交易热度来看，房企之间的抢地大战正在持续。虽然没有2017年那么热，但是整个回暖的速度还是超出业内预期的。而抢人大战带来的需求的增加也必然使土地市场有所反应。

　　不过，由于扩张规模及速度过快，部分在房企加快向中低线城市布局的过程中也暴露出不少问题，虚假宣传、违章盖楼、违规预售、工程质量不达标等情况时有发生。

　　对此，张宏伟分析称，近年来房企工程质量与违规操作等现象之所以频繁暴露，是因为房企还处在拼速度、拼规模的阶段。“近年来房企市场集中度迅速增加，各房企之间还处于博弈的过程中。所以大家还是在迅速做全国化布局，在拼规模并抢占市场地位和市场份额。当速度和规模占据房企发展的主导地位之后，周转率提升了，工程质量方面就难免出现一些问题，比如违规施工、违规建楼、工程质量问题等。”张宏伟说。

　　“从去年至今频繁爆发的楼盘维权事件和工程安全事故来看，其实是在为房企敲响警钟，房企在向中底线城市加速布局过程中，不能一味的去强调规模，还要注重产品质量，注重管控管控体系，注重品牌效应等等。”张宏伟补充道。

　　(房掌柜整理自北京日报、中国证券报、财经网)