三类城市迎落户增量 房企开启二三线城市土地争夺战

　　哪些地方或将受到影响呢?不知道各位小伙伴有没有注意到这个重磅政策中规划的几个城市群。在业内看来，这次政策也将对城市群发展有较为明显的导向，“尤其会影响成渝、哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州西宁、呼包鄂榆等城市群的规划力度。”严跃进说，从后续成长性来看，长江中游以及关中平原或是后续可以重点关注的区域。

　　但对于很多老百姓来说，更关心的是——城市里的人多了，购房需求就会增加，那会不会再现“抢房”“一天一个价”?

　　其实，在落户政策宽松背景下，近几年部分二线城市纷纷出台了人才引进政策，短期吸引了一定购房需求。以西安和天津为例，西安在实施人才落户政策后，落户人口大增，房地产市场明显好转，房价也快速上涨;天津在2018年实施人才政策后二手房成交量激增。

　　“落户政策带来的房价上涨预期刺激需求短期内释放，但落户政策并不必然会带来房价的上涨，需要与供给、信贷相结合才会发挥作用。”许小乐说，当前的调控环境下，房贷监管较为严格，一些城市的库存逐渐走高，人口进入城市也不一定造成供需紧张。

　　从此前一些“抢人”动作频频的城市来看，落户政策刺激起来的购房热情往往不可持续，比如天津和西安在人才引进政策后，市场仍然随着调控环境的严厉而出现回落。

　　详细来看，这次政策因为对不同层级的城市有不同的要求，对当地楼市的影响也会不同。

　　“对基本面较好的二线城市会带来利好。”许小乐说，本次对于大城市的落户限制进一步放松，尤其是城区常住人口100万-300万的大城市全面取消落户限制，对于部分仍有购房社保缴纳年限的城市，其购房需求短期内可能会有所增加，比如厦门、长沙和苏州这些城市。而像石家庄、太原等经济基本面略差、人口吸引力不足的城市，全面取消落户限制对房地产市场的影响相对较弱。

　　但他也认为，常住人口300万至500万的大城市，全面放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制的新政，将使得济南、青岛、杭州等城市迎来利好，而西安、郑州等城市落户政策门槛已经很低，人口引进红利已在2018年被消耗掉一部分。

　　此外，对于超大和特大城市，虽然要求加大落户规模，但对于北京和上海来说落户将依旧困难，需求难以短期内释放。“深圳、南京、武汉等城市，人口仍有流入空间，长期来看会对其房地产市场产生利好。”他说。

　　来自中原地产的统计显示，截至目前，2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个。“从力度与数量看，都刷新了历史记录。特别是二三线城市，发布人才落户、补贴购房等政策井喷。” 中原地产首席分析师张大伟说，这些城市吸引来了很多购房者，甚至有可能出现炒房客借助人才政策购房落户的可能性。人才对城市的作用应该是在产业，而不是房地产。“人才政策不能成为房地产调控的窗户，房地产限购关上了房地产投资的大门，太宽松的人才引进政策又来扩大购房窗户。”张大伟说。

　　如此来看，未来将享受到政策红利的城市应先做好准备，应对可能带来的楼市影响。许小乐说，在放开户籍限制时，也应该适当增加住房建设用地供应，实行“人地挂钩”，避免供需矛盾扩大;继续做好房地产市场管控，防止借机炒作，造成短期市场波动。

　　与此同时，这次政策也和租赁市场的发展进行了挂钩，明确了租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户的概念，甚至提到了“压实地方政府主体责任”的概念。严跃进表示，后续在租赁住房和落户方面，各地可能会有更多的政策鼓励内容，利好租赁用户的权益保障。

　　多地放宽落户条件，中小城市潜力加码

　　2017年以来，全国各地的人才抢夺战火不断升级。据不完全统计，一二三四线的约60个城市先后加入了这场人才竞争。多数城市的“抢人战术”都是通过降低落户门槛、发放租房补贴等来吸引学历型人才。进入2019年，抢人大战开始从“抢人才”到“抢人口”过渡，继合肥、宁波、石家庄等城市后，杭州市也将落户门槛降低至“大专学历以上”。

　　近日，国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，公布了加快农业转移人口市民化，加快城乡融合发展等在内的19项重点任务。其中明确，城区常住人口100万—300万大城市全面取消落户限制，城区常住人口300 万—500万大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。