三类城市迎落户增量 房企开启二三线城市土地争夺战

　　4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出多类型大城市放松或取消落户限制，推动1亿人在城市落户的相关内容受到重点关注。

　　实际上，从近年来“抢人大战”的进展来看，有不少城市已在放宽落户条件方面率先行动起来，房企也加速了布局中低线城市的步伐，争相拿地。

　　机构数据显示，近两年房企拿地向三四线下沉趋势明显，2016年房企拿地城市能级三四线城市占比15%，到2018年提升至35%。而进入2019年以来，房企的拿地热情则主要体现在二线及强三线城市。包括中骏集团、雅居乐、美的置业、旭辉控股等在内的多家房企都曾公开表示，未来楼市机遇在二线和强三线城市。

　　三类城市迎落户增量

　　国盛证券分析师刘郁认为，Ⅱ型大城市应重点关注自身吸引力强劲且存在限购政策的城市，预计这些城市受政策影响较大，可分为三类：1)京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的II型大城市，如无锡、宁波。2)三大城市群以外城市群的第二、三位城市，如长沙。3)人口大省的前两大城市。除以上三类城市外，其他城市需要综合考虑经济总量、产业结构、教育医疗资源等公共服务和自然环境等因素。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从2000年-2016年，我国的城镇化率从36.22%上升到了58.52%，但是我国的城市户籍率与城镇化率相差18.87%。2018年，中国常住人口与户籍人口城镇化率相差达到16.21%，与此同时，人户分离的人口仍然高达2.86亿人。拥有居住地城市户口，很大意义上，就有了享受义务教育以及其他公共资源分配。从趋势上看，中国还有巨大的户籍城镇化空间。

　　《任务》中多类型大城市放松或取消落户限制，推动1亿人在城市落户的相关内容受到重点关注。实际上，此前已经有杭州、海南省等多地通过人才引进政策放宽对于特定人群的落户限制。此次Ⅱ型大城市全面放开放宽落户条件，预计将为东南部发达地区、成渝地区以及西南省区的强三线城市吸引大量落户人群。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个。从力度与数量看，刷新历史记录。特别是二线和省会城市，人才落户，补贴购房等政策井喷。从政策细节来看，这些人才政策主要吸引的是高学历的毕业生等人才，且有年龄和在当地工作年限和社保要求，相对门槛较高。

　　而《任务》中将中型城市的落户门槛全面下放，其中指出，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这被业内普遍认为利好强三线城市吸引人才。

　　住建部此前发布的《2017年城乡建设统计年鉴》显示，城区人口在100万-500万的城市近70个，其中300万-500万人口的城市分别有西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春等;100万-300万的城市分别有太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、汕头、南宁、福州、无锡、合肥、东莞、乌鲁木齐、贵阳、洛阳、徐州、厦门、唐山、宁波、邯郸、兰州、临沂、淄博、常州、温州等。

　　此外，本次《任务》中提到，超大特大城市要推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散。对此，张大伟表示，未来一些大都市圈内的三四线城市，将会是产业布局和人口落户的重点，这些城市同样也具备较大的发展潜力。

　　落户放松并不是调控放松

　　“户籍制度的放松不是调控政策的转向。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，户籍制度的放宽只是城镇化发展的举措，本身是为了打破城乡二元结构的障碍，推动城市发展高质量城镇化，为保持经济持续健康发展提供有力支撑，并不是调控政策的放松。

　　多年来，我国也出台过多个相关政策。比如，2016年10月，国务院办公厅关于印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》，指出在“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上;2018年3月，国家发改委《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，指出继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案。

　　但对房地产的积极影响肯定会有。一个很简单的道理：放松户籍，一方面可以吸引人才，另一方面也可以提高城镇化水平。这既带来了购房需求，也带来了城市更新的机会。

　　落户的放松，是否会刺激购房需求?在许小乐看来，放宽落户短期内刺激需求释放，但影响会被逐渐消化。“放宽户籍制度一定程度上打破了限购门槛，也就意味着更多的人可以进入房地产市场，对一些住房供给本身不足的城市造成冲击。“他说。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也分析，2017年以来的各地“抢人”动作，都和城镇化发展有关。此次政策或会强化各地人才落户等相关政策，对于购房需求等影响是比较大的。