谢逸枫：一线城市房价失控论纯属荒谬 不必恐慌

　　导读：报告显示，当月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00%，也是近两年来涨幅首次突破1%，该指数自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。以一线城市为代表的重点城市及部分东部沿海房价较高城市涨幅更为突出，是百城均价涨幅扩大主要原因。数据显示，2013年1月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00%，自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨，涨幅扩大0.77个百分点，也是近两年来涨幅首次突破1%。100个城市中，有64个城市环比上涨，35个城市环比下跌，1个城市持平。1月百城价格指数显示，1月全国百城住宅均价9812元/平方米，环比上涨1%，涨幅是25个月以来的最高值，其中北上广深四大一线城市均价更是环比上涨超2%(分别为25075元，涨2.27%;27655元，涨2.30%;14647元，涨2.14%;25060元，涨2.18%)。

　　虽然京沪深等地方政府部门在近期召开的地方“两会”期间，均针对楼市调控政策基调使用了“严格”字眼，广州虽未作出上述表态，但也强调“坚决”，似乎一线城市楼市调控今年依旧坚持从紧基调。但比起此前“最严厉，最严格”的政策措辞，“严格”、“坚决”这类力度逊色很多的字眼，究竟能对稳定市场预期产生多大效果，究竟这些措辞是否停留在文件和报告阶段，一切尚待观察。当然，一线城市调控再次升格的传言并非没有，比如网传“一线城市将停贷二套房”，有人将这一消息形容为“给春节前一路飙涨的一线楼市投下一枚信息炸弹”。但事实已经证明，仅仅从需求端加以抑制，并不能对遏制房价上涨产生釜底抽薪的效果。倒是深圳市在“两会”期间出台的《深圳市2013年国民经济和社会发展计划(草案)》中所提“将严格执行国家房地产调控政策，坚决遏制投机、投资性需求，落实差别化金融、税收政策”，为一线城市稳定楼市预期提供了一个很好的调控思路。

　　记者：今年1月北京、上海、深圳、广州的成交量同样达到历史成交高峰，一线城市房价涨势不减。种种迹象显示，一线城市楼市已进入热度不减的“高烧”状态，为什么成交会有如此大的放量?

　　谢逸枫：目前全国一线城市楼市“发高烧”难降温，主要是在政策引导下，龙头开发商前期经过以价换量，大量成交后，刚需产品已从供大于求转向了供不应求。一方面是刚需产品的供应紧张，造成了价格的企稳、上扬，继而“迫使”大量买家入市，从而推高了成交量。另外一方面是库存结构和成交结构严重倒置，除了会增加刚需产品的涨价压力，还会影响到后市的成交量。三是供应的停滞并未对同期成交构成过多的影响，市场交投仍较为活跃，原因即在于市场预期的持续向好及热卖惯性的延续。在2009-2012年，一线城市住宅类用地卖地逐年减少及2012年新开工量下降，相信2013年的整体新增供应量也将受到影响而出现相应回落。

　　记者：在“限购令”、“限贷令”等调控政策并未松动的背景下，是什么导致了一线城市购房者蜂拥入市以及房价的快速飙升?

　　谢逸枫：一线城市量价齐升最关键是刚需房企带头涨价与结构性上涨，主要是内部与外部的因素同时爆发，从内部因素看，一则是市场刚需旺盛，市场形成供小于求。二则房企不缺钱了，购房者收入也相对提高了。三则地价上涨推高房价，税费与灰色成本也推涨房价。四则调控目标转向稳定房价与成交，房价下降预期结束。五则调控政策只堵不疏，房地产市场已经很难用调控解决问题。六则调控未触及核心的制度性问题，未建立调控长性机制。七则全国一线城市作为资源最好、配套最好、有钱人最集中、地价最高、土地最稀缺、人口最多、购买力最高端的地方，房价上涨不是调控可以控制的。从外部因素看，一则gdp增长与经济发展离不开房地产业，房价与GDP增长已经同步。二则货币供应增长远超GDP增长，是一线城市房价上涨的内在动力。统计显示，2012年12月M2余额逼近百万亿元大关，而2012年全年GDP则为51.93万亿元，中国M2与GDP的比例创下历史新高——1.88倍。既然货币供应增长远超GDP增长，那么，流通中的货币过多，推升一线城市房价也就不足为怪了。三则居民收入增长是一线城市房价上涨的重要推手。根据国家统计局的数据，2012年我国城镇居民人均可支配收入24565元，名义同比增长12.6%，扣除价格因素实际增长9.6%，比上年加快1.2个百分点，高于全国GDP(7.8%)增速。据说这已是连续第三年人均可支配收入高于GDP增速。既然居民收入增长高于GDP增速，而一线城市房价此前一直没有大涨，那么现在大涨应属水涨船高的必然结果。四则中国缺乏投资渠道，股市、基金、证券、期货、黄金、保险不能抗通货膨胀，而房地产抗通货膨胀最牛，另外是收益稳定，风险小，年增长的利润比其他投资品高。

　　记者：今年1月北京、上海、广州、深圳等一线城市持续放大的成交量，引发了购房者对“房价是否会再度失控”的担忧，甚至认为一线城市房价已经失控。你怎么看?

　　谢逸枫：目前北京、上海、广州、深圳一线城市房价没有失控，仅仅是房价涨幅稍微增大了，而成交幅度扩大了。显然一线城市所谓的房价“失控论”纯属谬论，一则必须承认1月北上广深热闹开局迎开门红，量价齐升是正常表现，房价依然在政府控制范围。二则必须承认北上广深四个一线城市涨幅均2%多，不到3%，是合理的，没有2009年-2010年上涨20%以上的大幅度。三则必须承认政府的土地供应与超发的货币及旺盛的需求，是量价上升的关键。四则必须承认北上广深的资源是全国最好，地价最高，过于集中的结果就是房子越来越少，价格自然越来越高。五则一线城市商品房库存去化速度加快，消化周期趋于合理区位。