谢逸枫：一线城市房价失控论纯属荒谬 不必恐慌

　　导读：报告显示，当月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00%，也是近两年来涨幅首次突破1%，该指数自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。以一线城市为代表的重点城市及部分东部沿海房价较高城市涨幅更为突出，是百城均价涨幅扩大主要原因。数据显示，2013年1月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00%，自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨，涨幅扩大0.77个百分点，也是近两年来涨幅首次突破1%。100个城市中，有64个城市环比上涨，35个城市环比下跌，1个城市持平。1月百城价格指数显示，1月全国百城住宅均价9812元/平方米，环比上涨1%，涨幅是25个月以来的最高值，其中北上广深四大一线城市均价更是环比上涨超2%(分别为25075元，涨2.27%;27655元，涨2.30%;14647元，涨2.14%;25060元，涨2.18%)。

　　虽然京沪深等地方政府部门在近期召开的地方“两会”期间，均针对楼市调控政策基调使用了“严格”字眼，广州虽未作出上述表态，但也强调“坚决”，似乎一线城市楼市调控今年依旧坚持从紧基调。但比起此前“最严厉，最严格”的政策措辞，“严格”、“坚决”这类力度逊色很多的字眼，究竟能对稳定市场预期产生多大效果，究竟这些措辞是否停留在文件和报告阶段，一切尚待观察。当然，一线城市调控再次升格的传言并非没有，比如网传“一线城市将停贷二套房”，有人将这一消息形容为“给春节前一路飙涨的一线楼市投下一枚信息炸弹”。但事实已经证明，仅仅从需求端加以抑制，并不能对遏制房价上涨产生釜底抽薪的效果。倒是深圳市在“两会”期间出台的《深圳市2013年国民经济和社会发展计划(草案)》中所提“将严格执行国家房地产调控政策，坚决遏制投机、投资性需求，落实差别化金融、税收政策”，为一线城市稳定楼市预期提供了一个很好的调控思路。

　　记者：今年1月北京、上海、深圳、广州的成交量同样达到历史成交高峰，一线城市房价涨势不减。种种迹象显示，一线城市楼市已进入热度不减的“高烧”状态，为什么成交会有如此大的放量?

　　谢逸枫：目前全国一线城市楼市“发高烧”难降温，主要是在政策引导下，龙头开发商前期经过以价换量，大量成交后，刚需产品已从供大于求转向了供不应求。一方面是刚需产品的供应紧张，造成了价格的企稳、上扬，继而“迫使”大量买家入市，从而推高了成交量。另外一方面是库存结构和成交结构严重倒置，除了会增加刚需产品的涨价压力，还会影响到后市的成交量。三是供应的停滞并未对同期成交构成过多的影响，市场交投仍较为活跃，原因即在于市场预期的持续向好及热卖惯性的延续。在2009-2012年，一线城市住宅类用地卖地逐年减少及2012年新开工量下降，相信2013年的整体新增供应量也将受到影响而出现相应回落。

　　记者：在“限购令”、“限贷令”等调控政策并未松动的背景下，是什么导致了一线城市购房者蜂拥入市以及房价的快速飙升?

　　谢逸枫：一线城市量价齐升最关键是刚需房企带头涨价与结构性上涨，主要是内部与外部的因素同时爆发，从内部因素看，一则是市场刚需旺盛，市场形成供小于求。二则房企不缺钱了，购房者收入也相对提高了。三则地价上涨推高房价，税费与灰色成本也推涨房价。四则调控目标转向稳定房价与成交，房价下降预期结束。五则调控政策只堵不疏，房地产市场已经很难用调控解决问题。六则调控未触及核心的制度性问题，未建立调控长性机制。七则全国一线城市作为资源最好、配套最好、有钱人最集中、地价最高、土地最稀缺、人口最多、购买力最高端的地方，房价上涨不是调控可以控制的。从外部因素看，一则gdp增长与经济发展离不开房地产业，房价与GDP增长已经同步。二则货币供应增长远超GDP增长，是一线城市房价上涨的内在动力。统计显示，2012年12月M2余额逼近百万亿元大关，而2012年全年GDP则为51.93万亿元，中国M2与GDP的比例创下历史新高——1.88倍。既然货币供应增长远超GDP增长，那么，流通中的货币过多，推升一线城市房价也就不足为怪了。三则居民收入增长是一线城市房价上涨的重要推手。根据国家统计局的数据，2012年我国城镇居民人均可支配收入24565元，名义同比增长12.6%，扣除价格因素实际增长9.6%，比上年加快1.2个百分点，高于全国GDP(7.8%)增速。据说这已是连续第三年人均可支配收入高于GDP增速。既然居民收入增长高于GDP增速，而一线城市房价此前一直没有大涨，那么现在大涨应属水涨船高的必然结果。四则中国缺乏投资渠道，股市、基金、证券、期货、黄金、保险不能抗通货膨胀，而房地产抗通货膨胀最牛，另外是收益稳定，风险小，年增长的利润比其他投资品高。

　　记者：今年1月北京、上海、广州、深圳等一线城市持续放大的成交量，引发了购房者对“房价是否会再度失控”的担忧，甚至认为一线城市房价已经失控。你怎么看?

　　谢逸枫：目前北京、上海、广州、深圳一线城市房价没有失控，仅仅是房价涨幅稍微增大了，而成交幅度扩大了。显然一线城市所谓的房价“失控论”纯属谬论，一则必须承认1月北上广深热闹开局迎开门红，量价齐升是正常表现，房价依然在政府控制范围。二则必须承认北上广深四个一线城市涨幅均2%多，不到3%，是合理的，没有2009年-2010年上涨20%以上的大幅度。三则必须承认政府的土地供应与超发的货币及旺盛的需求，是量价上升的关键。四则必须承认北上广深的资源是全国最好，地价最高，过于集中的结果就是房子越来越少，价格自然越来越高。五则一线城市商品房库存去化速度加快，消化周期趋于合理区位。

　　记者：北上广深政府高层在两会上针对楼市的频繁喊话，以及二套房停贷与北京房产税扩容等传闻，使得调控政策收紧的风声再起，对一线城市楼市采取更严厉的调控措施，正成为市场各方普遍共识。今年有三个时间节点是政策出台的敏感时间。一是全国‘两会’，二是十八届二中全会，三是十八届三中全会。是否会出现出台更严厉的政策升级调控?

　　谢逸枫：今年3月两会后不是调控政策拐点“窗口期”，当前一线城市房价与成交及市场表现，中央不会出台更严厉的政策升级调控。原因很简单，一线城市“反弹”是刚需爆发的结果，反弹的幅度是市场可以接受，政府可以控制的。2009年-2010年房价上涨的原因在于形成供应缺口后，又有一些刺激政策推高了房价。而与2009年-2010年不同，2013年不会有刺激政策，因此房价不会上涨。一方面是两会前，中央一贯是主张政治稳定，两会后是经济稳定。另外一方面是调控是否失败，不是以一线城市作为标准。其实，判断出台更严厉的政策升级调控的标准有四个，一是房价上涨超过20%，房价丧失控制范围。二是投资投机炒房需求大量入市，房地产泡沫出现。三则地价上涨超过20%，地价丧失控制范围。四则房地产投资过热、过火，全民投资房产。

　　记者：有人认为，三项举措调控可以遏制疯狂的房价，1、实行更加严格的房贷政策。在一线城市全面取消第二套房贷，同时，在二线城市将第二套住房首付款比例提高到七成，利率上浮到基准利率的1.5倍。2、实行更加严厉的税收政策。3、限期实行全国住房信息联网。你怎么认为?

　　谢逸枫：这不是调控房价，是消灭房地产，是破坏经济稳定。如果不增加土地与商品房供应及管住印钞机，只堵不疏，中央即使有新政策出台，一旦购房者疯狂入市，也挡不住今年房价上涨。从历年的经济与房价数据来看，每年的房价上涨幅度基本上与GDP增长走势是同步进行。现在最担心的不是房价失控，而害怕政府一直不增加土地与商品房供应，一意孤行的继续超过货币与推高地价上涨。谢逸枫：今年两会后楼市调控基调将会出现变化，一则调控目标：由房价合理回归调整为稳定房价与成交。二则调控基调：由严厉调整为适度从紧与微调的差别化。三则调控手段：以行政手段主，以市场手段与法制手段为辅.四则调控方向：继续遏制与打击投资投机炒房需求，支持与鼓励首次与改善的合理购房需求。今年两会后楼市新政方向是这样的：一则行政手段：限购从严，地方苦逼，但不扩大;限贷从紧，三套继续停贷;限价不放松，但会微调。二则税收手段：房产税不扩容、契税、营业税、土地增值税不收紧。三则信贷手段：降息与降准各二次，首套贷款利率优惠减少，二套房贷从紧升级。四则土地手段：增加供应，防止高价地。五则市场手段：增加保障房供应与打击捂盘惜售。

　　根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2013年1月十大城市住宅均价为16417元/平方米，环比上月上涨1.61%。具体来看，北上广深四个一线城市涨幅均超过2%，成都、南京、杭州、武汉涨幅在0.1%~1%之间，天津、重庆(主城区)涨幅较小，分别为0.05%、0.04%。一线城市全线上涨的格局已经形成，一线城市涨速“跑赢”全国。在一线城市中，北上广深四大城市均价全面上涨，环比涨幅均超过2%。此外，北京、上海等十大城市住宅均价为16417元/平方米，环比上月上涨1.61%，与上年同期相比上涨2.84%，大大“跑赢”百城平均价格指数上涨的速度。百城均价涨幅大于2%的城市有23个，广州涨幅从上月1.64%扩大至2.14%，列23位。同比来看，十大城市平均价格上涨2.84%，连续第3个月上涨，涨幅扩大1.78个百分点。本月，天津、杭州2个城市同比下跌，跌幅分别为2.31%、1.60%。其余8个城市同比上涨，广州，北京、重庆(主城区)涨幅均超过5%，深圳、南京、成都、上海涨幅在1%~5%之间，武汉涨幅最小，低于1%。

　　2013年2月1日，根据链家地产市场研究部统计，截至2013年1月28日，北京1月商品住宅(含保障房)成交量为11156套，若扣除保障房，纯商品住宅成交10032套，比2012年12月同期上涨2.6%，与去年同期上涨幅度相比则高达5.7倍。不但一手房成交呈现热闹场面，北京二手房的成交量在继去年12月后，再创新高。据链家地产市场研究部统计，截至1月28日，北京市二手住宅成交量为16660套，环比上月同期上涨1.1%，同比去年1月同期上涨5.6倍。按照当前成交趋势来看，1月全月成交量将维持在19000—20000套。北京住建委网站网签数据显示，今年1月份，北京全市二手住宅网签总量为19561套，环比上月的网签量上涨了9.2%，由于去年1月份恰逢春节交易低谷，使得同比涨幅更是达到了566.7%。这也是自2011年2月份近24个月以来单月成交量最高的月份。1月份，北京二手住宅成交均价为每平方米24962元，同比上涨逾三成，环比上涨1.52%，已连续3个月保持上涨，同期，北京二手住宅成交量为16660套，比2012年同期上涨5.6倍。

　　2013年2月1日，链家地产、伟业我爱我家等机构的数据显示，1月北京新房成交过万套，二手房网签量环比上涨了9.2%。根据链家地产市场研究部统计，2013年1月商品住宅(含保障房)成交量为1.23套，若扣除保障房，纯商品住宅成交1.09万套，比2012年12月下降1.6%。与去年同期相比，大幅上涨5.9倍。从价格上看，根据链家地产市场研究部的统计，当月成交量排名100以内的项目，今年1月与去年12月都有成交的项目中，价格上涨幅度超过5%的占比在两成以上。1月份北京共成交土地22宗，经营性用地单月成交额高达241.66亿元。数据显示，1月份北京共成交土地22宗，单月成交额高达241.66亿元。241.66亿元，这是北京土地市场?今年1月交出的成绩单。据机构统计，这一成绩刷新了北京2003年有统计记录以来的最高值。相比去年的21.9亿元，今年241.66亿元的土地成交金额同比增长1003%。根据链家地产市场研究部统计，截至1月28日，北京商品住宅库存为74294套，达到历史低位。按照目前的销售速度，去化周期在7个月左右。

　　由于农历春节临近因素，1月份的最后一周，楼市的成交已经有所回落，不过整体看来，近期的成交还是延续了去年年底楼市回暖的成交态势。在农历新年期间楼市短暂休息后，很快会有小阳春出现。根据某地产统计阳光家缘的签约数据，2012年12月，广州一手楼成交均价首破1.5万元/平方米大关，达到15232元/平方米。而2013年1月(截至29日)，一手楼成交均价则更是达到15907元/平方米，环比又增加了4.4%。同时，某房产最近的百盘调查中，分别截取了前一个月数据(2012年11月25日-12月24日)和本月数据(2012年12月25日-2013年1月23日)进行对比发现，和上月相比，价格上升的楼盘占48%，价格基本维持不变的楼盘占36%，而降价盘仅占16%。广州一手楼市量价齐升已经成为大趋势。从2003年到2012年全市的成交均价，得出的数据显示：从2003年到2012年十年间，广州一手楼均价从3888元/平方米一路上涨到了14044元/平方米，涨幅高达261%。

　　2013年1月29日，广东省房协发布《2012年度广东房地产市场分析报告》(以下简称报告)。数据显示，去年全省商品住宅均价7668元/平方米，上涨1.4%。受竣工进度影响，2013年将迎来商品房供应高峰，可预售的供应量预计超过1亿平方米，供过于求现象可能加剧，因此建议开发商采取“积极的营销策略”。据省房协报告，去年全省商品房(包括住宅、办公楼、商业营业用房等)销售面积7898.99万平方米，同比增长6.3%;商品房销售额6407.81亿元，同比增长9.5%。销售均价方面，全年商品房销售均价8112元/平方米，同比上涨3.0%;商品住宅均价7668元/平方米，上涨1.4%。从商品房待售面积看，截至去年12月期末，全省待售面积为3452.87万平方米，同比增长21.8%，2013年去库存压力未减。其中，2012年期末的住宅待售面积同比增加385.47万平方米，而2011年期末又比2010年期末净增622.38万平方米，两年合计增加超过1000万平方米，可见2011年开始实施的限购、限贷等调控政策对商品住宅市场的抑制作用之大。

　　2013年2月1日，深圳市规划国土委公布的数据显示，今年1月深圳新房住宅共成交6324套，成交面积570414平方米，同比飙涨367%，成交均价19701元/平方米，同比涨15.2%。去年1月，深圳新房住宅仅成交1383套，成交面积122263平方米。自去年11月开始，深圳房地产市场的交投热度不断上升，渐有“高烧”迹象。去年11月、12月深圳新房住宅成交量双双突破4000，成交套数分别为4352套、4648套，是2012年交投最活跃的两个月份。进入2013年1月，购房者“惧涨”心理蔓延，深圳房地产市场呈现加速反弹势头。数据显示，深圳各行政区方面，龙岗区和宝安区加起来占总成交量的91.4%。其中，龙岗区成交323774平方米，占总量的56.8%，成交均价16819元/平方米;宝安区成交197354平方米，占总量的34.6%，成交均价21020元/平方米。

　　从新房的市场可以看出，新房不仅是住宅成交火旺，商业的成交也过1000多套，均为2013年的开局奠定良好的楼市开局。春节提前购房，是购房者一种信心的体现，同时也反映当前房贷相对宽松，购房者利用当前房价小涨的机遇，争取时机入市。