周俊生：中小房企转型 或致购房者失去讲价条件

　　春节前夕，A股市场有两家原先的房地产上市公司上海新梅和华丽家族发布公告，宣布将逐步放弃它们所从事的房地产业务，转投到其他行业。这是两家规模并不很大的房企，因此它们发布的公告并未引起市场广泛注意。事实上，A股市场中的中小型房企逐渐淡化房地产业务甚至完全退出已经不乏其例，自去年以来就已有20余家，至于非主营房地产业务的上市公司剥离房地产业务的则更多了。

　　这些涉房类上市公司退出房地产业务，其原因一目了然，都是因为受制于近两年的房地产市场调控，其经营业绩日渐低下，有的已经出现了亏损。在调控结束还遥遥无期的情况下，这些公司退出房地产市场，寻找新的投资方向，不失为明智之举。但是，这些涉房类上市公司大都规模较小，与目前A股市场房地产板块上被称为“招保金万”(招商、保利、金地、万科)的四大龙头公司分处这个板块的两端，在市场上的地位无足轻重。

　　去年下半年以来，我国房地产市场出现了复苏，但结合A股市场上各种类型房企的表现，可以看出，在这股复苏潮流中得益的基本上是大型房企，那些中小房企并未沾光。显而易见，本轮声势浩大的房地产市场调控，只是使中小型房企感受到了压力，甚至不得不弃房转型以求得生存，至于那些大型房企，并未感受到多大的压力，而当越来越多的中小房企退出市场以后，它们反而可以掌握到更多的市场资源，从而让市场向有利于其实现市场利益的目标演进。最近几个月我国房地产市场出现的，正是这样一种情况，随着市场的复苏，以“招保金万”为代表的大型房企，其销售业绩节节上升。这种情况很快反映到了敏感的A股市场，在近期A股市场出现的上升行情中，房地产板块已经成为一支引人注目的重要力量。

　　这是房地产调控希望达到的目标吗?显然不是。此轮调控有一个政策选项是切断房地产开发商的资金链，银行停止了向开发商放贷，资本市场也向房企发行股票关上了门，决策层期望以此给开发商压力，用市场的力量来逼迫它们降低房价，从而达到调控的目标。但实践下来，却并没有收到这样的效果。中小房企确实感受到了压力，去年甚至出现了个别小型房企破产的事件，但这类企业显然不是造成房价高企的罪魁祸首，因此它们的遭遇不可能对房价产生实质性的影响。

　　相比之下，大型房企通过前几年的房价上涨，早已积累了雄厚的资金，因此面对银根的收缩，其回旋余地比中小房企大得多，并不能对它们产生伤筋动骨的影响。而且，在去年为经济稳增长而出现的银根宽松中，信贷资金向房地产市场“跑冒滴漏”在所难免，但能够得利的也大多是大型房企。中小房企的退出，使大型房企的地盘得以扩大，并且开始对市场形成垄断之势。去年底今年初一些城市举办的土地竞拍活动，已经清一色地由包括央企在内的大型房企包揽了下来，证明房地产市场的资源正在进一步向大型房企集中。很显然，这对未来市场的调控是不利的。

　　由此来看，目前出现的中小房企弃房转型的潮流，并不是一个好消息。一个良好的市场，应当是各种市场主体参与其间，通过公平的竞争来达到产品价格的平衡。我国房地产市场以往出现的问题，就是在政府的支持下，资源迅速向一些与政府有特殊关系的企业倾斜，导致房价被大型房企操纵，消费者完全失去了房价的博弈条件。

　　未来房地产市场调控的方向，应该是努力打破大型房企对房地产市场的话语权，而不是任凭市场资源向其集中以至让其对市场形成垄断。而要做到这一点，就需要更加细化的调控政策，将调控的主要着力点对准大型房企。当然，大型房企大都是由国资部门控股，因此，要实现这个目标，关键还是在于地方政府要有摆脱房地产市场利益纠缠的勇气。

　　事实上，这已是本轮调控是否能够获得最终成功的核心所在。政府以往在这方面的举措并不是很得力，比如国资委3年前曾要求非主营房地产业务的央企退出房地产业务，时至今日，这个要求基本上已成一纸空文。如果调控措施始终这样软弱无力，本轮调控的前景无疑难以让人乐观以待。