业内专家谢逸枫:全国两会房地产最热门提案前瞻

　　反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。如果预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。期房改现房，意味着房价的上涨。取消期房销售，对于降低银行风险十分有利，但这无疑会使开发商本来就很吃紧的资金链绷得更紧。同时，取消期房预售加大的投资成本，会转嫁到房价上，而最终的买单人仍是消费者。风险和利益肯定是不可分的，如果取消期房，房价必然会上涨。 同现房相比，期房价格至少每平方米要便宜千元以上。

　　一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场，从而加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险和金融风险。资金链是房地产业的命脉，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设，如央行的建议变为政策，无异于切断了开发企业重要的资金来源，对开发商的自有资金要求将空前提高，现有格局会随之改变，开发商群体将发生整合，一些中小型开发企业必会陷入资金危机最终将被淘汰。商品房预售管理制度涉及方方面面，不是简单的保留还是取消的问题，对于其背后深层次的问题还需要做深入研究，如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理，严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。

　　建设部数据显示,目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。根据测算，预售项目资金比现售项目资金的动态回收期约缩短10个月。目前预售价格较现售约低10%至15%。 此外，预售已经成为房地 产开发融资的重要手段。中国人民银行日前发布的2004中国房地产金融报告中指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1%。

　　1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。其中，第四十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　央行在2005年8月20日公布的《2004中国房地产金融报告》中表示，建议“取消商品房预售” 各方反应不一。很多房地产的市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，因此可以考虑取消，改期房销售为现房销售。此建议一出，立刻引起各方关注。

　　针对社会上关于是否取消商品房预售制度的议论，建设部新闻发言人2005年8月24日明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。 商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前，要进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益。当前房地产市场调控工作的重点，是坚定不移地贯彻好国家已出台的各项调控措施，以切实稳定住房价格，促进房地产市场平稳发展。近期，国家不再出台新的调控政策。

　　十三是中国土地制度。土地腐败问题已经成为制约中国房地产发展的一颗“毒瘤”。国家监察部门无时不刻都在打击土地腐败。但是腐败依然层出不穷的滋生蔓延。其实认识土地腐败问题，必须从根本认识中国土地管理制度所存在的局限性和缺陷性，只有从制度本身出发，认识和解决制度本身存在的问题，才能解决好土地腐败问题。 目前中国实行着一种独特的土地制度，但其与世界潮流格格不入，与经济规律背道而驰，严重掣肘了科学发展观理念的践行。

　　上世纪九十年代初，经过法学家们的论证，土地使用权的可交易问题得以解决，各类土地开发活动迅速成燎原之势；至上世纪九十年代末，实践者们又从香港引进土地批租和城市土地储备制度，城市政府开始围绕"地根"开辟第二财政。但就在土地要素迅速市场化的时候，从上世纪八十年代就被悬置起来的土地产权问题始终被绕开了。给农民最高30年承包使用权的"补偿"怎么算也无法与土地的真实"价格"联系起来。此种情形下，只能由国家垄断土地交易市场，先向农民征用，而后再面向土地开发人，或转让、或批租、或拍卖。