业内专家谢逸枫:全国两会房地产最热门提案前瞻

　　导语：每年全国两会都是人大和政协的代表或委员上京提案的重要日子，2012年全国两会3月5日将在北京召开，人民网和人民日报就公众关注的热点问题展开调查。截止目前，“社会保障”高居榜首。本次调查涉及二十个热点问题，包括房价调控、社会保障、医疗改革、食品安全、环境问题、交通问题、物价问题、收入分配、小微企业、三农问题、社会道德、社会管理、基层民主、三公经费、事业单位改革、文化体制改革、教育公平、法治建设、网络问政、反腐倡廉等。截至2月20日8时，在2012年你最关注的十大热点问题调查中，“社会保障”以198541票暂居榜首。“收入分配”与“社会管理”分别位居第二、三位。除了上面的关注内容外，GDP、物价、拆迁、减税、社保、食品安全、产品质量等问题也是今年两会的主要内容。

　　第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议决定：中华人民共和国第十一届全国人民代表大会第五次会议于2012年3月5日在北京召开。会议建议第十一届全国人民代表大会第五次会议的议程为，听取和审议政府工作报告；审查和批准2011年国民经济和社会发展计划执行情况与2012年国民经济和社会发展计划草案的报告，批准2012年国民经济和社会发展计划；审查和批准2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告，批准2012年中央预算；审议全国人民代表大会常务委员会关于提请审议《中华人民共和国刑事诉讼法修正案(草案)》的议案；

　　审议全国人民代表大会常务委员会关于提请审议《第十一届全国人民代表大会第五次会议关于第十二届全国人民代表大会代表名额和选举问题的决定(草案)》的议案；审议全国人民代表大会常务委员会关于提请审议《中华人民共和国香港特别行政区选举第十二届全国人民代表大会代表的办法(草案)》的议案；审议全国人民代表大会常务委员会关于提请审议《中华人民共和国澳门特别行政区选举第十二届全国人民代表大会代表的办法(草案)》的议案；听取和审议全国人民代表大会常务委员会工作报告；听取和审议最高人民法院工作报告；听取和审议最高人民检察院工作报告。

　　日前召开的政协第十一届全国委员会第四十三次主席会议，审议通过了关于召开政协第十一届全国委员会第五次会议的决定(草案)，建议政协十一届五次会议2012年3月3日在北京召开。主席会议决定将这一草案提请政协十一届十六次常委会议审议。虽然政协第十一届全国委员会第五次会议的会期还需要政协十一届十六次常委会议审议。但按照全国两会召开时间上的惯例，全国两会会期将于3月初开始。

　　2008年2月29日，国务院召开会议，确定在上海、广东等5省市先期开展试点。试点的主要内容包括：养老保险费用由单位和个人共同负担，退休待遇与缴费相联系等。但因阻力太大而中途夭折。2011年两会期间，改革养老“双轨制”成为部分人大代表和政协委员热议的话题。回顾近年的两会调查，2011年两会调查中，社会保障以71090票位于榜首；2010年的两会调查中，养老保险以104304票排在首位；2009年的两会调查，社会保险位居第八位；2008年社保养老也进入两会调查前十。历年调查来看，社会保障已三度位居榜首，有关养老等社会保障问题越来越受到网民关注。
政协第十一届全国委员会第五次会议和十一届全国人大第五次会议，分别于2012年3月3日和3月5日在北京开幕，房地产无疑将是人大代表、政协委员讨论的热点话题之一。在经历了2010年-2011年密集调控之后，房地产市场这匹悍马又被拉紧了缰绳，随着2011年调控政策的持续深入和各地细则落地，房地产走势变得难以预测，又有哪些代表、委员提出哪些新鲜的建议和观点呢？

　　相较于往年，今年中国“两会”前的楼市话题，多少有些寂寥。但静水流深的中国楼市，并没有淡出公众视野，而是以一种更诡谲、更隐秘的方式，牵动着国人的神经。2012年的楼市，或许恰应了那句西方谚语——“No news is good news”(没有消息就是好消息)。鉴于大陆楼市调控进入深度博弈，社会的普遍预期是房价归于合理，房地产行业浴火重生。而在此期间，公众最不愿看到的，是调控再度沦为“空调”，半途而废；抑或房地产一着不慎，推倒中国经济的多米诺骨牌，拖累国民经济使之出现“硬着陆”。相形之下，尽管各方都捏了把汗，但调控的“静悄悄”，至少说明，目前尚未出现大的问题。

　　2012年2月9日，安徽芜湖市政府公布了被外界称之为“龙年救市第一枪”的楼市新政，引发媒体关注。但此楼市新政宣布仅三天即被叫停。芜湖新政的“短命”，在于其挑战了楼市调控的底线，而此次事件，也被认为极具符号化意义，即决策层决不允许楼市调控出现松动。巧合的是，就在芜湖新政夭折前夕，国务院总理温家宝重申，楼市调控不能松，调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。

　　一个回合的隔空“交锋”，拨开了龙年楼市调控的迷局——在可以预见的一段时期内，楼市调控仍将继续，而调控的告一段落，将在房价真正合理回归时。而这一点，必将在即将召开的“两会”上得以重申。本轮调控以来，围绕调控的必要性和松紧度，社会上不乏争论。但调控效果的初彰，却是不争的事实。譬如，作为本轮调控“急先锋”的“京十五条”实施近一年来，原本贡献了楼市超过三分之一总成交量的外地购房需求几乎减少了八成，投资和投机的购房需求受到打击，房价也向着“稳中有降”的方向迈进。2012年2月18日国家统计局将发布1月份70个大中城市房价报告，楼市价格环比全面停涨。

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，面对亟盼房价回归的汹涌民意，本届政府“善始善终”的调控决心昭然可见。余下的，就是具体的操作问题。住建部部长姜伟新日前表示，今年上半年，40个重点城市个人住房信息系统要实现与住建部联网；各省区市也在加快个人住房信息系统建设，争取2013年实现全市、全省联网。此举被舆论普遍解读成为房产税的征收铺平了道路。

　　事实上，2011年底召开的中央经济工作会议，便首次提出推进房产税试点。房产税有望全面“接棒”限购令，成为常态化的调控方式。该税种还将有利于部分弥补地方政府持续紧缩的“土地财政”，后者被认为是推高房价的罪魁祸首之一。除此以外，决策层不断释放出征地制度改革的信号。征地制度改革如能顺利推进，将改变以往低价征地再高价卖地的土地出让模式，引导地方政府摆脱对房地产的依赖。

　　除了破解地方对土地财政的过度依赖，加大保障房建设力度，成为决策层今后一段时期的重要抓手。从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求。姜伟新也强调，“十二五”时期的保障性住房将重点发展公租房。可以预见，在中央大力投入保障房建设的背景下，公租房将渐成主角。

　　有请著名房地产专家、中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫先生来做一个今年两会前房地产提案方面的猜测。

　　记者：你如何看今年全国两会房地产提案?

　　谢逸枫：房地产方面的提案是历年全国人大和政协的代表或委员讨论最激烈最火热的问题，一是房地产业涉及民生和政治等敏感话题。二是房地产业作为国民经济重要的支柱产业，涉及到近60个相关产业。三是房地产业关系到老百姓的和住房问题。四是房地产业还关系到GDP等经济发展问题。因此，房地产行业是历年全国两会提案最核心的热点词。毫无疑问，全国媒体记者和专家学者教授及老百姓也自然不会放过这个发表自己的观点和意见，向中央政府反映问题的机会。

　　记者：今年全国两会的房地产提案主要热点问题有哪些？

　　谢逸枫：如果按照在房地产业最重要的问题排名次序作为排列，第一是房价。二是楼市调控。三是房产税。四是限购。五是限价。六是限贷。七是保障房。八是土地财政。九是空置税。十是暴利税。十一是小产权房。十二是商品房预售制。十三是中国土地制度。十四是《住房保障法》。十五是地价。十六是商业地产基金。十七是商品房预售款监控。十八是70年产权归属。十九是旅游与公园地产。二十是住房。

　　另外是还有其他房地产方面的问题,譬如货币政策、价格控制目标（135个城市）、一房一价、40个城市个人住房信息联网、100个城市公积金、联网监控、房地产金融、房价合理回归、央企退出房地产、中国房地产项目资本金制度、房屋拆迁等、房企囤地问题。

　　记者：你任何看这二十个房地产提案热点关键词，为什么？

　　谢逸枫：为什么第一位是房价。房价作为市场和老百姓心中最敏感的符号，是中央房地产调控的目标。历史上、世界上任何城市，房价大起大落都是灾难。不希望房价异常变动，这不仅关系到房地产行业的健康发展，大起大落也会影响民生保障。国家对房价的控制措施一轮接一轮，但是老百姓感觉房价还是越来越高，如何控才能真正降下来？

　　为什么房价越调越涨？房价到底下降了没有？目前中国房价是高了还是不高？判断房价高的房价收入比和GDP增长比及CPI比等让人人买得起房是否科学合理和客观？房价降多少才是合理还是涨幅回落多少才是调控底线？中央将在2012年房地产调控将继续围绕“房价”作为目标：“坚持巩固房地产调控成果不动摇，坚持促使房价合理回归不动摇，坚持房地产市场长期、稳定、健康不动摇。”

　　房价构成的五大主要因素，第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，前面两项体现企业在确保质量的前提下如何控制成本、反映企业竞争力，往往无太大变化。后面三项才是真正影响房价的变量。

　　目前，我国各城市土地成本占房价的平均比已达30％左右，房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，又推动了房价上涨。房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项，税费成本加起来要占到房价的30%~40％，这些将直接转嫁给购房者。国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，这将有利于大幅降低房价。以其中一项税费为例，如把按企业毛利30%~60%清算改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4%。

　　10年来房价上升268%，百姓收入却只升42%。2001年，深圳市的人均可支配收入是22760元，住宅均价5517元/平方米；2010年，前者变成32380元，后者变成20297元/平方米。两个数字在这10年间都几乎是直线上行，但前者仅涨了42%，后者涨了268%。2001年，广州城市居民人均可支配收入(元/人)为14694元，到2010年变成30658元，仅增了一倍，而广州房价涨幅达到2倍，房价收入比从2001年的7.8上升到2010年的13.1。

　　从广州市年鉴记录来看，2001-2004年，广州的房地产市场处于平稳发展阶段，房价在4000元/平方米左右；2005年，房价开始快速飙升，一直到2008年，房价直逼万元，经过短暂的下滑阶段之后，进入2010年，房价快速飙升，由接近万元直接跨入1.3万元/平方米的大关，一直涨到现在。十年间，广州商品住房价格可谓是涨了2倍。

　　二是楼市调控。房地产调控关系到房价是否反弹？关系到GDP增长；关系到中国经济缓慢发展转向增长的推动力；关系到中国金融系统的稳定；关系到1800万套保障房建设资金；关系到自2011年底10.72万亿地方债务，3万地方债务今年到期，其中3万亿地方政府由土地财政支付；关系到中国房企和60个相关产业发展；关系到地方政府土地收入和房地产税费收入及政绩表现等经济发展。

　　房地产调控作为政策市最核心的手段，特别是行政手段，“限字头”的政策是遏制房价上涨的希望和抑制房价上涨冲动的期盼。2011年中央调控房价任务未完成，房价未实质性下降，而调控是否放松考验中央政府的公信力。

　　究竟中央房地产调控目标是什么，是降房价还是促使房价合理回归？为什么调控总是推高房价，调控多少年房价上涨多少年？2012年调控是否放松，如不放松是否适度放松，还是适度微调，如何调整？行政手段和税收手段及市场手段等金融手段和土地手段是否全面还是局部调整？还是允许地方政府以优惠政策和减免税费及放松个人住房贷款等放松银根，继续下调存款准备金率和降息，还是提高限价标准和提高普通住房的标准，甚至适度放松限购的做法“救市”？

　　三是房产税。除去2011年月28日上海和重庆试点房产税后，一直不见动静。房产税是遏制投资投机炒和增加市场供应及促使房价合理回归的最有力政策。因此，房产税一直是被称为降房价武器。对于众多无房者来说，他们最关心的一个问题就是：房产税究竟能否发挥打击炒房、平抑房价的作用？随着房价的高涨，地方政府的“土地财政”一直被人们当作高房价的重要因素。开征房产税，能否让地方政府从“土地财政”脱身呢？

　　房产税2011年1月28日-2011年12月31日试点效果到底如何？是否继续扩大开征房产税，房价才会下降？究竟房产税是否能够遏制房价上涨过快？取代地方政府依赖生存的土地财政？通过杀富救贫的方式实现所谓的社会公平正义？房产税试点开征目前遭遇到什么技术和政策及法律上的问题？

　　土地出让金已经缴纳，再开征房产税是否存在重复征税？房产税开征的法律根据是什么？房产税如何开征？怎么确定购房者手的有多少套房？标的和对象是什么，简单说是一手房还是二手房，是第二套还是第三套之后，户型面积是多大，是99平方米以下还是144平方米以上？税率确定的标准是什么，简单说是根据房屋成交金额还是市场价格还是土地出让金的价格还是出租的租金或者二手房成交价格？

　　执行的主要部门是什么，是政府独立系统还是税务部门还是联合组成部门？房产税怎么使用和用途是什么，简单说是拿来做什么用，是支持保障房建设还是进入财政收入还是用做市政工程等教育的基金？房产税收入怎么分配，是归地方政府财政所有还是归中央政府财政所有，还是各取50%作为财政收入？一系列的问题都是两会争论的焦点问题。

　　四是限购。目前全国600多个城市，但是仅48个城市限购。由于限购政策是政府强制性房地产调控行政手段，又是“一刀切”，不仅伤及首次和改善性需求，也祸及房地产市场。最主要是限购政策违反宪法，破坏市场经济，影响到中国市场经济发展，导致大量的市场矛盾爆发。但是，限购政策却是遏制投资投机炒最厉害的政策，也是房价合理回归的武器之一，也是降房价的必杀技。

　　限购是针对阶段性的问题采取一些应急的“急药”和“猛药”，一旦这些房价上涨过快、或幅度上涨过大的情况得到有效遏制之后，这些政策会逐渐地退出市场，退出这个行业。事实上，限制投资、投机性购房，加快保障性住房的建设，目前已经成为房地产调控的一种长期性政策指向。在这种政策指向下，限购政策的强势推出与其说是一种给楼市降温的权宜之计，更大程度上讲，其实是在为深层次的房地产调控争取时间。

　　2012年限购政策是否取消即停止实施？是局部城市放松还是全部城市放松？是放松普通住宅还是放松高端住宅？一旦限购全部放松，房价是否会反弹，调控成果是否会毁灭？还是用房产税取替限购政策？还是等40个城市个人住房联网系统形成再取消限购？还是到2015年3600套保障房建设完成，再取消限购政策？如果房产税试点城市扩大和40个城市个人住房联网系统及5年内3600套保障房建设任务都未实现，限购政策还会继续实施吗？

　　如果继续实施，必影响到中国经济和地方政府财政及土地出让计划等积累更多市场问题。因此，限购政策是否会适度调整？如何调整限购政策？是放松限购城市区域，还是放松限购套数，还是放松限购人群，还是放宽限购的纳税或社保条件？

　　五是限价。目前全国600多个城市，仅仅40个城市限价。限价政策如同限购一样，直接关系到开发商的定价和利润空间及开发成本等市场判断，是作为遏制房价上涨过快最简单有力的政策。从广东中山和增城两市提高限价标准而不被中央叫停的政策看，两会之后应该会有更多限价的城市实施这项政策。可想而知，限价政策是否放松？怎么放松？是局部城市放松还是全部城市放松？是放松普通住宅还是放松高端住宅？为什么只限房价不限地价？都是讨论的问题。

　　六是限贷。目前全国600多个城市都实施，首套房贷40%和二套房贷首付60%，都是上调贷款基准率10%-15%，三套房贷禁贷。显然，房贷政策是遏制投资投机炒和增加市场供应及促使房价合理回归等抑制房价上涨过快的核心政策。是否取消或者是调整房贷政策依然是存在讨论？15个城市个人首套住房贷款恢复基准率是否表示扩大到其他城市？房贷是否开始放松三套？

　　七是保障房。2010年-2012年，5年建保障房3600万套，20%的住房群体将被保障房覆盖，解决约1亿人住房问题，“十二五”期间保障房直接投资将接近5万亿元，加上各项配套设施建设，这一过程将为各地政府和企业带来一块 “大蛋糕”。保障房关系到民生和政治及社会稳定，也是解决住房问题和降房价的武器之一。

　　官方公开是数据是2010年开工580万套，2011年开工1000万套。2010年完工370万套，2011年完工300万套。一问保障房开工和完工数据到底是多少，保障房建设速度为什么如此缓慢？二问保障房建设资金如何筹集，保障房如何融资？三问保障房到底谁才是真正享受的人，如何保证分配的公平性？四问保障房建设的土地如何筹备，如何保证土地供应的持续性？五是保障房质量怎么保证，如何避免保障房出现豆腐渣工程？六是2012年保障房开工目标为什么下降，是否影响到供应？

　　2012年保障房实际开工任务究竟是多少套？官方公开是数据是2012年开工700万套，竣工总量500万套（原来计划确定2012年开工1000万套），如果500万套保障房明年如期建成，预计这些保障房将占住宅总竣工套数的1/3以上，大约占住宅总竣工面积的1/4。据测算，新开工项目加上前两年结转的在建项目，2012年整体保障房在建规模将达到约1800万套。如此大的规模和资金及土地等生产和融资能力,都是两会讨论的问题。毫无疑问，保障房涉及土地和资金及融资等分配和质量问题都是两会代表必须拷问的。　

　　八是土地财政。中国土地财政困局，全国卖地收入21年涨6732倍，从4.5亿飙到3万亿。从这些统计数据我们能够清楚地看到，地方财政收入对于卖地收入的依赖性在不断提高，从1989年的4.47亿元，到2010年的30108.93亿元，21年间土地成交价款增幅达到6732倍，而卖地收入相当于地方财政收入的比例涨幅也超300倍。高房价早已备受诟病，民间多将其根源指向土地财政。但是，土地财政对卖地收入的依赖到底有多大，始终是个谜。如何化解地方政府对土地财政的依赖性也是两会讨论的重要问题。

　　九是空置税。空置税如何开，税的法律根据和标准是什么？怎么确定税率？是否存在重复征税的现象？是否在开始试征？在什么城市？都是两会讨论的问题。2011年3月3日两会上，有委员提出，目前我国部分大城市住房空置率已接近或超过10%的国际警戒线。房屋空置浪费了稀缺的土地资源，造成资源享有的不公平，贫富差距加大。因此，征收房产空置税十分必要。对房产空置税的征收，如果没有强制措施作保障，税收则无法实施。为此，建议建立城市统一的房产权属档案与信用档案体系，健全完善城市房地产市场信息监测体系。同时整合银行、房管、税务等部门的力量，建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台，对房产空置税的纳税人采取强制执行措施。

　　房产空置税征收建议，对开发商征收的增量空置税。对竣工验收后开始销售的商品房，超出30%的空置部分应征收空置税。对拥有多套房屋居民征收的存量空置税。存量住房可仿照一些国家通过水、电、气、暖的使用情况来判断，如平均实际使用量为应用量的1/4、1/5，即可认定为空置房。有了房产税还不够。房产税并不能代替房产空置税，建议尽快试点对持有闲置住房的居民或开发商征税。郭松海在前两届全国两会上都曾建议，应在北京、上海等大城市试点开征房产空置税。

　　房产空置税与房产税并不是一回事，房产税是保有税，将对抑制投资和投机房地产产生一定的作用，但作用是有限的，“富人付出1%~2%税率的房产税，远低于房价上涨的增长率，房产税只是拔去其九牛一毛。今年将再度向两会提出，对1986年制定的《房产税暂行条例》加以补充，对持有闲置住房的产权所有人征税。空置税可增加市场供给，房产空置税的征税对象可分为两种：一是对开发商征收的增量空置税，二是对拥有多套房屋居民征收的存量空置税。

　　这样可以打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的企图，迫其降价促销；对于拥有多处房产而又闲置的房主，可以迫使他们出租或出售自有房屋，“从而可以抑制房租、房价过快增长，解决中低收入家庭的居住需求。可整合银行、房管、税务等部门，建立个人房产权属档案与信用档案共享平台，为试征房产空置税提供依据，并可以此为依据强制征收。

　　十是商品房开发暴利税。2011年3月3日两会上，有委员提出应从立法层面对开发商暴利进行约束，并加强房地产开发成本核算与监督，剔除开发商的个人消费和腐败性支出。房价过高的主要原因，是开发商过度追求利润最大化。在提案中建议，制定房地产市场反暴利法。世界房地产业平均利润率是5%-7%，我国规定是8%左右，但实际上国内房地产开发利润远远超过这一标准，有些楼盘达到30%以上。反暴利，是为了保证投资者与消费者之间的公平。

　　但是房企税负压力大，房地产开发商需要缴纳人防费、环境评估费、蓝图审查费等50余项费用，涉及到约25个政府部门，总体费用占到开发成本的33%，因此控制房价应取消部分行政性费用。“税负太多”，有营业税，还有所得税，所得税之前还有增值税，还有市政配套费。此外开发商还要建学校、幼儿园，连马路都要建，这些都增加了房子的成本。

　　我国各地房地产市场税费确实名目繁多，有些地方竟然达到60种。一方面要为企业减负，但也要“严格控制开发商将一些不合理的费用全部打入房价成本，由消费者买单。由房地产与物价管理部门主导行业性评估，确定同一地区、同一档次商品房的合理成本区间。成本合理化的重要环节，是减少不合理成本与隐性开支，开发商的个人消费以及各种应酬费用，应该严格控制在房价成本之外。

　　为什么没有开征？如何开？不仅是技术和法律问题也是涉及到税的体系问题。

　　十一是小产权房。小产权房问题实质是不同利益主体之间的博弈。由于没有缴纳土地出让金与各种税费，一方面对地方政府掌控的土地市场产生冲击，另一方面对开发商主导的房地产市场价格体系也造成冲击。无疑损害了地方政府和开放商的利益，而得益的是小产权房建设方集体经济组织和购房者。如何解决小产权房，由于涉及众多群体利益，处理必须十分慎重。若无条件承认，对于同期购买商品房的购房者是不公平的，会造成“守法吃亏、违法得利”的负面影响。

　　建议分两种情况处理：在农用地上进行开发的房地产，违背了严格保护耕地的基本国策，妨碍了国家粮食安全的“公共利益”，应该严格处理，可拆除建筑物并严格处理责任人，追加罚款。若保留建筑物，应追加土地出让金和各种税费、罚金。对于建设在农用地之外的集体土地上的小产权房，应该依据建筑年限长短、土地属性等酌情区分处理。允许补缴全部或部分土地出让金、全部或部分税费等。但补缴的费用原则上不超过购买该房同时期、同等条件的商品房的市场价格。而后政府部门承认其产权，颁发产权证，允许上市流通。

　　十二是商品房预售制。从上世纪90年代中期住房制度市场化改革以来，我国一直实行商品房预售制度，也就是人们所称的“期房”。在我国房地产市场发展初期，这种边销售、边建设甚至先销售、后建设的模式，有效缓解了房地产企业资金紧张的状况，推动了房地产市场的繁荣，对开发商群体迅速成长也起了很大作用。对于是否取消商品房预售制依然存在争论？是废还是留各有理由。

　　就像一枚硬币有正反两面，商品房预售制度也不例外。在舆论的聚光灯下，如何看待这一存在十几年的制度，成为大家争论的焦点。 1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商 品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。 商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。

　　此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40来源于预售获得的资金。 由于历史欠帐多，新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。 目前预售价格较现售约低10%-15%,预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。

　　尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。 如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的存在时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为，银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。 因此，商品房预售制度是否还有存在的必要成为社会热议的话题。支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度；规范市场行为，维护购房者权益等，会起到积极作用。

　　2011年3月3日两会代表建议取消商品房预售制,商品房预售制度仅仅只能帮助开发商快速回笼资金，对购房者并没有实质的帮助。相反，几乎八成以上的商品房交易欺诈与纠纷，都与卖期房有关系。而炒房号、内部认购等源于期房销售的衍生现象，则是现在中国楼市炒作者最快捷、最容易产生暴利的手段。

　　随着房地产市场的不断发展，目前经营良好的房地产商已积累了一定的实力，资产规模过百亿的地产公司随处可见。中央政府应可考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。建立现房销售制度有两点明显的好处，一是能遏制因恶意炒房而导致的房价飙升。因为现房销售并办好房产证后，再炒就要缴各种税费，成本上划不来了。二是能够降低购房风险。消费者与开发商一手交钱，一手交房，商品房质量更有保障，这在一定程度上可以减少经济纠纷。

　　取消商品房预售制度可先从试点开始，设立过渡期。因为目前在建的房屋都已经预售出去，一下子规定售现房，可能会出现半年内无房可售的局面，所以要先搞好试点。首先要做好规划，每一个片区选择一个点，与房产公司合作，在开始做方案时就确定为现房试点，财政贷一定的资金给房产开发公司作为对试点的补偿。同时各片各确定一个未售地块，在土地招拍挂时就做好方案，要求完工后现房出售。这样试点成熟后再推开，不致失控。

　　反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。如果预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。期房改现房，意味着房价的上涨。取消期房销售，对于降低银行风险十分有利，但这无疑会使开发商本来就很吃紧的资金链绷得更紧。同时，取消期房预售加大的投资成本，会转嫁到房价上，而最终的买单人仍是消费者。风险和利益肯定是不可分的，如果取消期房，房价必然会上涨。 同现房相比，期房价格至少每平方米要便宜千元以上。

　　一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场，从而加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险和金融风险。资金链是房地产业的命脉，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设，如央行的建议变为政策，无异于切断了开发企业重要的资金来源，对开发商的自有资金要求将空前提高，现有格局会随之改变，开发商群体将发生整合，一些中小型开发企业必会陷入资金危机最终将被淘汰。商品房预售管理制度涉及方方面面，不是简单的保留还是取消的问题，对于其背后深层次的问题还需要做深入研究，如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理，严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。

　　建设部数据显示,目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。根据测算，预售项目资金比现售项目资金的动态回收期约缩短10个月。目前预售价格较现售约低10%至15%。 此外，预售已经成为房地 产开发融资的重要手段。中国人民银行日前发布的2004中国房地产金融报告中指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1%。

　　1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。其中，第四十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　央行在2005年8月20日公布的《2004中国房地产金融报告》中表示，建议“取消商品房预售” 各方反应不一。很多房地产的市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，因此可以考虑取消，改期房销售为现房销售。此建议一出，立刻引起各方关注。

　　针对社会上关于是否取消商品房预售制度的议论，建设部新闻发言人2005年8月24日明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。 商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前，要进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益。当前房地产市场调控工作的重点，是坚定不移地贯彻好国家已出台的各项调控措施，以切实稳定住房价格，促进房地产市场平稳发展。近期，国家不再出台新的调控政策。

　　十三是中国土地制度。土地腐败问题已经成为制约中国房地产发展的一颗“毒瘤”。国家监察部门无时不刻都在打击土地腐败。但是腐败依然层出不穷的滋生蔓延。其实认识土地腐败问题，必须从根本认识中国土地管理制度所存在的局限性和缺陷性，只有从制度本身出发，认识和解决制度本身存在的问题，才能解决好土地腐败问题。 目前中国实行着一种独特的土地制度，但其与世界潮流格格不入，与经济规律背道而驰，严重掣肘了科学发展观理念的践行。

　　上世纪九十年代初，经过法学家们的论证，土地使用权的可交易问题得以解决，各类土地开发活动迅速成燎原之势；至上世纪九十年代末，实践者们又从香港引进土地批租和城市土地储备制度，城市政府开始围绕"地根"开辟第二财政。但就在土地要素迅速市场化的时候，从上世纪八十年代就被悬置起来的土地产权问题始终被绕开了。给农民最高30年承包使用权的"补偿"怎么算也无法与土地的真实"价格"联系起来。此种情形下，只能由国家垄断土地交易市场，先向农民征用，而后再面向土地开发人，或转让、或批租、或拍卖。

　　中国宏观经济的发展，有将近70%是靠房地产，即靠金融支持的城市化，而城市化又取决于土地市场的发展，土地市场的发展又取决于房地产市场的发展，这是一个像多米诺骨牌一样的发展结。去年以来的宏观调控中，一个带有普遍性的经济增长套路：地方政府纷纷与企业联手，“以地根撬动银根”，用土地做抵押，贷款上大项目。中央、地方、开发商、农民，宏观调控一时成为围绕土地而展开的博弈。当农民对自己土地权益的保护意识猛然觉悟过来的时候，中央政府“抽紧地根”的政策与农民“保护地根”的要求紧紧靠到了一起。 “地根政治”成为中国当今政治的一道特殊景观。

 　　土地问题的核心，是一个制度问题，是一个在土地级差收益上涨过程中，谁有权及谁应该分享多大收益的问题。但这一看似简明的问题，却因已经形成的利益格局而使之复杂化。其实，“地根政治”是土地制度的集中反映。我们的土地制度是一个什么样的制度？简而言之，是一个服从城市产业集团利益的制度，是一个由城里人主宰的制度，是一个需要农民做贡献的制度，是一个在传统的保护农业的理想目标与依靠行政手段快速积累城市财富现实需要的矛盾中扭曲了的制度。

　　从“一五”开始，农民通过剪刀差为国家的工业化做出30万亿贡献之外，农民在土地的收益上又为城市化贡献将近30万亿。当然，这两个30万亿，说好听，叫“贡献”，说得不好听，就是“剥夺”。上月中旬，河北定州、甘肃张掖先后传来被征地农民遭到大规模围殴、甚至致死人命的恶性事件。事实表明，个别地方对农民土地权益已经不再是剥夺，而是明火执仗地抢劫了。

　　目前关于土地问题的讨论基本上有两种角度：一个是关注农民的失地、失业状况，从维护农民的权利出发来讨论土地问题；一个是讲地方政府不理性，追求政绩，搞形象工程，以地生财。这两种角度都有道理，但我们却很容易陷入一种无解的状态。就这样，农民与土地市场的直接联系被生生隔开，农民土地权益也就消于无形。近年来，我们看到土地市场上的饕餮大餐愈演愈烈，我们还看到了为数众多的不法官员"倒在地上"。这一切不能不说与这种土地交易中缺乏真正产权所有者利益制约的隔开式操作有关。

　　在新时期，土地被征用已经成为农民利益流失最严重的一条途径，征地引发的一系列问题已经影响到国家的安定和团结。目前，全国每年新增征地大约300万亩左右，每年有200至300万农民失去赖以生存的土地，全国失去土地、沦为"三无"状态的农民总数已经达到4000、5000万--远远超过下岗工人的人数。

　　随着土地使用制度改革的深化，我国土地租赁存在着两种不同的方式。一是国有土地租赁；一是土地使用权出租。国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。20多年来，我国把土地批租当做土地资本化、市场化的唯一途径，换来了城市基本建设超常规的发展，但却牺牲了巨额的级差地租，抬高了城市化的门槛，产生了大量吞食全民资产的问题富豪，倒下了一批批有审批权的干部。土地批租的种种弊端暴露无遗，而各级政府至今仍乐此不疲，使为什么土地只能批租，为什么收年租就不行？这个问题的症结究竟在哪里？

　　辛亥革命推翻了统治中国几千年的君主专制制度，建立起共和政体，为中国的进步打开了闸门，但却未能改变旧中国的社会性质和人民的悲惨境遇。孙中山的民生纲领以及他解决民生问题的两个办法都没有落实。从而，土地制度没有改变。从孙中山的“平均地权”、“土地涨价归公”的民主革命纲领到当代的土地制度改革，百年来中国的农村土地制度变迁留下了许多深刻的经验和教训，是一部难得的制度创新教科书。其中一些基本原则人们已达成共识并为实践证明是行之有效的，一些问题在今后的农村土地制度创新中仍要继续探索。

　　根据国务院发展研究中心农村经济研究部的课题组最近做的调查显示：土地增值部分的收益分配，有20%-30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占5%-10%；城市政府拿走土地增值20%到30%；各类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等等，拿走土地增值收益的大头，占40%到50%。即使是与土地溢价悬殊巨大的征地补偿款，农民最后也不一定能拿到手。对此现象，一针见血地概括为"拿别人的地，发自己的财"。

　　土地产权的核心是土地财产的所有权，相关权利在大陆法系国家一般有：地役权、永佃权、地上权、典权、抵押权、租赁权等等。中国土地管理中的一个基础性缺失就是长期以来没有建立有效的现代土地产权制度：一是缺乏对土地产权（包含土地财产权及他项权利）的明晰界定和解说；二是国有土地所有权主体抽象、虚置，所有人与代理人之间没有厘清界限和责任；三是集体土地所有权有多个主体代表，模糊不清；四是集体土地所有权处于弱势地位，将集体土地以“所有权”称谓之，实乃名不副实。经济学认为，制度创设的过程，本质上就是各种利益主体矛盾激荡与博弈的过程，而产权制度黑洞正是寻租和腐败活动猖獗、农民丧失参与制度创设博弈过程的重要根源。

　　中国的土地征用制度具有征地主体的唯一性、征地行为的强制性、征地条件的补偿性、土地所有权的转移性等特点。可以说，现行征地制度的实质是从农村和农民身上“抽血”来积累工业资金，忽视了农民的土地权利。这是社会矛盾凸显、越级上访不断的症结所在。我国土地征用的有关法律规定缺乏对公益性要件的实质限制，任由各级行政机关自行解释，代理人自由裁量权太大，不仅导致政府滥用征地权，而且容易出现权力腐败。同时，征地程序不透明、不公平，被征地农民知情权被剥夺，公民财产权利被侵犯。在这种制度笼罩下，集体土地成为政府和开发商敛财的聚宝盆。

　　市场是指在一个法律框架确定和实施产权与契约的制度安排下，其中存在一群潜在的买者和潜在的卖者，他们通过交换和相互竞争产生激励，从而寻得一种较优的结果。中国的土地市场与相对完善的市场制度相去甚远。首先，法律框架不确定，《土地管理法》对土地市场问题基本没有涉及。其次，没有建立明晰的土地产权制度和完善的契约制度。第三，土地一级市场完全由政府垄断，缺乏自由竞争氛围。中国大量的土地如行政划拨地、协议出让地、农村集体建设用地、宅基地、违法用地等等均游离于土地交易市场之外，导致土地资产的价格与价值严重背离，大量的土地资产价值被人间蒸发。 　　

　　十四是《住房保障法》。《住房保障法》于2008年11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划，住房城乡建设部住房保障司负责该法的起草工作，并于2008年底委托清华大学法学院和深圳市房地产研究中心分别起草该法的理论版和实践版建议稿。理论版起草人主要有清华大学法学院院长王振民教授、副院长申卫星教授、王洪亮副教授等；实践版起草人主要有深圳市房地产研究中心副主任王锋、深圳市房地产研究中心法律所所长王玉国等。

　　北京市人大代表、清华大学法学院教授王振民2010年1月20日透露，中国已经开始起草《住房保障法》，形成的理论版和实践版建议稿已完成融合，提交到住建部住房保障司成为内部讨论稿。该法明确规定各级政府如对住房保障不力，将面临追究法律责任。正在起草的《住房保障法》将明确“住房保障”的内涵和对象是提供给低收入困难家庭。对于住房保障的范围，已经明确的是将经济适用房、廉租房纳入到里面，正在研究是否纳入公租房，但暂时不考虑限价房。

　　压缩房地产投机利润空间、提高骗购违法成本、保障经济适用房公平合理分配，成为起草中的《住房保障法》的重要内容。该法讨论稿中，提出了政府与经适房购房人对经适房按出资比例共享产权的模式，引发热议。起草者之一王玉国主张将骗购经济适用房的行为以诈骗罪论处，但对这一主张还存在很大的争议。

　　十五是地价。降地价控税费才能降房价。房价的五大构成因素：工程建设及配套成本，财务、销售及管理费用，土地成本，各类税费，企业利润。建政府通过分别控制占了房价成本30%的地价、30%~40%的税费，并控制房地产商的利润，以达到降低房价的目的。房价与收入比超国际合理比的3倍，目前国际公认的较为合理的房价与收入比在4~6倍之间，但是我国的房价与收入比平均为15倍，个别大城市更高。 一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降；下降至一定价位就会长期房价稳定，市场也将长期稳定健康发展。

　　而2012年1月17日国家统计局公布的数据也显示，2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.1亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。这意味着，2010年，全国房地产开发企业土地成交价格为2437元/平方米，同比2009年上涨29%，是近10年来的次高增幅，2010年全国土地市场比较活跃，尤其是高价地数量较多。随着土地成本的增加，不利于未来房价稳定。

　　十六是商业地产基金。2011年12月7日，国内首支商业地产基金高和投资以“闪电式”动作，收购了约1万平方米的商业地产，其客户对象恰恰是资金保值类客户。 最严调控压顶，住宅投资性资金越来越多地转向商业地产保值行列，地产基金大行其道。事实上，自去年底以来，高和投资的并购金额已达20亿至30亿元。种种迹象都显示住宅投资性资金已经转向，通过商业地产保值大受青睐。目前房地产基金规模或达500亿元以上，已接近房地产信托。而在信托受到政策限制的背景下，地产基金大有可为。

　　新加坡地产商腾飞集团旗下的腾飞中国商业地产基金正争取在2011年9月15日取得港交所上市聆讯。据悉，腾飞中国商业地产基金拟以人民币房产投资信托基金(REIT)形式赴港上市，其集资额为3亿至5亿美元，保荐人为摩通、中银国际、渣打及法巴。腾飞中国商业地产基金主要持有3个上海商业房地产项目，包括腾飞海洋大厦、腾飞广场及高腾大厦。腾飞海洋大厦位于上海市黄浦区黄金商业区，为楼高25层的甲级商务写字楼，可出租面积为5万平方米；腾飞广场位于上海徐汇商业区，总建筑面积约5.9万平方米，为集合零售商店及办公室的综合性项目。

　　十七是商品房预售款监控。商品房预售款监管，开发商又被点一记"死穴"。问题楼盘涉及方方面面，一些不良房地产企业片面追逐超额利润，偷工减料、以次充好等现象时有发生，或者卖完楼就走，将小区配套设施不完善等烂摊子全部丢给社会和政府，更有甚者，收了商品房预售款后逃之夭夭，这些均暴露了一些房地产开发企业道德和社会责任的缺失。

　　商业银行在与开发企业签约前，应核对开发企业所提交的项目工程预算清册和投标、中标通知书，确定该标的所需监管资金的总额度。为防止不可预见事件的发生，保证扫尾工程的资金，监管资金的总额度应为监管标的建设资金总额加上建设资金总额度乘20%的不可预见费支出。即监管资金=建设资金总额度(1＋20%)。监管协议应明确所设立的银行监管账户和账号，同一个项目可以按项目也可以按幢为单位设立监管账号。

　　十八是70年产权归属。2011年3月3日两会上，有委员提出，当前对于住宅建设用地使用权期间届满后处置办法处于法律空白状况，建议尽快对相关法律予以修改并明确处理办法，同时应当对“社会公共利益”的范围作出明确的界定。“自动续期”规定模糊，在其《关于明确有关住宅建设用地使用权期间期满后处置办法的法律规定的议案》中介绍，根据1990年5月19日国务院令第55号《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，我国现行的居住用地使用权最高出让年限为70年。

　　而自2007年7月1日施行的《物权法》第149条又进一步规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》关于“自动续期”的规定太笼统，并未涉及广大群众关心的在续期时使用权人是否再需要支付费用这一问题，目前也没有其他法律法规对这一问题作出明确规定。

　　房屋70年后产权到底归谁？应当以“到期后自动无偿续期”为原则，确系由于社会公共利益需要收回的情况亦要按当时的市场价予以补偿。同时应对“社会公共利益”的范围作出明确的界定。房屋产权无所谓“大小”之分，集体土地所有权应当与国有土地所有权在宪法上具有平等性，建议将小产权房正名为农村房地产，逐步合法化，并建立城乡统一的建设用地市场。从发展来看，集体建设用地使用权与国有土地使用权要“同地同权同价”， 公开、公平、公正地交易，大小之分无从谈起。

　　对于在农村建设用地上开发的小产权房分门别类，逐步合法化。对在原建设用地上开发的小产权房，除可在当地农村办理集体土地使用权登记外，也可依据一定程序办理城镇房产土地登记。对符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产，属于一般住宅建筑项目的，经合法程序，可将其纳入住房保障体系之中。

　　在农村购买小产权房的，多是城市里买不起高价房的中低收入家庭，为此，可参照城镇经济适用房、限价房的政策，将这类小产权房转为社会保障住房，并对购房人通过核准身份，补办手续，补缴土地出让金、税费等，限期内不得上市。属于别墅和高档公寓的建筑项目，除补缴土地出让金、税费外，还要对购买者进行罚款，其罚款总金额应为：近地段同类商品房的价格减去其购买小产权房的成本；对目前不符合城市规划和土地规划的房屋，暂时保留，待以后城乡一体化的规划调整后再进行处理。

　　上位法的缺失，导致下位法制定和执行的任意性。例如《北京市国有建设用地供应办法（试行）》第25条规定，“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。”而《上海市国有建设用地使用权出让合同》对于土地期满后的处理方法则作出了“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等约定。而“到期后无偿收回”或者“续费使用”的方式，无疑会加重广大群众的负担。在“买房等于交70年租金”的政策背景下，老百姓无法拥有真正的恒产，更不利于维护社会稳定。

　　相关法律法规不明确，造成一些地方政府土地出让二次收入的预期，助长与民争利的心理。如果使用权期限届满后政府可以无偿收回，必然会推动一些地方政府千方百计地打着“公共利益”的旗号收回土地再次出让，不仅会激化社会矛盾，也不利于规范地方政府的财政收支、助长一些地方财政开支挥霍无度的行为。此外，随着土地使用权使用年限的大规模临近，如果这一问题仍迟迟未予明确，就可能会导致房价显著地非正常下跌。

　　十九是旅游与公园地产。目前中国旅游地产的概念尚未明确，不能简单认为在旅游区建住宅就是旅游地产，旅游地产要发展必须具备一定的条件，欲掘金尚需理性。目前，旅游地产的界定还没有明确，讲旅游地产首先应该把概念弄清楚，哪些是旅游地产，哪些又不是？如果房地产项目是为旅游配套的当然可以叫做旅游地产了，如果不是为旅游配套纯粹是为居住的当然就不能就旅游地产了。

　　旅游地产目前只是一个模糊的概念，主要分为三种形式，第一、旅游地产在景点区域和行政区域只是作为一个卖点，比如在北京昌平区的回龙观居住小区，由于靠近十三陵名胜古迹，于是这里的开发商就打出文化和人文概念的招牌；第二、真正在风景旅游区建设的旅游地产，比如云南滇池附近的风景住宅还有产权式酒店等；第三、就是处于城市边缘的工业园区周边的地产开发，因为这些地段往往山围水转，目前在国家政策不明朗的情况下，趁机建设一些工业园配套的地产项目，起到旅游和招商的功能。判断是否是旅游地产还要考虑几个因素：第一个是景观这个主体，包括自然景观和人文景观，第二就是居住，但又不是长期住，那么旅游地产就需要有类似宾馆的配套设施，而宾馆又是多种形式，可以是旅游宾馆、商务宾馆、度假宾馆；第三是除了住以外，还要一些娱乐设施以及文化纪念品。

　　所谓公园地产，主要是指借助城市公园或城市公共绿地，进行周边地块改造和开发的房地产项目；也可以依托自身的土地规模优势，占地数百亩或千亩以上，进行社区公园建设，形成配套开发。从广义上讲，公园地产将建筑、人文与自然环境结合成一体。而城市资源、自然资源、人文资源等多重资源的整合，使得公园地产既是一种高品质生活的体现，也是一种居住者高贵身份的象征。公园地产不单单是停留在公园边上欣赏公园景观，而是更注重建筑与景观的交流，要求住区与公园充分沟通融合。公园地产已经走过了简单“借景”的初始阶段，如今正朝着项目的规模化、规划的生态化、建筑的融合化、配套的完备化方向发展，以满足现代人更高层次的住房需求。

　　一份由国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部三部委联合下发的通知要求，自2011年8月5日起至国家规范发展主题公园的具体措施出台前，各地一律不得批准建设新的主题公园项目。同时，已经办理审批手续但尚未开工建设的项目，也不得开工建设。通知特别强调，限制建设和要求上报的为总占地面积在300亩以上或总投资在5亿元以上的主题公园项目。国家此举意在抑制方兴未艾的主题公园投资冲动，特别是制止开发商借开发主题公园为名变相圈地的不正常行为。因为目前国内主题公园的开发建设普遍是“主题公园＋地产”模式，往往在主题公园周边配建大量商业设施乃至住宅别墅。

　　在楼市调控背景下，这种旅游地产形式更成为部分地方政府和开发商合谋规避调控的重要途径。未来，主题公园与地产的脱钩，以及真正回归主题公园本身，似已呼之欲出。在国内，将主题公园开发和房地产结合而成 “主题公园＋地产”的独特盈利模式，以拥有欢乐谷和东部华侨城等主题公园品牌的华侨城集团最具代表性。在其示范效应下，越来越多的开发商通常运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，且“小公园大地产”居多，并向二三线甚至四线城市蔓延。主题公园的拿地功能已经显露无遗。

　　中国主题乐园的“旅游地产”模式备受追捧，地方投资冲动之下，旅游景点开发和房地产结合成为中国主题乐园的独特模式，以华侨城最具代表性。此外，万达、龙湖地产等诸多房企也在纷纷加码旅游地产项目。不过，这一模式把很多玩家排除在外。与之并存的是，主题乐园存在盲目开发、恶性竞争、内容单一、经营模式陈旧设备落后等问题。一份公开数据显示,我国主题公园建设量已超过2500座，但据统计，国内主题公园经营状况呈“七二一”格局，即七成亏损、两成维持、一成盈利。

　　一份由国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部三部委联合下发的通知要求，自2011年8月5日起至国家规范发展主题公园的具体措施出台前，各地一律不得批准建设新的主题公园项目。同时，已经办理审批手续但尚未开工建设的项目，也不得开工建设。通知特别强调，限制建设和要求上报的为总占地面积在300亩以上或总投资在5亿元以上的主题公园项目。通知称，主题公园建设需由国务院审批，但近些年来，由于旅游投资过热，一些地方政府自行审批了一批规模较大的主题公园项目，也有些企业以建设主题公园的名义，进行了地产项目的开发。通知中所表述的主题公园是指：现代建设的、吸引游客参与并收取门票的营利性人工景观、游乐设施等，且该项目规划(或实际)总占地面积在300亩以上或规划(或实际)总投资在5亿元以上。

　　目前国内主题公园的开发建设普遍是“主题公园＋地产”模式，往往在主题公园周边配建大量商业设施乃至住宅别墅。在楼市调控背景下，这种旅游地产形式更成为部分地方政府和开发商合谋规避调控的重要途径。主题公园之所以严重依赖于地产，主要原因在于主题公园是一种一次性投入大、市场培育期长、营运成本高且投资回收慢、需要持续性投入的产业。地方政府可以采取的办法很多：第一是不进行招拍挂。开发商借主题公园拿地往往不是根据市场价格去拿的，政府要提供相当面积的地产来让其赚回亏损。“这样政府就不用去建一些公园，往往会给开发商一个特别的价格。主题公园的土地政府不赚钱，甚至是租给开发商，并且免多少年的租金，直至它创造利润为止。还有就是补贴开发商。主题公园的绿化景观、绿化隔离带等，每种一棵树给多少补贴，另外还给开发商一块地产，其价格远远低于市场价。

　　吸引开发商进入主题公园的动力，主要是背后隐藏着巨大的利润。因为主题公园项目带有公共利益性，土地价格非常便宜，配套费用低，手续简单，开发成本也比较小。同时，实际用于主题公园项目发展的一般仅有10％-30％左右，剩下的都预备做房地产开发，实际上等于一种变相的廉价圈地方式。不能一刀切式的限制主题公园的发展，应该引导、鼓励社会资本合理有序投资有市场需求的主题公园，打造主题公园旅游综合体、旅游主题社区的概念。

　　二十是住房。温家宝总理在2011年3月5日全国两会的政府工作报告中指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控，加快健全房地产市场调控的长效机制，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。努力让全体人民“住有所居”。政府工作报告指出，进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。

　　进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。