一句话引发的龙年楼市悬案 房子成本究竟是多少

　　【为什么消费者（不）下叉】

　　如果再谈客户不下叉恐被同行笑话，现市场莫名热闹：近3周整体周均成交3500—4000套之间，一周抵去年1月之量；大学城某综合体一周成交近150套，是去年几个月成交总和，空港一大型项目不做任何广告投入一周能卖近50套。若去年由于严厉的信贷政策等原因压制了客户购房，那为什么会在此时爆发？客户为何要下叉，有如下几点原因：

　　1）恐慌性心理：客户在去年高压行情下准备置业，发现市场或中意楼盘价格近几月几没下降，受中央释放适度宽松货币政策信号、近期不同地方救市、下调存款准备金率、贷款利率下调等综合因素影响，预期未来调控会放松，房价肯定会涨，带着恐慌心理购房。

　　2）刚需（投资刚需、居住刚需）：人民币逐年贬值，纸面货币缩水，为了保值增值，必然寻找合适投资，受国人投资习惯、获知渠道、传统思想等限制，房产作为优异的投资品必然受追捧；居住刚需不多言了，同行说的多。

　　3）年终奖效应；大多数企业都有一笔可观的年终奖，客户手里也有部分积蓄，年末看房作为打探第一站，年后发现价格未松动，市场也有松动迹象，不管是刚需还是投资，果断买房。

　　4）返乡置业：沿海等发达经济区工作人士，在政府大力招商引资、产业园区成立、两江新区等利好刺激下既能找到工作，又能照顾父母、家庭、孩子，买房作为工作或创业的基础。

　　【房子的成本究竟是多少】

　　有人总觉得房地产是暴利行业，价格高的2-3W/平，低的5-6K/平，市场行情不好之下，各开发商也纷纷促销，但客户还是不买单，总期待还有更低，房子的成本究竟是多少呢？1）土地成本：包括出让金、契税等主流在1500-2000元/平；2）前期费用：包括规划设计、三通一平等综合估价500元/平，3）基础设施配套费100元/平；4）建安费：以主流高层为主1800-2000元/平，5）管理费用：包括税收、管理成本等综合估价500元/平，前项累加建筑成本为4400-5100元/平，（部分开发商由于借贷而产生的高利贷成本等不计）

　　土地成本导致销售成本存在很大变数，不同公司获地成本差异巨大：通过查核一些数据，如恒大10年10月公布其土地储备达7238万平方米，折合土地成本价仅519元/平，12年2月龙湖公布2011年全年拿地共计8幅，新增可建面积414.67万平米，总地价90.22亿元，推算其综合土地成本为2175元/平米。

　　那么综合前面的价格细项，建面成本4000-5000/平是比较客观的数据，以片区来看，当降价大旗举起之后，大学城片区一路降至5K开头，李家沱7K，两路7K，黄泥磅8K，解放碑2W等，然后几乎再无下行趋势，说明已降至开发商心理线，挤出了部分高利润后其几乎无暴利或只微利销售了

　　【龙年地产将展现的特点】

　　1）大企力战、小企观火：受公司部署、决策、营销战略影响，出于公司报表、资金、拿地、储备等需要，大企如招保万富金龙等今年必大战，现有价格或小幅提升大批出货、回款；而小企业受决策不同、项目少、体量小等先天影响，为追求利润或弥补前期流失利润必然提价，这将导致客户流失，小企市场份额缩小，严重的局面将导致巨头蚕食小房企，小企以后存活更难（长远来看对购房者不利）

　　2）消化存量、现房销售：今年市场有近800万方存量，11年全年消化才2000万方左右，市场存量需消化近半年时间，而新建项目、老项目新预售也必将入市抓这一波行情，新旧同台，而金融限购未变，市场压力巨大；去年许多项目销售不理想，依然在施工状态，将有不少项目现房销售（客户入住期限缩短更实惠）

　　3）报媒减少、渠道为王：报媒普涨20-30%，性价比降低（房子利润下降，开发商投入增加），除非树形象必需，同时受限版影响，报媒投放量将会减小；与之相对，一些新型媒体渠道，如微薄软性广告（如微薄扩散万科双峰？）、夹报（几等同报版但到达率存疑）、直销（同景销售模式）、公交座套车身视频（持续周期长）、短信（低投入传播快）等将受到青睐。

　　4）外树品牌、内修专业：在残酷的市场竞争下，客户购房遇不诚或资金高压力开发商有烂尾楼之忧（如绿城虽未倒闭但业主议论纷纷），开发商必通过事件、案例等树品牌稳定购房者军心；同时受竞品攻击项目弊端，金融政策导致客户再生能力减弱，客户挑剔心态，市场专业进化等影响，置业顾问专业能力、示范园林样板房等展示、物管服务等附加值、产品研发创新必然提高，同时也是各开发商必抓，恨抓之处。