业内专家谢逸枫:全国两会房地产最热门提案前瞻

　　七是保障房。2010年-2012年，5年建保障房3600万套，20%的住房群体将被保障房覆盖，解决约1亿人住房问题，“十二五”期间保障房直接投资将接近5万亿元，加上各项配套设施建设，这一过程将为各地政府和企业带来一块 “大蛋糕”。保障房关系到民生和政治及社会稳定，也是解决住房问题和降房价的武器之一。

　　官方公开是数据是2010年开工580万套，2011年开工1000万套。2010年完工370万套，2011年完工300万套。一问保障房开工和完工数据到底是多少，保障房建设速度为什么如此缓慢？二问保障房建设资金如何筹集，保障房如何融资？三问保障房到底谁才是真正享受的人，如何保证分配的公平性？四问保障房建设的土地如何筹备，如何保证土地供应的持续性？五是保障房质量怎么保证，如何避免保障房出现豆腐渣工程？六是2012年保障房开工目标为什么下降，是否影响到供应？

　　2012年保障房实际开工任务究竟是多少套？官方公开是数据是2012年开工700万套，竣工总量500万套（原来计划确定2012年开工1000万套），如果500万套保障房明年如期建成，预计这些保障房将占住宅总竣工套数的1/3以上，大约占住宅总竣工面积的1/4。据测算，新开工项目加上前两年结转的在建项目，2012年整体保障房在建规模将达到约1800万套。如此大的规模和资金及土地等生产和融资能力,都是两会讨论的问题。毫无疑问，保障房涉及土地和资金及融资等分配和质量问题都是两会代表必须拷问的。　

　　八是土地财政。中国土地财政困局，全国卖地收入21年涨6732倍，从4.5亿飙到3万亿。从这些统计数据我们能够清楚地看到，地方财政收入对于卖地收入的依赖性在不断提高，从1989年的4.47亿元，到2010年的30108.93亿元，21年间土地成交价款增幅达到6732倍，而卖地收入相当于地方财政收入的比例涨幅也超300倍。高房价早已备受诟病，民间多将其根源指向土地财政。但是，土地财政对卖地收入的依赖到底有多大，始终是个谜。如何化解地方政府对土地财政的依赖性也是两会讨论的重要问题。

　　九是空置税。空置税如何开，税的法律根据和标准是什么？怎么确定税率？是否存在重复征税的现象？是否在开始试征？在什么城市？都是两会讨论的问题。2011年3月3日两会上，有委员提出，目前我国部分大城市住房空置率已接近或超过10%的国际警戒线。房屋空置浪费了稀缺的土地资源，造成资源享有的不公平，贫富差距加大。因此，征收房产空置税十分必要。对房产空置税的征收，如果没有强制措施作保障，税收则无法实施。为此，建议建立城市统一的房产权属档案与信用档案体系，健全完善城市房地产市场信息监测体系。同时整合银行、房管、税务等部门的力量，建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台，对房产空置税的纳税人采取强制执行措施。

　　房产空置税征收建议，对开发商征收的增量空置税。对竣工验收后开始销售的商品房，超出30%的空置部分应征收空置税。对拥有多套房屋居民征收的存量空置税。存量住房可仿照一些国家通过水、电、气、暖的使用情况来判断，如平均实际使用量为应用量的1/4、1/5，即可认定为空置房。有了房产税还不够。房产税并不能代替房产空置税，建议尽快试点对持有闲置住房的居民或开发商征税。郭松海在前两届全国两会上都曾建议，应在北京、上海等大城市试点开征房产空置税。

　　房产空置税与房产税并不是一回事，房产税是保有税，将对抑制投资和投机房地产产生一定的作用，但作用是有限的，“富人付出1%~2%税率的房产税，远低于房价上涨的增长率，房产税只是拔去其九牛一毛。今年将再度向两会提出，对1986年制定的《房产税暂行条例》加以补充，对持有闲置住房的产权所有人征税。空置税可增加市场供给，房产空置税的征税对象可分为两种：一是对开发商征收的增量空置税，二是对拥有多套房屋居民征收的存量空置税。

　　这样可以打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的企图，迫其降价促销；对于拥有多处房产而又闲置的房主，可以迫使他们出租或出售自有房屋，“从而可以抑制房租、房价过快增长，解决中低收入家庭的居住需求。可整合银行、房管、税务等部门，建立个人房产权属档案与信用档案共享平台，为试征房产空置税提供依据，并可以此为依据强制征收。

　　十是商品房开发暴利税。2011年3月3日两会上，有委员提出应从立法层面对开发商暴利进行约束，并加强房地产开发成本核算与监督，剔除开发商的个人消费和腐败性支出。房价过高的主要原因，是开发商过度追求利润最大化。在提案中建议，制定房地产市场反暴利法。世界房地产业平均利润率是5%-7%，我国规定是8%左右，但实际上国内房地产开发利润远远超过这一标准，有些楼盘达到30%以上。反暴利，是为了保证投资者与消费者之间的公平。

　　但是房企税负压力大，房地产开发商需要缴纳人防费、环境评估费、蓝图审查费等50余项费用，涉及到约25个政府部门，总体费用占到开发成本的33%，因此控制房价应取消部分行政性费用。“税负太多”，有营业税，还有所得税，所得税之前还有增值税，还有市政配套费。此外开发商还要建学校、幼儿园，连马路都要建，这些都增加了房子的成本。

　　我国各地房地产市场税费确实名目繁多，有些地方竟然达到60种。一方面要为企业减负，但也要“严格控制开发商将一些不合理的费用全部打入房价成本，由消费者买单。由房地产与物价管理部门主导行业性评估，确定同一地区、同一档次商品房的合理成本区间。成本合理化的重要环节，是减少不合理成本与隐性开支，开发商的个人消费以及各种应酬费用，应该严格控制在房价成本之外。

　　为什么没有开征？如何开？不仅是技术和法律问题也是涉及到税的体系问题。