业内专家谢逸枫:全国两会房地产最热门提案前瞻

　　有请著名房地产专家、中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫先生来做一个今年两会前房地产提案方面的猜测。

　　记者：你如何看今年全国两会房地产提案?

　　谢逸枫：房地产方面的提案是历年全国人大和政协的代表或委员讨论最激烈最火热的问题，一是房地产业涉及民生和政治等敏感话题。二是房地产业作为国民经济重要的支柱产业，涉及到近60个相关产业。三是房地产业关系到老百姓的和住房问题。四是房地产业还关系到GDP等经济发展问题。因此，房地产行业是历年全国两会提案最核心的热点词。毫无疑问，全国媒体记者和专家学者教授及老百姓也自然不会放过这个发表自己的观点和意见，向中央政府反映问题的机会。

　　记者：今年全国两会的房地产提案主要热点问题有哪些？

　　谢逸枫：如果按照在房地产业最重要的问题排名次序作为排列，第一是房价。二是楼市调控。三是房产税。四是限购。五是限价。六是限贷。七是保障房。八是土地财政。九是空置税。十是暴利税。十一是小产权房。十二是商品房预售制。十三是中国土地制度。十四是《住房保障法》。十五是地价。十六是商业地产基金。十七是商品房预售款监控。十八是70年产权归属。十九是旅游与公园地产。二十是住房。

　　另外是还有其他房地产方面的问题,譬如货币政策、价格控制目标（135个城市）、一房一价、40个城市个人住房信息联网、100个城市公积金、联网监控、房地产金融、房价合理回归、央企退出房地产、中国房地产项目资本金制度、房屋拆迁等、房企囤地问题。

　　记者：你任何看这二十个房地产提案热点关键词，为什么？

　　谢逸枫：为什么第一位是房价。房价作为市场和老百姓心中最敏感的符号，是中央房地产调控的目标。历史上、世界上任何城市，房价大起大落都是灾难。不希望房价异常变动，这不仅关系到房地产行业的健康发展，大起大落也会影响民生保障。国家对房价的控制措施一轮接一轮，但是老百姓感觉房价还是越来越高，如何控才能真正降下来？

　　为什么房价越调越涨？房价到底下降了没有？目前中国房价是高了还是不高？判断房价高的房价收入比和GDP增长比及CPI比等让人人买得起房是否科学合理和客观？房价降多少才是合理还是涨幅回落多少才是调控底线？中央将在2012年房地产调控将继续围绕“房价”作为目标：“坚持巩固房地产调控成果不动摇，坚持促使房价合理回归不动摇，坚持房地产市场长期、稳定、健康不动摇。”

　　房价构成的五大主要因素，第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，前面两项体现企业在确保质量的前提下如何控制成本、反映企业竞争力，往往无太大变化。后面三项才是真正影响房价的变量。

　　目前，我国各城市土地成本占房价的平均比已达30％左右，房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，又推动了房价上涨。房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项，税费成本加起来要占到房价的30%~40％，这些将直接转嫁给购房者。国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，这将有利于大幅降低房价。以其中一项税费为例，如把按企业毛利30%~60%清算改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4%。

　　10年来房价上升268%，百姓收入却只升42%。2001年，深圳市的人均可支配收入是22760元，住宅均价5517元/平方米；2010年，前者变成32380元，后者变成20297元/平方米。两个数字在这10年间都几乎是直线上行，但前者仅涨了42%，后者涨了268%。2001年，广州城市居民人均可支配收入(元/人)为14694元，到2010年变成30658元，仅增了一倍，而广州房价涨幅达到2倍，房价收入比从2001年的7.8上升到2010年的13.1。

　　从广州市年鉴记录来看，2001-2004年，广州的房地产市场处于平稳发展阶段，房价在4000元/平方米左右；2005年，房价开始快速飙升，一直到2008年，房价直逼万元，经过短暂的下滑阶段之后，进入2010年，房价快速飙升，由接近万元直接跨入1.3万元/平方米的大关，一直涨到现在。十年间，广州商品住房价格可谓是涨了2倍。

　　二是楼市调控。房地产调控关系到房价是否反弹？关系到GDP增长；关系到中国经济缓慢发展转向增长的推动力；关系到中国金融系统的稳定；关系到1800万套保障房建设资金；关系到自2011年底10.72万亿地方债务，3万地方债务今年到期，其中3万亿地方政府由土地财政支付；关系到中国房企和60个相关产业发展；关系到地方政府土地收入和房地产税费收入及政绩表现等经济发展。