业内专家谢逸枫:全国两会房地产最热门提案前瞻

　　房地产调控作为政策市最核心的手段，特别是行政手段，“限字头”的政策是遏制房价上涨的希望和抑制房价上涨冲动的期盼。2011年中央调控房价任务未完成，房价未实质性下降，而调控是否放松考验中央政府的公信力。

　　究竟中央房地产调控目标是什么，是降房价还是促使房价合理回归？为什么调控总是推高房价，调控多少年房价上涨多少年？2012年调控是否放松，如不放松是否适度放松，还是适度微调，如何调整？行政手段和税收手段及市场手段等金融手段和土地手段是否全面还是局部调整？还是允许地方政府以优惠政策和减免税费及放松个人住房贷款等放松银根，继续下调存款准备金率和降息，还是提高限价标准和提高普通住房的标准，甚至适度放松限购的做法“救市”？

　　三是房产税。除去2011年月28日上海和重庆试点房产税后，一直不见动静。房产税是遏制投资投机炒和增加市场供应及促使房价合理回归的最有力政策。因此，房产税一直是被称为降房价武器。对于众多无房者来说，他们最关心的一个问题就是：房产税究竟能否发挥打击炒房、平抑房价的作用？随着房价的高涨，地方政府的“土地财政”一直被人们当作高房价的重要因素。开征房产税，能否让地方政府从“土地财政”脱身呢？

　　房产税2011年1月28日-2011年12月31日试点效果到底如何？是否继续扩大开征房产税，房价才会下降？究竟房产税是否能够遏制房价上涨过快？取代地方政府依赖生存的土地财政？通过杀富救贫的方式实现所谓的社会公平正义？房产税试点开征目前遭遇到什么技术和政策及法律上的问题？

　　土地出让金已经缴纳，再开征房产税是否存在重复征税？房产税开征的法律根据是什么？房产税如何开征？怎么确定购房者手的有多少套房？标的和对象是什么，简单说是一手房还是二手房，是第二套还是第三套之后，户型面积是多大，是99平方米以下还是144平方米以上？税率确定的标准是什么，简单说是根据房屋成交金额还是市场价格还是土地出让金的价格还是出租的租金或者二手房成交价格？

　　执行的主要部门是什么，是政府独立系统还是税务部门还是联合组成部门？房产税怎么使用和用途是什么，简单说是拿来做什么用，是支持保障房建设还是进入财政收入还是用做市政工程等教育的基金？房产税收入怎么分配，是归地方政府财政所有还是归中央政府财政所有，还是各取50%作为财政收入？一系列的问题都是两会争论的焦点问题。

　　四是限购。目前全国600多个城市，但是仅48个城市限购。由于限购政策是政府强制性房地产调控行政手段，又是“一刀切”，不仅伤及首次和改善性需求，也祸及房地产市场。最主要是限购政策违反宪法，破坏市场经济，影响到中国市场经济发展，导致大量的市场矛盾爆发。但是，限购政策却是遏制投资投机炒最厉害的政策，也是房价合理回归的武器之一，也是降房价的必杀技。

　　限购是针对阶段性的问题采取一些应急的“急药”和“猛药”，一旦这些房价上涨过快、或幅度上涨过大的情况得到有效遏制之后，这些政策会逐渐地退出市场，退出这个行业。事实上，限制投资、投机性购房，加快保障性住房的建设，目前已经成为房地产调控的一种长期性政策指向。在这种政策指向下，限购政策的强势推出与其说是一种给楼市降温的权宜之计，更大程度上讲，其实是在为深层次的房地产调控争取时间。

　　2012年限购政策是否取消即停止实施？是局部城市放松还是全部城市放松？是放松普通住宅还是放松高端住宅？一旦限购全部放松，房价是否会反弹，调控成果是否会毁灭？还是用房产税取替限购政策？还是等40个城市个人住房联网系统形成再取消限购？还是到2015年3600套保障房建设完成，再取消限购政策？如果房产税试点城市扩大和40个城市个人住房联网系统及5年内3600套保障房建设任务都未实现，限购政策还会继续实施吗？

　　如果继续实施，必影响到中国经济和地方政府财政及土地出让计划等积累更多市场问题。因此，限购政策是否会适度调整？如何调整限购政策？是放松限购城市区域，还是放松限购套数，还是放松限购人群，还是放宽限购的纳税或社保条件？

　　五是限价。目前全国600多个城市，仅仅40个城市限价。限价政策如同限购一样，直接关系到开发商的定价和利润空间及开发成本等市场判断，是作为遏制房价上涨过快最简单有力的政策。从广东中山和增城两市提高限价标准而不被中央叫停的政策看，两会之后应该会有更多限价的城市实施这项政策。可想而知，限价政策是否放松？怎么放松？是局部城市放松还是全部城市放松？是放松普通住宅还是放松高端住宅？为什么只限房价不限地价？都是讨论的问题。

　　六是限贷。目前全国600多个城市都实施，首套房贷40%和二套房贷首付60%，都是上调贷款基准率10%-15%，三套房贷禁贷。显然，房贷政策是遏制投资投机炒和增加市场供应及促使房价合理回归等抑制房价上涨过快的核心政策。是否取消或者是调整房贷政策依然是存在讨论？15个城市个人首套住房贷款恢复基准率是否表示扩大到其他城市？房贷是否开始放松三套？