千亿房企高杠杆扩张引发危机 高负债高杠杆成双刃剑

　　高负债应该结合周期来看，2015-2017年的这轮楼市大牛市中，此时高负债是良药。房企排名格局发生了翻天覆地的变化。能不能顺周期、加杠杆，成为战略上的首选项。部分企业抓住市场上行期的机会，大举拿地，玩转高负债的房企脱颖而出。

　　但是，当前的房地产市场，房企的策略从原有“变更大”演变为“活下去”。原先的“高负债”意味着“高利润”，而现在的“高负债”意味着“高风险”。

　　此前高负债建立了赫赫战功，但是并不意味着还能适应如今的形势。巨额的资金成本，低迷的项目盈利能力等，都在昭示一个事实，房企若坚持高负债之路，将会停滞不前甚至倒退。

　　所以，无论从现实情况还是从未来来看，房企的高负债策略都将无法延续。它的确能够帮助房企“变更大”，但是也会成为房企“活下去”的致命阻碍，所谓“成也萧何败也萧何”。

　　此外，高周转背后，房企人才流失、施工质量问题频出也为过于追求速度的房企敲响了警钟。

　　易居中国CEO丁祖昱预计，千亿房企的数量在2018年达到30家后，未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30-35家左右。

　　在这新一轮融资热潮中，需要注意的是，市场集中度不断走高的形势下，中小房企承受竞争高压。近来，中小房企的融资动作同样来势不小，但对比大型房企，金额、成本等方面处于劣势地位。对于在前几年错失冲击千亿规模的房企来说，日子只会越来越难。

　　质量还是速度

　　尽管当前市场出现回暖迹象，但在“以稳为主”的政策大环境下，寻求有质发展、效益与规模并重已经成为诸多房企的共识。

　　万科在发布2018年业绩报告同时发布的《致股东》中指出，在房地产白银时代，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束。

　　亿翰智库研究报告显示，各大房企目前公布的销售目标已直观体现了房企“降速求稳”的初衷。从梳理的数十家房企业绩目标来看，2019年目标对比2018年销售增幅均值为21%，相比去年的数据下降了逾20个百分点。

　　需要注意的是，对于“降速求稳”各梯队企业间还存在些许差异。统计显示，2000亿元规模及以上房企2019年目标多处于10%-15%区间。因对规模提升已不迫切，在市场前景仍不明朗的情况下，多数主动放缓业绩增速，如碧桂园提出提质控速，万科表态要收敛聚焦、巩固基本盘。千亿规模及以上房企2019年目标多处于15%-20%区间。该类房企在达千亿规模后，有意识地放慢速度，为匹配自身规模开始着力优化各方面的能力。这也是这些千亿房企同比增幅下滑的原因。如阳光城、雅居乐等都表示，千亿之后将会更关注品质，而在投资上都显示出审慎态度。

　　但千亿规模以下的房企，尤其是冲击千亿的公司在2019年目标多处于20%-30%区间，依旧保持积极扩张心态。

　　业内人士指出， “千亿军团”扩容，与近年来增量市场扩大有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，到2017年已达到13万亿元，七年时间增长了13倍。这也是万科用了数十年才实现千亿规模，但近几年来一些中型企业仅花费了几年时间就跨越了千亿门槛。但现在的问题是，随着整个行业进入下行通道，未来的空间能不能容纳更多的千亿公司。

　　(房掌柜整理自北京商报、36氪、时代周报)