千亿房企高杠杆扩张引发危机 高负债高杠杆成双刃剑

　　在经济下行与楼市调控的双面夹击下，地产行业压力渐显。但从当前已披露2018年年报的企业经营情况来看，各大房企的整体规模业绩进一步实现了增长，全国千亿级房企数量已从2017年的17家，增加到现在的30家，包括金科、阳光城、中国金茂等已成功晋级。

　　业内人士指出，新晋千亿房企实现百亿向千亿级跨越发展，基本具有共同规律：均衡布局、土储充足、聚焦一二线城市等。随着行业集中度提升，千亿已成为未来参与行业竞争的门槛，千亿之外的企业则面临被边缘化的风险。而迈入千亿门槛的房企往往也受扩张过快、杠杆过高等困扰，同时负债水平高、利润率低等问题也是未来需要调整的目标。

　　“高周转”“三四线”成制胜法宝

　　克尔瑞数据显示，2018年，千亿房企数量达到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了较大幅的增加。其中，阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等13家房企都在今年迈入千亿房企行列。

　　随着房地产市场分化越来越明显，众多房企逐渐达成共识，要甩开竞争对手唯一办法就是“快”。

　　“4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流回正，8个月再投资。”，凭借对地产大势的准确判断，碧桂园成为三四线之王，其高周转模式被业界奉为弯道超车、跨越千亿的法宝。

　　如今，高周转已成为千亿房企最普遍的做法。纵观13家房企，其共性是，此前几年均有较大的扩张动作;在三四线都曾加大投入，大部分已经开始全国化布局。

　　蓝光发展依靠高周转推动增长，拿地“3个月开工，4个月开盘，当月去化率达到60%，一年内项目现金流回正”的“3461模式”为其业绩增长保驾护航。

　　作为碧桂园模式的拥趸，中梁同样希望将高周转用到极致。2016年中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

　　而引入碧桂园“双斌”阳光城更不必说，2016年起，此前销售额不足500亿的阳光城加速拿地，开启高周转模式。2017年其斥资774亿元新增120个土地项目，当年最后两月狂揽48宗地。

　　前碧桂园的首席财务官、现任阳光城集团执行副总裁的吴建斌称，“有规模才有地位，规模落伍的企业，几乎没有行业话事权，没有市场地位，融资时，银行不仅不会给更好的融资条件，政府也不会把你当一回事。”带着前东家的经验，吴建斌帮助这家闵系房企实现了千亿销售额野心。

　　布局方面来看，大部分新晋千亿房企，也一直以碧桂园为学习榜样，扎根于三四线城市进行布局，在近两年棚改货币化政策利好下，规模得到了快速发展。由于一二线城市限购限售政策严厉，众多处于高速扩张阶段的房企选择深耕三四线。

　　前几年，随着棚改政策大力度的推行，房企的大量入驻，三四线城市房价也出现了快速上涨的现象。三四线城市的楼市空前的增长，也是众多房企加入千亿俱乐部的重要原因。

　　高负债成双刃剑

　　欲戴王冠，必承其重。地产行业，规模为王的规则从未改变过，但激进扩张就意味着高负债、高杠杆，企业流动性风险居高不下。

　　据媒体报道，13家新晋千亿房企中，净资产负债率超过70%行业警戒线的房企不在少数。2018年半年报显示，金科、富力、正荣、融信分别达到159%、187%、171%、140%，阳光城、泰禾更是达到惊人的230%、372%。

　　数据显示，在融资渠道中，占比最大的公司债，3月共发生18笔，融资总额达386.40亿元，较上月的363.25亿元小幅上涨6.37%;“其他债权”融资上涨幅度最高，总额达324.9亿元，较上月57.52亿元大幅上涨464.84%;此外，房企通过信托贷款融资、境内银行贷款融资分别为158.64亿元、74.81亿元，环比分别上升382.04%、67.21%;中期票据融资总额为40.40亿元，较上月的53.52亿元下降24.51%。

　　海外融资方面,3月外币融资总额272.51亿元，占比26.53%，较上月外币357.71亿元融资金额下降23.81%。据同策研究院监测，2019年3月房企融资以人民币为主，美元次之、港元第三。其中，美元融资总额271.70亿元人民币(40.35亿美元)，较上月美元融资金额356.77亿元人民币下降23.84%;港元融资总额为0.8171亿元人民币(0.9526亿港元)，占比0.08%。

　　具体到企业融资成本层面，在已披露的数据中，融资成本最低的是招商蛇口发行的150亿元可交换债券，票面利率0.1%;融资成本最高的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外发行5.3亿美元的高级无抵押定息债券，票面利率为8.625%。此外，碧桂园发行的5.5亿美元于2024年到期的6.5%优先票据和9.5亿美元于2026年到期的7.25%优先票据;万科的70亿美元中期票据计划下的6亿美元，5.25年期固息票据，票面利率为4.2%;旭辉发行5年期2.55亿美元的优先票据，票面利率为6.55%;世茂股份发行2019年第一期10亿元短期融资券，票面利率3.67%。

　　同策资管指出，总体来说，本月房企融资成本较上月有明显下降，约在3%-7%之间。

　　高负债应该结合周期来看，2015-2017年的这轮楼市大牛市中，此时高负债是良药。房企排名格局发生了翻天覆地的变化。能不能顺周期、加杠杆，成为战略上的首选项。部分企业抓住市场上行期的机会，大举拿地，玩转高负债的房企脱颖而出。

　　但是，当前的房地产市场，房企的策略从原有“变更大”演变为“活下去”。原先的“高负债”意味着“高利润”，而现在的“高负债”意味着“高风险”。

　　此前高负债建立了赫赫战功，但是并不意味着还能适应如今的形势。巨额的资金成本，低迷的项目盈利能力等，都在昭示一个事实，房企若坚持高负债之路，将会停滞不前甚至倒退。

　　所以，无论从现实情况还是从未来来看，房企的高负债策略都将无法延续。它的确能够帮助房企“变更大”，但是也会成为房企“活下去”的致命阻碍，所谓“成也萧何败也萧何”。

　　此外，高周转背后，房企人才流失、施工质量问题频出也为过于追求速度的房企敲响了警钟。

　　易居中国CEO丁祖昱预计，千亿房企的数量在2018年达到30家后，未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30-35家左右。

　　在这新一轮融资热潮中，需要注意的是，市场集中度不断走高的形势下，中小房企承受竞争高压。近来，中小房企的融资动作同样来势不小，但对比大型房企，金额、成本等方面处于劣势地位。对于在前几年错失冲击千亿规模的房企来说，日子只会越来越难。

　　质量还是速度

　　尽管当前市场出现回暖迹象，但在“以稳为主”的政策大环境下，寻求有质发展、效益与规模并重已经成为诸多房企的共识。

　　万科在发布2018年业绩报告同时发布的《致股东》中指出，在房地产白银时代，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束。

　　亿翰智库研究报告显示，各大房企目前公布的销售目标已直观体现了房企“降速求稳”的初衷。从梳理的数十家房企业绩目标来看，2019年目标对比2018年销售增幅均值为21%，相比去年的数据下降了逾20个百分点。

　　需要注意的是，对于“降速求稳”各梯队企业间还存在些许差异。统计显示，2000亿元规模及以上房企2019年目标多处于10%-15%区间。因对规模提升已不迫切，在市场前景仍不明朗的情况下，多数主动放缓业绩增速，如碧桂园提出提质控速，万科表态要收敛聚焦、巩固基本盘。千亿规模及以上房企2019年目标多处于15%-20%区间。该类房企在达千亿规模后，有意识地放慢速度，为匹配自身规模开始着力优化各方面的能力。这也是这些千亿房企同比增幅下滑的原因。如阳光城、雅居乐等都表示，千亿之后将会更关注品质，而在投资上都显示出审慎态度。

　　但千亿规模以下的房企，尤其是冲击千亿的公司在2019年目标多处于20%-30%区间，依旧保持积极扩张心态。

　　业内人士指出， “千亿军团”扩容，与近年来增量市场扩大有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，到2017年已达到13万亿元，七年时间增长了13倍。这也是万科用了数十年才实现千亿规模，但近几年来一些中型企业仅花费了几年时间就跨越了千亿门槛。但现在的问题是，随着整个行业进入下行通道，未来的空间能不能容纳更多的千亿公司。

　　(房掌柜整理自北京商报、36氪、时代周报)