龙头房企一季度销售业绩同比下调 中小房企步步趋稳

　　截至4月9日，30家上市房企陆续公布今年一季度销售业绩。从之前一年多的房企普遍上涨，变为房企销售涨幅明显放缓。即便春节过后，在一二线城市房地产市场明显升温的情况下，也未改写今年一季度楼市格局。

　　今年一季度，龙头大型房企业绩上涨乏力的端倪开始显现，前三名企业一季度销售金额同比均现下跌。中小房企步步趋稳，个别房企趁势超车，销售金额同比上涨超六成，甚至两倍以上，房企业绩分化明显加剧。

　　三家龙头房企一季度销售业绩同比下调

　　截至4月9日，公布2019年一季度销售业绩的上市房企合计30家。中原地产研究中心统计数据显示，这30家房企合计销售业绩为10469亿元，与2018年同期的10096亿元相比，同比微涨3.7%。

　　过去的3月份，市场整体表现较前两月明显好转。但百强房企一季度整体销售同比下滑1%左右，TOP3龙头房企全口径销售金额更同比下降近13%。

　　据克而瑞统计数据，2019年一季度，碧桂园仍坐稳龙头老大位置。万科地产、中国恒大紧随其后，与碧桂园一同稳居前三甲，销售金额均超千亿。

　　在销售操盘金额榜中，碧桂园销售1619.4亿元、万科1194.3亿元、恒大1166.2亿元，碧桂园超后两者400多亿元。销售全口径金额榜中，千亿房企升至四家，碧万恒和保利发展销售金额分别为1704.6亿元、1493.0亿元、1194亿元、1071亿元。

　　具体到3月份单月，从全口径金额看，碧万恒销售金额分别为654.6亿元、572.3亿元、547.0亿元。保利发展、绿地控股、融创中国紧跟其后，分别为401.1亿元、392.7亿元、347.7亿元。

　　而权益榜中龙头房企易位，恒大、碧桂园、绿地控股居前三，销售金额分别为510.0亿元、461.5亿元、353.4亿元。万科跌落至第六名，销售金额250.7亿元。权益榜以企业股权占比为口径，反映企业的资金实力与投资能力。

　　销售全口径指将企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，反映企业城市布局和项目拓展的能力。目前，绝大多数上市房企已经将业绩公告口径从并表改为全口径。

　　值得注意的是，TOP3房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。克而瑞分析认为，去年一季度3家龙头房企业绩基数较高，月均销售超500亿;此外，2018年下半年以来，龙头房企已进行“提质控速”战略转向。而TOP4-20房企竞争仍较激烈，一季度业绩同比增长13.8%。

　　伴随着激烈的市场竞争，除TOP20和TOP50房企外，各梯队权益门槛在过去一季度均同比微升。其中，销售权益榜TOP10房企和TOP30房企的入榜门槛分别为303.4亿元和154.1亿元，同比提升4%和7.2%。销售权益榜TOP100房企门槛达33.6亿元。

　　此外，行业集中度也进一步上升。虽然百强房企整体业绩规模略有下滑，但各梯队房企的销售金额集中度较去年有所提升。其中，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度达70.5%。

　　截至目前，2018年度业绩会上已有不少房企提出2019年业绩目标。规模房企2019年目标制定相对谨慎，增长率普遍在20%左右，与2018年30%-50%的业绩目标增长率相比较低。

　　实际上，市场高位横盘时代，房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续。龙头房企如碧桂园、恒大、万科2018年已纷纷表示将由高速增长转向有质量增长。

　　对于未来，克而瑞研究报告称，短期内房企盈利能力将维持在目前较高水平，长期整体盈利能力仍可保证。一方面，弱市之下房企土地投资成本相对较低。另一方面，市场调整期不会出现整体性房价下滑，以至于影响房企的整体利润。

　　分化加剧，有中小房企销售业绩同比涨超六成

　　克而瑞数据显示，TOP3龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。对于这一下降现象，克而瑞分析认为，一方面是由于去年一季度3家龙头房企业绩基数较高，月均销售超500亿;另一方面，自2018年下半年以来TOP3房企进行了提质控速的发展战略转向。

　　事实上，销售规模下调的不仅是三家龙头房企，中国金茂今年一年度销售283.28亿元，同比去年的386.66亿元降幅也达到26.70%。绿城今年一季度总合同销售金额255亿元，同比也有8.6%的降幅。