千亿房企高杠杆扩张引发危机 高负债高杠杆成双刃剑

　　在经济下行与楼市调控的双面夹击下，地产行业压力渐显。但从当前已披露2018年年报的企业经营情况来看，各大房企的整体规模业绩进一步实现了增长，全国千亿级房企数量已从2017年的17家，增加到现在的30家，包括金科、阳光城、中国金茂等已成功晋级。

　　业内人士指出，新晋千亿房企实现百亿向千亿级跨越发展，基本具有共同规律：均衡布局、土储充足、聚焦一二线城市等。随着行业集中度提升，千亿已成为未来参与行业竞争的门槛，千亿之外的企业则面临被边缘化的风险。而迈入千亿门槛的房企往往也受扩张过快、杠杆过高等困扰，同时负债水平高、利润率低等问题也是未来需要调整的目标。

　　“高周转”“三四线”成制胜法宝

　　克尔瑞数据显示，2018年，千亿房企数量达到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了较大幅的增加。其中，阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等13家房企都在今年迈入千亿房企行列。

　　随着房地产市场分化越来越明显，众多房企逐渐达成共识，要甩开竞争对手唯一办法就是“快”。

　　“4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流回正，8个月再投资。”，凭借对地产大势的准确判断，碧桂园成为三四线之王，其高周转模式被业界奉为弯道超车、跨越千亿的法宝。

　　如今，高周转已成为千亿房企最普遍的做法。纵观13家房企，其共性是，此前几年均有较大的扩张动作;在三四线都曾加大投入，大部分已经开始全国化布局。

　　蓝光发展依靠高周转推动增长，拿地“3个月开工，4个月开盘，当月去化率达到60%，一年内项目现金流回正”的“3461模式”为其业绩增长保驾护航。

　　作为碧桂园模式的拥趸，中梁同样希望将高周转用到极致。2016年中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

　　而引入碧桂园“双斌”阳光城更不必说，2016年起，此前销售额不足500亿的阳光城加速拿地，开启高周转模式。2017年其斥资774亿元新增120个土地项目，当年最后两月狂揽48宗地。

　　前碧桂园的首席财务官、现任阳光城集团执行副总裁的吴建斌称，“有规模才有地位，规模落伍的企业，几乎没有行业话事权，没有市场地位，融资时，银行不仅不会给更好的融资条件，政府也不会把你当一回事。”带着前东家的经验，吴建斌帮助这家闵系房企实现了千亿销售额野心。

　　布局方面来看，大部分新晋千亿房企，也一直以碧桂园为学习榜样，扎根于三四线城市进行布局，在近两年棚改货币化政策利好下，规模得到了快速发展。由于一二线城市限购限售政策严厉，众多处于高速扩张阶段的房企选择深耕三四线。

　　前几年，随着棚改政策大力度的推行，房企的大量入驻，三四线城市房价也出现了快速上涨的现象。三四线城市的楼市空前的增长，也是众多房企加入千亿俱乐部的重要原因。

　　高负债成双刃剑

　　欲戴王冠，必承其重。地产行业，规模为王的规则从未改变过，但激进扩张就意味着高负债、高杠杆，企业流动性风险居高不下。

　　据媒体报道，13家新晋千亿房企中，净资产负债率超过70%行业警戒线的房企不在少数。2018年半年报显示，金科、富力、正荣、融信分别达到159%、187%、171%、140%，阳光城、泰禾更是达到惊人的230%、372%。

　　数据显示，在融资渠道中，占比最大的公司债，3月共发生18笔，融资总额达386.40亿元，较上月的363.25亿元小幅上涨6.37%;“其他债权”融资上涨幅度最高，总额达324.9亿元，较上月57.52亿元大幅上涨464.84%;此外，房企通过信托贷款融资、境内银行贷款融资分别为158.64亿元、74.81亿元，环比分别上升382.04%、67.21%;中期票据融资总额为40.40亿元，较上月的53.52亿元下降24.51%。

　　海外融资方面,3月外币融资总额272.51亿元，占比26.53%，较上月外币357.71亿元融资金额下降23.81%。据同策研究院监测，2019年3月房企融资以人民币为主，美元次之、港元第三。其中，美元融资总额271.70亿元人民币(40.35亿美元)，较上月美元融资金额356.77亿元人民币下降23.84%;港元融资总额为0.8171亿元人民币(0.9526亿港元)，占比0.08%。

　　具体到企业融资成本层面，在已披露的数据中，融资成本最低的是招商蛇口发行的150亿元可交换债券，票面利率0.1%;融资成本最高的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外发行5.3亿美元的高级无抵押定息债券，票面利率为8.625%。此外，碧桂园发行的5.5亿美元于2024年到期的6.5%优先票据和9.5亿美元于2026年到期的7.25%优先票据;万科的70亿美元中期票据计划下的6亿美元，5.25年期固息票据，票面利率为4.2%;旭辉发行5年期2.55亿美元的优先票据，票面利率为6.55%;世茂股份发行2019年第一期10亿元短期融资券，票面利率3.67%。