恒大夏磊：楼市的放松是在落实城市主体责任情况下的放松

　　由于住房观念的更新，我们也有了消费区域的升级，有从农村到县城的，因为在县城有更好的教育。从县城到中小城市，因为中小城市是县城所在的地级市，有更好的教育和医疗资源。从中小城市到省会城市，省会城市是最发达的城市。从大都市群到大城市。

　　过去三年，在城市内部也是有消费区域升级，基本上搞老城区和新城区，老城区也是有房子，但是新区的基础设施更好，所以改善跟需求都在新区集中释放，即使在老城区有房的居民也会到新区购买住房。

　　还有是消费品牌升级，购房需求是无名开放上到品牌开放上提升。

　　因为这八个因素，我们对中国房地产的未来是非常有信心，也做了具体的数据测算，结合城市更新等因素，未来商品住房，在2019年还有14亿平的发展空间，这是一个非常大的天文数字。中国房地产去年卖了两亿美金，中国全球汽车产业才两亿美金，所以中国房地产在未来的十年二十年还是很好的赛道。

　　我们也对一些城市做了初步调研，虽然说房地产开发空间还存在，但有些城市已经进入存量时代，比如说北京、大连、上海、厦门、深圳，他们的二手房成交已经超过新房成交。在北京比如说链家，开放上是有定价权的。具体看某些城市还是要房地产的发展路径，具体来说房地产发展路径是有序可循的，都是有时间依据的。

　　如果不做房地产，那传统开发商还能做什么?目前来看也有一些选择，比如说租赁、长租公寓，还有产业地产，比如说和物流、旅游相关的，但本质还在地产。还有和政策相关，比如特色小镇和特色小城镇。还有与服务相关的，可以做纯量的物业改造和物业开发。

　　第一个问题，我就汇报到这，房地产主要围绕开发企业和其他，还有很多事情可以做，这真的是一个黄金赛道。

　　2019年房地产市场展望

　　2014年，房地产进入放松周期，从2016年930开始，到2018年进行了大规模收紧。房地产政策目前已经到了最紧的时候。

　　大家对房地产总是有一个传统的观点，是不是一紧就会放，那会放到什么程度呢?

　　具体放到什么程度，我们还要从文件中学习，今年政府工作报告里其实对房地产只有两个点，其实都没有提房地产，一个是讲城镇化，讲房地产税率法。两会期间也有表态要做到五个坚持，其实政府表态非常明确，今年的放松绝对不是大家认为传统意义上2014年的放松。今年放松一定是在落实城市主体责任情况下的放松，因城施策，分类指导。

　　我对此解读一下，一是坚持住房是用来住的，不能炒房，炒房的金融杠杆不会放松。二坚持两个体系，住房体系和住房保障体系。住房供给会是多种多样，有商品房和共有产权房、租赁房，有各种房会供应到市场上，而不是住房和商品房一统天下。三坚持城市落实主体责任，城市要对房价大涨大跌负总责。对于中央来说，要完善市场的检测预警和考核评价机制，中央以后会当裁判员，会判定你今年做得好不好，但不会具体知道你怎么做。稳地价、稳房价、稳预期落到实处。

　　其实对大部分开发商来说，我们都是做开发，一个稳定的市场环境对我们是有利的，如果地价大起的话，不可避免要去拿地，这是非常不理智的。