第一、经济增长。在过去的66年,从1952到2017年,虽然房价涨了,房地产在经济增长大背景下发生的,房地产行业分享的是经济增长的红利。虽然经济体量在增长,现在达到美国经济总量60%的幅度,但是人均GDP和美国、日本还有很大的GDP。人均GDP只有美国的1/6不到,如果考虑到人均GDP持续增长,我们的房地产行业还是有不断的发展空间。
在长周期角度也要考虑到居民收入水平。房地产第一个持续动力是经济增长。第二个动力是城镇化。国际商有很出名的曲线是诺瑟姆曲线,可以看国际上发达国家的对比,美国在1920年城市化绿超过70%。中国的很多问题是经济发展和城市化发展不匹配造成的。
中国未来的城市化还有一个非常大的发展空间,未来可能还有二十个点的发展空间。
中国城镇化发展的动力来自中国经济发展的不平衡,如果从省级的人民GDP来看,广东是排在第七位,北京是第一位。很多外来务工的人员,都从甘肃、云南、广西过来,就因为经济发展不平衡,才会有人的流动,人都是向高处走,从经济不发达的地方到经济发展的地方,以获取好的劳动报酬。如果20年以内这些省份的人均GDP在不断的拉平,那就是人口的流动,就是中国城镇化的进程。
人口数量与结构。研究过1952年2017年中国人口出生率的变化,这条曲线非常惊人,中国的人口出生率是下降的,其实是生育意愿的下降,来自中国人口受教育程度提高,研究证明受教育程度越高,越没有生孩子的想法。还有一个发现,在城市出生的婴儿数量在增多,北京在2013年前后,出生率都是个位数,都是一年几万个新生儿,从2013年之后,北京的新生儿数量显著提升,北京很多教育资源是在2000年左右,是考虑到当时儿童就学现状,随着新生儿的提高,这些教育基础设施已经不满足需求。深圳的新生儿数量也在显著增长,这些新生婴儿和落后地区是对应的。
婚姻状况的变更。2013年前后是中国结婚的一个高峰,2013年以后婚姻登记数都在下降,2013年以后很多专业都说是中国房地产的历史大点,不可能再多了。但结婚是刚需,离婚是比结婚更大的刚需。我们看一下离婚率的数据。在2002年之后,中国的离婚登记对数是上升的,婚姻状况变更又给房地产贡献了很大的产能。
家庭小型化。1981年以来中国小城镇家庭户的变化,是在逐年变小。我们最近做英国房地产情况调研,英国家庭户数在变大,英国近半个世纪以来房价持续上涨,所以英国的孩子都回去跟父母住了。中国是从以前的三四世同堂到现在的单身口家庭。
住房质量改善。我们的住房质量堪忧,对中国住房进行调查发现,在城市还有25%的平方,19%的砖木和其他结构的房子,而建于1979年之前的比例也有9%。中国的住房质量是急需改善的,也是中国棚改旧改的动力所在。虽然2000年之后中国房子由61%都是2000年以后建造的,但是中国建筑保有质量确实太差了。我们去过德国,1949到1989年的房子是占整个存量住房的一半,因为他们每年都会进行房子的修缮,但是我们的房子没有很好的住房基金进行修缮和管理。中国的房子虽然说新,但是旧,建筑质量是需要改善的。
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