合富研究院(东莞)：疫情下的楼市现状与预判

　　C. 需求端 政策边际性放松空间增大助力楼市复苏

　　房企积极去存货，楼市经历短暂“停摆”后即将重启，部分有效需求延迟释放;

　　“房住不炒”大原则不变， 进入调控以来政策面和资金面相对宽松阶段，宽松政策预期助力楼市复苏;

　　疫情短期内不可避免对东莞工业生产造成影响，但经济长期向好基本面不会变，支撑需求稳步回升。

　　预计疫情过后成交将在第二季度冲高后回落转稳，鉴于东莞已连续两年未现“小阳春”，楼市需求平稳，疫情后挤压的需求后移的爆发量更视乎房企以价换量程度和宽政策空间，若价格坚挺，客户一则受疫情及经济下行阶段性收入减少，二则心态更趋于享受当下，旅游消遣及持币观望等，成交大幅转化空间将有限。

　　差别化房贷政策有望向首套刚性需求和合理改善需求进一步倾斜。

　　D. 供应端 供应量下降、新开工加快，土地先冷后热

　　土地市场预判：近2年东莞土拍市场区别于全国行情持续趋热，今年年初积极供地，碍于东莞暂无土地出让金延期缴纳、税费减免和延期等帮扶政策， 房企短期内现金流及偿债压力大，预计上半年土拍交易量、溢价率均现回落，竞地出现缓和，下半年逐步恢复;

　　新开工预判：去年东莞新开工量创下近十年新低， 房企库存总体偏低，资金链绷紧，随着疫情好转，工地复工，后市新开工加快加速是当下唯一出路，预计今年开工体量将高于去年;

　　新增供应预判：工地暂停开工、售楼部延期开工，房企推货节点被逼延后等不可抗力因素，上半年新增供应量将有所下降，阶段性维持低位。

　　E. 房价层面 价换量力度加大，小幅波动，总体趋稳

　　参考一组对比数据，2008年全球金融危机，东莞新房市场成交急剧下降，房价平稳，随后两年宽松信贷环境下量价恢复上行;

　　2014年政策从严，经济下行压力大，楼市成交遇冷，房价平稳，随后两年宽松信贷环境下量价齐升;

　　根据楼市发展规律，经济和楼市双重失速背后是政策性扶持，楼市量价恢复较快，东莞房价均未见下跌记录。年内呈宽政策迹象，政府坚定“三稳”及“房住不炒”基本原则下，预计东莞房价总体走势仍将保持平稳。

　　疫情过后将有一波累积的需求释放，近日个别房企备案价已经开始调整，顺应市场让利跑量，叠加房企资产风险加剧，上半年房价将呈一定波动，资金链承压项目以价换量空间力度加大。