多地楼市政策微调放松 房贷业务明显回温拐点已至

自古以来，房子都是我们所关心的话题。想让一个家庭做到老有所依，幼有所养，首先必须拥有一个住所。而在这样的大环境下，房子也就理所当然的成为了热门话题。最近，楼市正在迎来新一波的购房热潮。

3月二手房成交加速

数据显示，3月份，北京二手房网签量超过1.6万套，创下近10个月以来的最高值；深圳二手住宅成交4551套，环比涨幅超过120%。此外，上海、苏州、杭州等一线城市和热点二线城市，房屋成交量环比增幅都在100%以上。

中原地产首席分析师张大伟分析，受到市场需求积压、信贷政策微调、炒作情绪升温等多重因素叠加，加快了3月份二手房的成交。

张大伟表示：“2018年全国一二线城市的房价是明显调整的，很多城市的房价跌幅是肉眼可见的，一些性价比比较高的房源出现。一些刚需购房者在春节后入市，这也是每年都会有的现象。再叠加上从去年10月开始信贷政策，特别是按揭利率的轻微松动，也都给购房者一些信号。”

伴随房屋成交量升温，房主对房价的预期也在变化。有机构数据显示：3月份北京二手房挂牌价格，同比上涨将近5%。不过贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉记者，从链家的实际成交数据来看，三月份房价涨幅相对温和。

许小乐表示：“如果拉长时间看的话，几乎每年3月份都会形成全年交易的高点，今年回温的力度与去年大体相当，低于2016年和2017年。而且量的回升并没有导致价格快速上涨，3月份价格环比2月份上涨2.5%，同比上涨3.8%，上涨的幅度还是比较温和的。当前交易主要是以低总价的首次购房客户为主。”

多地楼市政策微调放松

业内人士认为，市场成交反弹与最近调控政策边际放松预期加大有关。

记者梳理3月各地政策发现，多地城市政策微调持续，有对特定人群放松限购的，有对二手房交易个税进行调整的，还有叫停特价房的，同时也有多个城市政策从严，重点打击市场各种违法违规行为，整体看，各地调控政策延续了此前松紧并存的状态。

其中，政策微调放松最明显的是河北省高碑店市对特定人群放松限购。3月9日，高碑店市下发《关于支持民营发展的实施意见》，其中提出对符合条件的特定人群，允许在高碑店市购买一套商品房（3年内不得上市交易）。而2017年5月高碑店市实施的房地产限购政策规定，非本地户籍在当地购房需提供3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明。此次《意见》为民营经济吸引进人才，改变了特定人群的购房资格认定。

针对允许特定人群购买一套商品房，高碑店政府相关负责人表示，出台这一条规定主要是考虑到民营企业的发展，以及在发展过程中，相当一部分工作人员有着居住的刚性需求，在综合研究之后出台了这一规定。

杨红旭指出，有些城市推行“人才新政”，是指符合一定标准的人才落户之后才可以买房子，但是高碑店这次政策都不需要落户，是明显的突破限购的放松。高碑店介于北京和雄安之间，属于环京和环雄的叠加部分，楼市降温之后比较低迷，本地政府对于土地财政高度依赖，存在政策放松的动机。

不过，亿翰智库则认为，本次高碑店虽下发特定人群可购一套商品住房的政策，但3年内不得上市交易也同样是落实“房住不炒”的定调，维持房地产市场稳定健康的发展。

除了对特定人群放松限购，北京、上海、深圳、东莞等城市在减税降费背景下调整二手房交易税率，其中，东莞二手房个税可“二选一”，不用严格按此前的差额20%征收。

中原地产首席分析师张大伟认为，东莞作为三线城市，此前执行的二手房政策过于严格，比上海、深圳等一线城市政策更严格，而且在2018年东莞执行“三价合一”后，纳税价格与贷款价格合一，导致高个税房源基本难以交易，房价出现了明显下调。目前看，全国严格执行能查原值按差额征收个税的，只有北京等少数城市，东莞此次宽松，应该说只是把过去过于严格的调控松绑了。不过，他认为，减税对市场影响更多体现在心理层面。

房贷业务拐点已至

回顾近年房贷业务的走势，2018年达到增速低点，这与2018年楼市的调控政策相一致。从2018年上市银行披露的年报数据看，房贷业务主力军四大行（中国银行未披露房贷相关数据，本文中四大行指工商银行、建设银行、农业银行与交通银行）在2018年房贷增速较2016、2017年均有所回落。

从历史年报数据看，2016年五大行个人住房贷款增幅均在30%左右；随着楼市的调控政策陆续出台，2017年工行和农行的房贷增速分别回落至21.5%与22.5%。建设银行、中国银行、交通银行2017年房贷同比增幅则分别为17.5%、17.5%和16.49%。

2018年报数据显示，房贷增速进一步下滑。去年工行与农行的个人住房贷款同比增速分别为16.5%与16.8%， 建行、交行增幅则分别为12.83%与12.29%。

记者在年初调研报道中就已指出，2019年开年多家银行的零售信贷业务指标就将房贷（按揭）放在重点位置上，并为接下来的房市回暖准备了较为充足的额度。但房贷业务的升温在前两个月并不明显。直到3月，这一拐点才来临。

华南某股份行一位个贷业务人士告诉记者，一季度通常是商业银行信贷额度较为宽松的时期，也是住房按揭贷款用款高峰，但前两个月房贷业务只能称为平稳，难言回温；直到3月，楼市成交量的上升，才带动了房贷业务的明显回温。

“尤其是近期，咨询房贷业务的人明显增多。一方面与房贷利率的下调有关，另一方面也是市场对楼市的预期趋于稳定，之前很多观望的刚需购房者现在选择出手。来自个贷业务同行的判断也差不多，这应该是今年银行房贷业务的一个拐点。”上述个贷人士进一步指出，二季度，这一回暖趋势大概率会延续。

“稳”仍将是未来楼市的主基调

三月楼市进入“小阳春”，未来房价怎么走，也在挑战着刚需购房者的敏感神经。不过在张大伟看来，目前市场只能算是一个短暂的“复苏”。许小乐也认为，三月份的市场表现难以继续维持，未来市场将以“稳”为主。从链家数据来看，3月份4周的单周交易量持续环比下降。

许小乐说：“根据历史的经验，到4月份的时候成交量会出现季节性的回落，第二短期市场表现已经在高位回落，这从周度数据可以看到；第三目前政策环境和金融环境依然处在一个从紧的态势，所以市场会进入一个回跳阶段。”

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，从较长周期来看，“稳”将是未来楼市的主基调，但是“因城施策”可能也会带来区域的分化。

丁建刚表示：“在高铁沿线经济发达的城市群，特别像珠三角、长三角的城市群，会显示出区域优势，这种特殊的虹吸现象也会使一些地区可能出现人口流失，这种分化将会是2019年非常明确的特征。”

(房掌柜整理自央广网、券商中国、21世纪经济报道、聚富财经）