房企之战存在分歧 房企布局低线城市或将成行业黑马

　　去一二线城市还是三四线城市，这是横亘在中国房地产开发商面前的一道严肃又现实的选择题。

　　寻找房地产业的巨量增长洼地，无疑考验房企眼光。碧桂园说中国有60%以上的县还没去，还有广阔的空间。万科2018年的权益土地投资额1351.4亿元中，超过八成在一二线城市，认为中国城市化空间在于都市圈。还有些企业掉头得更为彻底，如深圳控股早在两年前开始持续处置三四线城市项目。

　　房企之战，在某种程度上是眼光与战略之战，看法不同，存在分歧，正常不过。2019年楼市会怎么走?机会在哪里?每家房企对这个问题都有自己的判断，而这些判断里，有共识，也有分歧。也许正因暂时没有答案，才使这场角力更具有可看性。

　　乐观者居多

　　3月过去了，房企的2018年度业绩陆续发布，一个显著现象是，多家房企的业绩即便出现同比增长，但不乏企业的销售金额并未达到目标，包括限价、限购在内的行业调控政策是主要原因。

　　禹洲地产，创始人及董事局主席林龙安就表示：“公司楼盘大部分都在一二线城市，是限价最明显的区域，所以把有一部分(货值)挪到2019年。”

　　但2019的市场又该如何?这是每一家房企在披露业绩报告时几乎都无法回避的问题。对此，房企高管们的回答多数以谨慎保守为主要风格。

　　万科董事会主席郁亮称：中国的城市化仍在继续，房地产仍有空间，从过去、现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘。

　　而中海主席兼行政总裁颜建国则表示;今年的房地产行业的政策核心是三个稳定：稳地价、稳房价、稳预期，然后是因城施策。从全年市场来看，我们认为下半年会更好一点，上半年的利率已经调整了，但反应会滞后。

　　恒大董事局主席许家印的观点则更为乐观：这个市场是非常健康的，不会有房价大起大落。全国总的成交量不会比去年下跌，也会保持一个稳定的增长。

　　旭辉董事长林中认为：房地产市场进入“平稳增长、低频波动、震荡上升”的新长周期。

　　今年春节之后，国内不少城市的楼市出现小阳春，市场触底回升迹象明显，这在一定程度上佐证了房企大佬的判断。但政策调控利刃未收，房产税阴霾紧逼，市场热度能否持续，仍旧是房地产无法忽视的现实。因此，有大佬的观点显得谨慎许多。

　　比如融创中国董事会主席孙宏斌就对市场颇为谨慎，称“今年还是小心一点”。他表示：近期多地土地市场出现回暖甚至出现偏热、高溢价率等现象，但政策调控使得房价大幅上涨的可能性极小，拿高价地风险依然存在。

　　而许善达却认为，一二线城市房子绝对没有过剩。“我曾经写过一本书，房地产去库存，只适用于三四线城市的个别城市，一二线城市根本不存在还要去库存，相反是供给不足，像北京，上海，就开始增加土地的供给，要多盖房子了，这是我们国家的房地产和很多的国家不同的一个很重要的特点，我们城镇化的过程还在演变中，因此一二线城市，它的房子是不存在过剩的问题。”

　　许善达指出，“现在的房价不管是高档房还是什么房，反正一个月卖了多少的平米，加在一起一除，一平米多少钱，这个信号经常是误导的，如果是所有的房子涨价5%，但是你这个月低档房卖的多，高档房卖的少，最后统计出来房价是下降的。如果是房价都下降了，但是我的高档房卖的多，这么一除，房子又上涨了”。

　　投资现分歧

　　据亿翰智库统计数据显示，2019年前3个月，10强房企新增货值总计为7036亿元;20强房企新增货值为10268.8亿元;30强房企新增货值总计为12204亿元，市场变幻，使房企的投资额随之减少。

　　从门槛值变动情况来看，延续2018年三季度以来房企投资偏谨慎态势，2019年一季度末各梯队房企门槛值同比均出现小幅下降趋势，但从环比来看，TOP10、TOP20和TOP30房企门槛值环比涨幅较大，分别达38%、51%、73%。3月份土地市场相对有所回暖，各梯队新增货值门槛值再度拔高，尤其是TOP30房企在土地市场的角逐战将持续上演。从一季度土地成交城市来看，热点二线城市俨然成为房企竞相角逐的战略要地。

　　具体而言，5000亿以上企业2017年积极囤地，2018年拿地节奏放缓，拿地金额同比下降51.9%;1000亿~5000亿阵营企业拿地金额同比下降22.41%;500亿~1000亿企业为保证规模化发展，仍保持积极拿地趋势，拿地金额同比增长34.0%;500亿以下企业则同比下降12.0%。