房企之战存在分歧 房企布局低线城市或将成行业黑马

　　数据显示，2018年，20家代表房企拿地金额同比下降31.8%，其中一线城市降温最明显，拿地金额同比下降58.3%;二线城市拿地金额同比下降29.9%，但拿地金额占比提升至51.5%;三四线城市拿地金额同比下降21.3%，占比达38.1%，增长5.1个百分点。中西部地区拿地金额同比下降18.9%，占比增长7.2个百分点达29.3%。

　　显然，在一线城市土地投资额降温情况下，二线、三四线和中西部投资占比提升。

　　具体房企表现则现分歧，走一二线和都市圈布局的万科和以城郊大盘模式闻名的碧桂园对比便颇为明显：2018年，万科获取新项目227个，权益规划建筑面积共2490.2万平方米，权益地价总额约1351.4亿元，新增项目均价为5427元/平方米，若按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。

　　对于投资方向之间的分歧，美的置业董事局主席郝恒乐表示：每家公司的历史沿革不一样，战略不一样，故而在投资侧重点上是很不相同的，只要符合各自公司的战略发展需要的投资，就是合理的投资。

　　机会在哪里?

　　过去的几轮房地产市场周期里，一二线城市和三四线城市之间的轮动特征明显，那么将来的市场是否仍将遵循这一轮回?若遵照这一轮回，去年高歌猛进的三四线城市是否会陷入新一轮调整周期?

　　曾经，棚改货币化安置、一二线城市的调控政策，一度使三四线城市成为承载了巨量购买力的容器，但经两年发展，三四线的市场容量是否还能持续?

　　在开发逻辑上，三四线城市被房企看作机会型城市，而一二线城市被看作是深耕型城市，而都市圈的发展则吸引更多原本关注一二线城市的房企进入周边的陌生地带。

　　最新的观点里，三四线城市市场表现未来空间不及一二线，是资本市场和多数房企的共识。标普预计2019年中国住宅房地产市场销售将放缓，认为布局低线城市的房企将2019至2020年的合同销售和利润率将面临下行压力。

　　这种看空的原因包括房价短期上涨较多，购买力透支、潜在供给较大，人口净流出、产业基础薄弱，和棚改货币化安置收紧，三四线项目毛利率低等。

　　易居企业集团CEO丁祖昱也表示：2019年部分三四线城市将面临比较大幅度的回调。基于这样的判断，大部分房企的掌门人都将目光投向一二线和部分强三线城市。

　　虽然万科、碧桂园的拿地布局出现分歧，但它们对中国城市化发展有相对一致的看法——中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。

　　只是，郁亮认为，中国还有近20个点城镇化率的提升空间，如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话，第二阶段的城市化将是都市圈化发展。

　　碧桂园董事局主席杨国强也认为，中国城镇化进程远未结束，广大县镇居民改善居住环境的需求将持续。因此，依旧看好三四五线城市的房地产市场空间，因为这些城市的房价是农村转向城镇的人口所能够负担的。

　　唯有许家印的观点较为独特，他认为：市场已经不存在一二线还是三四线的区分，机会将只出现在强经济和人口净流入的城市，不管是一线二线还是三四线。

　　一个有趣的现象是，过去两年无论是互联网还是房地产业，都出现了布局下沉，三四线城市的消费基数更大，使快手、拼多多成为现象级产品，也使布局低线城市的房企成为行业黑马脱颖而出。

　　中信证券首席基地产业分析师陈聪团队却认为，因城施策的政策基调事实上对于三四线城市更加友好，看空三四线城市结论不宜下得太早。至少从国家统计局数据看来，今年1~2月，全国商品房销售额为12803亿元，增长2.8%，东部和东北部降温明显，但中部和西部均出现6个点以上的增幅。

　　(房掌柜整理自第一财经、澎湃新闻、证券日报)