孙不熟：交通闭环+产业闭环+地段平权或为大湾区未来方向

　　当两种闭环达成之后，整个大湾区会形成地段平权的特点。以硅谷为例，硅谷是最接近地段平权的大湾区，纽约除了曼哈顿其实也没有什么东西，东京也没有什么好东西。但是硅谷不一样，除了旧金山中心城区，硅谷所有科技公司，所有好企业基本都不在旧金山市中心，而是散落在硅谷101公路的沿线。你生活在硅谷，是生活在郊区还是在城市感觉不到什么区别，甚至硅谷的就业收入比旧金山还要高，什么时候才想去旧金山的市中心?比如说NBA打球、演唱会等才会去旧金山，但如果想要赚大钱就要去硅谷的农村。

　　粤港澳大湾区目前的现状在未来的可能发展方向与硅谷是最相像的，粤港澳大湾区不仅是大城市，它的小城市也蕴含了巨大的机会。

　　当下仍然是开放上的黄金时代，因为城市格局不断地在重构、地段不断地在洗牌，而在纽约、伦敦和东京，它们的城市格局已经多年不变了。

　　湾区拿地记住几句话。

　　一、哪里便宜买哪里。国内外先进经验表明，城市群的“闭环效应”一旦达成，人才、产业、资金就像水一样自由而充分地流动，淌平每一处洼地，最终出现一种地段的“平权效应”，创造出一个没有贫富之分的无差别都会区。

　　二、农村包围城市。最近两年，至少已有20家全国性房企首次布局大湾区。

　　过江龙房企深谙“地段平权”之道，普遍选择“农村包围城市”的路径，先在外围城市多点布局，然后逐步拿下广深两个中心城市，在大湾区形成一种“围合”之势。

　　当一个城市达到一定规模之后，会出现反向歧视，现在是歧视低收入人群，但是当变成大城市很久之后，就开始歧视富人和企业家，这是大城市发生的一个蜕变。

　　比如说纽约，大家一听到纽约，因为纽约是非常公民、厉害的城市，大家有所不知，纽约是营商环境非常差的城市。前段时间，亚马逊想要去美国开第二总部，据说能给美国带来几百亿美元的收税和几万个就业岗位，但是这事居然黄了，因为纽约当地居民抗议。担心亚马逊过来之后让他们的租金上涨，把他们的交通变得堵，抢夺他们的就业机会，所以纽约老百姓就抗议，居然把亚马逊赶走，亚马逊最后不得不放弃纽约。这种现象在美国是经常发生的，大家如果看美国的世界500强，没有几家是在美国纽约和洛杉矶的，大部分在中小城市。但问题是美国大城市的营商环境非常差，他们有各种各样的环保工会，最搞笑的是美国有一些公寓要求有一定比例必须租给穷人，政府来出补贴，大城市很交情，营商环境很差。

　　我想中国的大城市未来是不是也会向美国大城市一样出现反向歧视，对企业家和科技公司不友好。但是我认为中国的城市还没有那么糟糕，因为两国的国情不一样。我之前写过一篇文章北上广深的郊区打败城市，今天我们去北上广深，会发现城市的高收入者代表这座城市进军的产业很多都不在CBT。北上广深已经出现了农村打开城市，郊区打开城市的现象，所以农村包围城市是否可能?我认为是可能发生的，从拿地的策略来讲，我认为是有可能发生的。

　　三、买房不出“圈”。发改委日前发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出，到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈。

　　轨道交通时代，城市半径有望从30公里拉升到60公里。

　　广州都市圈最东可以到增城，最北可以到清远，最南可以到南沙，最西可以到佛山三水。

　　深圳都市圈最北可以到增城，最东可以到大亚湾，最西可以到南沙。

　　记住三种“圈区房”，我认为核心城市房产可以划出三个圈。

　　第一个圈的半径是15公里，可称之为“改善圈”。这个圈内聚集了城市最核心的就业、教育、医疗、文体、商业资源，是富人和改善型买家的首选区。

　　第二个圈的半径是30公里，我把它称之为“刚需圈”。15到30公里这个区间，优质的城市资源相对稀薄，房价也相对较低，但发达的轨道交通可以实现半小时直达核心区，是刚需型买家的首选区。

　　第三个圈的半径是60公里，我把它称之为“投资圈”。30到60公里这个区间，基础设施和生活环境大多处在乡镇水平，不适合白领上班族自住，但快速轨道交通仍然可以触达，存在农村变城市的较大潜能，是投资型买家可以接受的极限区间。

　　轨道修到那里，房子就盖到哪里。也是中国特色，因为在美国是没有这种现象的，美国是车轮子上的国家，无论是波士顿还是硅谷，但是公路经济带，硅谷是没有地铁的，硅谷是沿着公路培育出一条产业带。

　　1430公里全部建成之后，珠三角地区将出现一个“三环八射”的城际轨道网络构架，实现以广州为中心，深圳、佛山、珠海为次中心的空间结构，实现“珠三角一小时生活圈”，珠三角任意城市之间，一小时互达。