孙不熟：交通闭环+产业闭环+地段平权或为大湾区未来方向

　　3月20日，广东省房地产行业协会2018年度会员大会暨第四届中国(广东)县域房地产发展论坛举行。自媒体“城市战争”创始人、广州城市形象品牌顾问、华南城市研究会副会长孙不熟在论坛上做了《粤港澳大湾区规划前景及房地产投资机遇分析》主题演讲，以下为主题演讲的精彩内容：

　　今天的主体是讲大湾区，但是在讲湾区之前，先讲一下高明，我今天一路上一直想为什么要到高明来，为什么要在高明举办高峰论坛，想想也是，过去高明在整个珠三角，大家是看不见这个地方的。

　　今天好像高明一下子腾空出世了，后来我想原来是因为湾区，才让5.6万平方公里的大湾区的每一寸土地都抱着热气，大家能在这里聚会，我觉得要感谢湾区。

　　我有一个朋友在伦敦做地产，他说非常羡慕我们在国内做地产，他说在伦敦做地产，今天的伦敦跟50年前的伦敦是没有任何变化的。但是伦敦也会做一些新项目，但是伦敦开发商非常绝望，无论怎么做新CBT，永远都打不过金融城。伦敦在50年前，甚至100年前已经固定下来，所有地段的秩序固定下来，不会有新的变化。他说但是在国内像北上广深这样的大城市非常神奇，我们的平地起高楼的现象几乎每天都在发生，大城市新城打败旧城每天都在发生。所以他非常羡慕国内在做房地产。因为房地产不喜欢地段，虽然李嘉诚讲地段，因为他在香港，香港的地段是永远不会发生变化的，但是在国内，特别是大湾区这样的地方，地段每天都在发生变化。所以我认为今天仍然是房地产开发的黄金年代，特别是在大湾区背景下，越来越能找到像高明这样突然冒出来的新的城市中心。所以在大湾区蕴含着非常多的机会，这也是大湾区给我们带来的礼物，这个礼物是洗牌，大湾区所有地段和城市格局在剧烈的变化中。对房地产来说，剧烈的变化期就是房地产投资的最佳机会。

　　下面进入我们的主题“粤港澳大湾区规划前景及房地产投资机遇分析”。

　　刚才主持人说过粤港澳大湾区是我们国家非常重大的决策部署，我认为有两个问题要解决，任何一个国家战略都要解决国家级世界级的问题，粤港澳大湾区要解决的是两个核心问题，第一是港澳如何融入国家发展大局。第二是要打造世界级的科技湾区，深度参与全球化。在改革开放的过去40年，中国内地的改革开放更多的是思考如何利用香港的资金、人才以及港口优势促进发展，但是未来发生了变化，我们把路修到港澳门口，把港澳融入到我们的发展大局。中国几大核心地区，目前粤港澳大湾区最有潜力成为国际一流国际湾区的种子选手。

　　大湾区的实力，11万亿的经济体量、30万亿元的资金总量、20家世界500强、586家A股上市公司、191名十亿美金以上富豪、大中华区TOP10富豪独占7席、PCT国际专利数量超过硅谷居全球第二。

　　大湾区对七千万湾区人民来说是非常自豪的一件事情，在大湾区之前，整个珠三角弥漫着相对失落的情绪，来自于珠三角跟长三角的竞争一度是处于下风，当上海超过了香港，苏州的GDP也一度超过深圳，大家对东莞世界工厂的质疑，特别是在广东腾龙换鸟的时候，是对珠三角弥漫着悲观的气息。我觉得一下子珠三角实现了觉醒，实现了弯道超车，是非常值得我们自豪的事情。

　　粤港澳大湾区从2018年正式超越纽约湾，目前仅次于东京湾。但是我们的增速仍然遥遥领先，相信在三五年之内很有机会拿下东京湾，在经济总量拿到全球第一的宝座问题不大。

　　粤港澳大湾区对珠三角的优势是十分明显的，江苏的GDP跟广东追得非常近，曾经一度接近反超。但是最近三到四年，广东又把差距拉开了。但GDP只能反映一个方面，如果我们看其他的数据，会发现江苏和广东完全不在一个赛道上。