过去几年里,经济增长率持续下滑
大家发现,好像什么都不景气了
可唯一例外的就是房产
眼看房价持续走高
好不容易断了买房的念想
一系列“利好”政策扑面而来
...
吃瓜群众表示
这样的大起大落
真的受不了
那么,为什么会这样呢?
小编为大家总结了
影响房价的五个因素
经济
经济增长大家收入增加了,财富增加了,所以房价上涨了,名义经济增长和实际增长之后的一个差异。
大家可以看到在1995年,中国全国GDP大概在6万亿左右,2015年中国的GDP是67万亿,整整增长了11倍。
1995年人均的可支配收入是4000块左右,而在2014年,达到了29000左右,20年增长了7倍左右。
它的速度跟GDP相仿,但是慢过GDP。在过去很多年里,很多城市,它的房价未必可以跑赢GDP的增长,但是它可以跑赢收入的增长。
这也就是为什么房价涨得更快的一个原因。
利率
1998年到现在,中国的人民银行给的基础利率走势。
在高增长的经济因素背景下,基础利率高于7%的年份只有三个月,大部分年份中国的利率在6%上下波动。
什么意思呢?
这意味着只要你借到钱,基本上就能赚到钱。
大家知道什么人可以用基础利率上下利息借到钱?国企,一部分上市公司,知名的外企。
普通的民企,借不到。
蓝线是温州的民间综合借贷利率,黄线是央行的基准利率。
在高速增长的经济体里面,能以这么低的利息借到钱基本上是大概率能够赚到钱的。
而房贷是在下面这条黄线,甚至更低。
土地
为什么中国的这么高?饥饿供地。
中国有660个城市,
某些城市可以饥饿供地,
但绝大部分城市做不到。
每年的住宅销售的面积大概在1500万平方米左右,每年的住宅类土地供应大概在700多万平方米左右、
大概是销售出去住宅的一半,这意味着什么?
意味着相应的住宅土地供应严重供不应求,难怪房价涨得这么快。
(以上海为例)
之前的土地供应相对比较混乱,过去我们缩减土地供应,还有这些存量可以帮忙。
现在我们缩减土地供应,价格就快速上升了。
人口
我们把整个中国的城市大概分为几个部分。
以上海为例。从1999年到2015年,这16年间上海整个人口增加了900万。
900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市,每年流入近60万人口,非常巨量。
这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。
城市格局
城市格局这是一个城市规划的概念,通常是指山河湖海或者地理位置的影响。
第一、城市的行政级别
房价跟城市的行政级别是密切相关的,从城市发展历史来看,人口往沿海流动,人口往大城市流动。
大量资源向直辖市集中,大量资源向省会城市集中,这种改变其实是改变城市的竞争面貌。
第二、城市的产业结构
城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重。
第一产业通常指农业;第二产业是工业、建筑业;第三产业是除第一 第二产业外的所有行业。
第二产业比重较高的房价较低,第三产业比重较高的房价较高。
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