上半年重庆写字楼市场需求回升 租金跌幅将逐季收窄

2017年上半年，重庆商业地产逐步回暖。据世邦魏理仕报告显示，2017年上半年重庆商业地产市场活跃度显著回升，写字楼平均空置率环比下降0.7个百分点，至二季度末报43.8%；写字楼平均租金环比降幅进一步收窄至0.3%，至二季度末报83.0元每平方米每月。

据报告显示，上半年重庆优质写字楼新增供应逾27万平方米，其中包含FFC重庆财富金融中心、财信交行大厦以及国金中心。交通银行重庆分行整体进驻财信广场T2，重庆农商行总部大楼落成，带动江北嘴CBD金融产业聚集度进一步提升。而由保监会批设且仅上海、重庆获批的中保保险资产登记交易系统公司正式落户江北嘴，将进一步强化江北嘴打造长江上游金融中心的定位。

在江北嘴商务氛围持续强化和城市主力北向发展的背景下，重庆商务市场重心北移的态势愈发鲜明。季内，江北嘴、观音桥、渝北三大板块的净吸纳量占全市总量超过六成。江北嘴的表现尤为亮眼：金融类行业持续活跃，国华金融中心录得证券、信托公司的案例；此外，联合办公代表性运营商侠客岛重庆二店进驻金融城3号T1预示着这一新兴业态在写字楼市场扩张的活力。

与一季度平淡表现不同，二季度重庆商业地产市场办公需求活跃度显著回暖，全市写字楼净吸纳量环比增长逾4倍，录得约10万平方米，市场持续释放积极信号。

甲级写字楼的去化贡献占比接近七成，各区域的优质楼宇依旧是租户的首选，例如国华金融中心、华润大厦、国瑞中心等甲级写字楼季内均录得大面积成交案例。其中，平安财险签约企业天地7号楼，承租4,600平方米，备受市场关注。

在需求行业方面，重庆市新办公成交结构总体变化不大，金融业依旧是市场需求的第一驱动，保险、证券等传统金融延续活跃表现。针对非传统、科技类金融企业的行业调整在写字楼需求端逐步兑现，部分车贷、理财、投资等在行业洗牌后存活下来的类金融公司仍在市场上释放一定的办公需求，诺亚财富在英利国际金融中心扩租近1,000平方米即为一例。总体而言，市场活跃度显著回升，带动写字楼平均空置率环比下降0.7个百分点，至季末报43.8%。

从租金方面来看，写字楼平均租金环比降幅进一步收窄至0.3%，至二季度末报83.0元每平方米每月。对此，世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管戴晖表示，“从宏观层面来讲，重庆经济基本面在各省市中常年保持良好势头，第三产业持续保持两位数增长，写字楼整体需求看涨。微观层面，业主方长期以来降租让利策略引致的边际效应递减，写字楼租金的需求弹性明显下滑。因此，业主进一步大幅下调租金的意愿已十分有限，仅对外企、中资龙头企业或大面积租户实行差异化的定价策略。”

此外，世邦魏理仕发布的《迈向20200—后千亿时代投资战略》还报告指出，重庆商业地产投资市场在主要一二线城市中位列高潜力市场梯队，未来极具投资潜力。从市场层面来看，除国金中心T5销售给本地某轮船公司外，万科与融创亦分别收购化龙桥瑞安重庆天地和江北嘴重庆国际金融中心两大综合体项目的部分股权，表明重庆资本市场活跃度的提升，显示出市场潜力。

2017下半年，重庆市还将迎来30-40万平方米新增供应。其中包括工期早已完成但拖交付至今、刚启动租赁的甲级写字楼—国金中心T3、企业天地T3有望于第三季度签约租户，届时正式交付入市。鉴于此，世邦魏理仕预判整体市场压力将进一步增强，短期来看，市场空置率仍将处于高位，租金水平仍将继续下探。但伴随市场需求回暖以及部分业主租金下调预期基本见底，全市写字楼租金跌幅将逐季收窄。

“价格战对于重庆写字楼业主方的价值已然有限，发掘新业态、捕捉新需求、实现新策略、拓展新服务应是助力拥有前瞻性思维业主脱颖而出的关键。”世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管戴晖谈到。