链家研究院：存量房时代供应走向C端 金融化将加深

随着中国房地产市场进入下半场，其核心变化是从增量时代步入存量时代，开发商如何转型，成为目前摆在许多房企面前的一道棘手难题。

在日前举办的链家思享会上，主办方链家研究院现场发布了《存量时代，流通为王》2017市场展望报告。报告显示，在存量房时代，开发商应主动寻求变革，建造并持有公寓、城市更新将成为房企下一阶段的转型方向。同时，经纪行业作为存量房流通的关键支柱，渗透率逐渐升高，服务范围更广。租赁市场迅速崛起，品牌公寓运营商将能够在解决新市民租房问题上发挥巨大的作用，甚至巅峰租赁市场过去的生态模式。

《存量时代，流通为王》报告数据显示，北京2016年二手房销售套数是新房的2.2倍，上海和深圳二手房与新房销售套数比分别为3.3和1.8倍，北上深已正式步入“存量房时代”。热点城市存量房交易数量远远超越新房，成为住房总供给不可忽视的一部分。

报告显示，2017年房地产市场分化的局面不会得到明显的改变，而供给缺口仍然很大，供给缺口不仅仅是新增土地供应不足导致的新房未来的可售水平不足，更是指一线城市二手房流通效率较低。

“未来三到五年二手房全国整体交易额会逐步赶上新房，进入存量房黄金十年的阶段，城市的集中度会相对更高，整个市场的模式从B2C走向C2C。”链家研究院院长杨现领博士说。

这一说法得到业内人士的普遍认同。在新房时代，房屋供应端由开发商掌握，需求端是个人，是明显的B2C市场，而在存量房时代，供应和需求的主体都是个人，市场呈现典型的C2C格局。

此外，值得注意的是，海外经验表明，在存量地产时代，房地产金融化将进一步加深。在中国经历坎坷的REITs (Real Estate Investment Trusts, REITs)，即房地产投资信托基金，或将在2017年迎来突破。

德晟资本REITs事业部总经理车阳在链家思享会上指出，在房地产金融领域，中国还处在充满想象力的阶段，美国REITs市场在1980年代以后爆发，2015年达到9390亿美元，是1985年的122倍。中国其实就是在美国的1985年。“美国权益型REITs复合年收益率为12%，比同期纳斯达克指数高，是非常有吸引力的投资品。”

REITs起源于美国，根据《1960年不动产投资信托法案》，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。截至2016年6月，共有33个国家和地区建立了REITs制度。

“中国房地产的下半场是更新和存量时代，大资管开始崛起，REITs开始崛起，开发商要么转型，要么慢慢被淘汰。上半场的操盘手是开发商，接下来，中国的铁狮门在哪、中国的黑石在哪？在存量时代，加速器是新资本和资产证券化，这是房地产上半场和下半场将会发生的非常重要的转折。”车阳说。