第一太平戴维斯：新年新常态？楼市将以政策为导向

“12月份，国内楼市延续了前两个月的放缓走势，几个去年房价明显上涨的重点城市表现尤为明显。年末，多数城市房价涨幅趋缓或小幅下跌。”简可，第一太平戴维斯中国区市场研究部主管

概述

12月份，全国70个大中城市中，46个城市的新建商品住宅销售价格录得环比上涨，较11月份的55个继续减少。4个城市的价格指数较上月基本持平，20个城市则环比下跌。

其中，住宅销售价格涨幅最大的四个城市依次为：三亚（1.2%）、重庆（1.1%）、扬州（0.9%）、和韶关（0.9%）。

而价格环比下跌最为明显的六个城市依次为：深圳（-0.4%）、南昌（-0.4%）、丹东（-0.4%）、福州（-0.4%）、武汉（-0.3%）和济南（-0.3%）。

12月份，70个大中城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨0.26%，为连续第20个月上涨，较今年11月份0.59%的环比涨幅继续放缓。平均销售价格较去年同期上涨10.81%，自最早指数基准时期（2010年12月）累计上涨12.74%。

一线城市市场表现

12月份，一线城市住宅销售价格涨停，这主要是由于年末调控收紧和现有政策的从严执行，使一线城市房价涨幅受到抑制。同时，12月各线城市均录得年内最小房价涨幅。

作为过去一线城市中房价表现一直相对滞后的城市，此次广州成为一线城市中唯一一个房价上涨的城市，环比涨幅为0.7%，然而2010年以来的累计涨幅依然相对落后。其他一线城市环比均小幅下跌，其中深圳已从去年9月份的峰值累计下跌1.2%。 

由于经济活力、拥有大量就业机会和持续的置业需求，一线城市的待售库存接近历史最低水平。但同时，持续上涨的房价和限购限贷从严已使短期市场增长势头得到抑制。

各等级城市市场表现

12月份，各等级城市房价涨幅均有放缓，其中二线城市放缓最为明显。仅一线城市房价未见涨幅，四线城市则录得0.42%的环比最大涨幅。

12月份，二线城市中表现最优的四个城市依次为：重庆（1.1%）、西安（0.7%）、沈阳（0.6%）和大连（0.1%）。

尽管本月多数城市房价增速再度放缓，仍有一些城市房价依然加速上涨，例如：沈阳（0.5个百分点）和杭州（0.4个百分点）。

区域市场表现

12月，所有地区房价指数均录得环比上涨，然而仅东北地区增速加快。华中地区下跌速度最快，涨幅环比加速下跌0.63个百分点至0.21%。

尽管东北地区楼市发展依然相对缓慢，但却是唯一一个房价加速上涨的地区，代表城市为：哈尔滨（0.8%，增速加快1.0个百分点）、沈阳（0.6%，增速加快0.5个百分点）、吉林（0.4%，增速加快0.5个百分点）和牡丹江（0.3%，增速加快0.5个百分点）。

展望

随着年末调控政策的相继收紧，楼市热度逐渐降温。由于多数开发商已经达到或超额完成全年业绩指标，其对调控政策和楼市节奏放缓的反应也相对有限。2016年，前20位知名开发商的全年销售金额占比全国近1/4，达到人民币2.98万亿元，同比增长52%。故而，面对当下楼市调整局面，开发商取而代之的是放眼来年、调整战略，迎接全新挑战，或根据预期适当调整来年销售目标。

近期楼市成交量和价格涨幅已开始放缓，预计2017年（尤其是上半年）楼市将以政策为导向。预计成交量将有一段时间维持相对低位（同比或下降二到三成），销售金额或见0-5%的小幅下跌。

尽管各地政府应当有能力通过供需侧调控当地楼市，但各地推出的楼市调控举措日益纷繁复杂，无论对于投资者、开发商还是买家而言，认识并参与国内房地产市场的难度正与日俱增。假以时日，应将各地调控试行举措（包括对土地市场管理和房价调控）进行归总回顾和分析，并择优向地方推广。此外，应从全国、省、市及区县等各层面对楼市及土地政策进行系统性记录汇总。房地产市场作为中国经济的重要支柱之一，亟需进一步提高楼市透明度。