冯焱东:房地产调控前提应是完善市场监测体系

房地产调控的前提是对市场动态信息有全面的掌握，这需要建立完善的房地产市场监测体系和预警体系。目前全国房地产统计体系主要包括投资、销售、价格、新开工、施工、竣工待售面积等指标，纳入在固定资产投资统计体系内，但对监测房地产市场来讲需要进一步完善。监测体系需要对市场供求动态进行实时全面跟踪和分析预测，为中央和地方决策部门提供及时准确的信息。监测体系全国应该有统一版本,同时地方可以根据当地特点再完善补充。

比如库存去化周期，这是判断供过于求还是供不应求的关键指标，但当前国家房地产统计体系指标里没有。这个指标需要进一步研究和明确，到底几个月可以初步判定为供求平衡、供应偏紧、供应明显不足或供应明显过剩？

笔者认为库存去化周期12个月左右相对正常，10个月就意味着供应整体偏紧，6个月以内意味着明显供不应求，3个月则是严重供不应求。如库存去化周期大于15个月，说明供应偏多；大于18个月，供过于求比较明显；大于20个月，供过于求就很严重了。10个月和15个月可以分别作为供不应求和供过于求的预警指标，6个月和18个月可以作为明显供不应求和明显供过于求的预警指标。

2015年下半年到2016年三季度前，少数城市库存去化周期仅6个月，甚至3个月，此时需要及时抑制过热需求、扩大供给。但个别城市对该指标并不敏感，在住宅按揭的首付成数、利率折扣、购房资格、二套三套按揭标准等方面没收紧，反而在刺激需求，导致房价大幅上涨。

当然，库存去化周期指标本身需要进一步完善，笔者建议用近半年、近1年和近3年三种不同的月平均销售套数或者面积作为分母，来分别测算去化周期。按这三个不同时间段的指标计算，只要有一个指标达到预警状态，地方政府就应该高度关注。

库存去化指标还应该按城市板块、业态细分，商业中写字楼、酒店式公寓、各类园区产业地产、养老地产等也需要细化分析。另外，库存指标应该是可售房源，而不是竣工后的可售房源，后者只反映了部分库存。

需要强调的是，监控体系必须体现供求的动态变化和未来走势，同时体现一定的预测性和前瞻性。相对而言，供应预测相对容易，需求预测难度大一些，但也不是无规律可循。只要对历史数据长期跟踪，对市场需求的各种特点实施监测，就可以对需求走势进行大体准确的预测。在供应和需求动态监测的前提下，库存去化周期的预测才成为可能。

如果没有这些指标的前瞻性预测分析，监测体系就会滞后和僵化，很难发挥决策参考作用。去年下半年和今年部分热点城市就出现了这种情况，对库存去化周期快速下降没有足够预判，调控措施出台过晚，最终导致房价快速上涨。

所以监控体系必须要动态，合理预测供给和需求，提前预估库存去化周期（并考虑多种可能性），提前预判，提前采取措施。调控如果不提前预判，或者预判出现大方向失误，调控注定会失败。

近些年房地产调控效果不理想与监测体系不够智能、没有前瞻性、调控措施没有提前量有很大关系。有人认为，房地产调控不能太频繁，这有一定道理，但如果市场变化很快，波动幅度很大，政府必须及时出手。

建立好监测体系需要有组织保障，必须专职机构负责，人员配备要充足到位，还需要邀请媒体、高校、研究院、业内人士、中介机构、房地产信息专业机构等各类专家做“外脑”，定期或不定期召开研讨会。供应、需求、价格、库存等指标及预测最好每月更新。只有这样监测体系才可能全面反映市场发展动态，为房地产调控提供智力支撑。

在预测库存消化周期将在未来几个月达到预警线，是会向预警线以上还是以下继续发展，以多快速度发展，都是地方政府需要重点分析预测的。为防止出现供不应求导致房价大幅上涨，调控的主要目标应该是形成供应略大于需求的势态，而不是供求平衡。因为供求平衡相对难操作，而且没有一定调控余地，一不注意供求平衡可能会转化为供不应求，出现被动局面。