邓聿文:以房地产税破除房价上涨和土地财政的魔咒

　　日前有消息说要取消房地产的预售制，尽管随之遭到住建部的否定，但这说明在楼市回暖的背景下，人们希望国家能够出台更严厉的调控措施。最近一两月的楼市回暖，使人们对前期楼市调控的效果表示担忧。要打消人们的顾虑，楼市调控的持续性是必须的，不过，笔者认为，采取取消预售制这样严厉的行政手段还未到时候。这主要是因为，目前的经济形势已经对房地产市场和地方政府造成了非常大的压力。假如取消预售制，基本等同于摧毁房地产市场，至少有一半多的房地产企业会立马倒闭，这无论对地方政府还是对整体经济而言，显然是不可承受之重。那么，什么举措既能缓解地方政府沉重的土地财政压力，又可有效降低房价，至少是打破房价的上涨预期，此外还不会使房企过分受伤，甚至可能会促进其发展呢?就目前来看，应该是尽快推出房地产税。以地方土地财政为例，根据报道，在国家持续的限购、限贷等政策打压下，杭州、北京、上海等过去的卖地收入大户，今年的土地出让收入大减。例如，杭州2009年的土地出让收入曾高达1200亿元，位居全国第一，但今年土地出让收入的预算目标剧降到430亿元。然而，即使这样，上半年入囊的钱也只有106亿元，不到历史高点时的1/10。

　　杭州土地收入和公共财政收入的双下降，虽然还未到公务员发不出工资的程度，但对城市基础设施建设乃至民生的影响已经凸现。这些年来，杭州市依赖土地收入，大量投资于地铁、高铁和高速公路等，然而现在，一些项目的进度明显受到牵制，以致杭州市不得不打报告要求省政府在对应的专项资金中拨款给予支持。

　　可以说，地方政府对土地的依赖，让中国的经济结构调整、产业转型等改革变得异常艰难。此种情形下，国家既要看到地方政府面临的财政困难，更要利用这种困难去倒逼地方政府在发展思路上转型，一个两全其美的解决办法，就是推出房地产税，它既可解地方政府的燃眉之急，同时使地方又不依赖房地产和土地。

　　虽然中国房地产行业涉及的税费，整体并不轻，但结构严重失衡，也即流通环节税费重，保有环节税费轻，从而从税收角度刺激了房地产市场的投机行为。很多人拥有几套、十几套甚至几十套房产来投资或投机，就是因为房子空置的成本很低，不怕砸在手上，尤其在社会预期房价上涨的情况下。所以必须开征房地产税，加重保有环节的征税。如此好处在于，一方面，能促进房地产市场的去库存化，消化存量，当大量的房子因为保有税费过重而纷纷上市交易后，那么市场的价格重心势必会整体下移，达成一个新的合理的价格均衡水平，从而既圆了很多人的住房梦，改善了民生，又会增加政府的房地产税收;另一方面，随着房价下降和销量增加，在带动相关产业发展的同时，由于人们用于住房的支出减少，过去被高房价压抑的其他消费需求被释放出来，又增加了其他商品的购买力，从而带动其他消费产业的发展，并带来政府公共财政收入的增加。

　　因此，这是一个良性循环的过程，它可能会带来政府卖地收入的减少(其实也不会少，虽然单价会降低，但由于房地产供需旺盛，加上企业用地规模扩大，总的土地出让收入不会少)，然而整个实体经济及房地产市场的繁荣会大大增加政府的税收，过去依赖土地出让收入的基础设施建设、公共项目投资及民生工程，现在则可转而依靠公共财政收入。目前，开征房地产税并不存在技术困难，关键在于国家是否有决心。因为拥有大量房产的人恰恰是对决策者能产生影响的利益群体。但在我看来，中国终究要走向这一步，只是可能代价会大一些。