陈国强：现在政府取消商品房预售制可能性几乎为零

    8月2日，一条关于“商品房预售制将取消”的传闻在网络疯传，尽管针对此传闻，住建部新闻处声明称是谣言，且本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。但受此传闻影响，昨日房地产股集体下降，截至收盘，地产板块大跌2.83%，房地产类公司股票下跌超过八成。

    其中苏宁环球跌停，首开[简介 最新动态]股份逼近跌停，万科[简介 最新动态]A、招商地产[简介 最新动态]、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆[最新消息 价格 户型 点评])、金地集团等四大地产指标股跌幅均超过6%，招商地产甚至一度跌停，地产公司股票遭机构如此无情抛售，严重拖累两市股指行情。

    然而，地产板块中丰华股份，中珠控股，亚太实业等股价逆流而上，成为众多绿中几点红，正和股份更是暴收于9.929%，成为当日榜眼。

    传闻何来？

    8月2日，“基金一研究员一小Thomas”发表一条微博称，“北京机构传来消息说，近期房价上涨，超出政府容忍线，地产预售权政策将被暂停？”其后又有其他网友在微博上写到，“宋国青昨天到广发基金路演时说房地产预售政策要取消”。

    宋国青是北京大学国家发展研究院教授，兼任高盛高华证券特别顾问，2012年3月起担任中国人民银行货币政策委员会委员。但昨日有媒体采访宋国青时，他否认了这一说法，“昨天一天都在家，哪也没去。不知道谁说的话安在我名下了。”

    其实，在宋国青之前，这一传闻还有其他来源。关于“取消商品房预售制”提法，最近一次源自7月份社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》。该报告建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建快销。

    土壤适合

    预售制将取消的传闻的传播，遇到了最好的“土壤”。

    7月31日召开的中央政治局会议，使得市场普遍认为下半年政府对待楼市的基调仍然是要坚决抑制房价反弹。此前国务院派出8个督查组摸底全国房地产市场，加之7月份全国楼市普遍量价齐涨的态势，也给后期市场走向以及调控是否加码带来更大的问号。在此背景下，“取消商品房预售制”的传闻，得以迅速流传，并导致了8月2日地产股板块集体下降。

    有媒体甚至形容，取消商品房预售制成为了开发商和政府之间没有硝烟的战争，一方是争取资金回流的斗士，一方是维护市场秩序和反对低效率竞争的旗手。但实际上，这一场战争的序幕远没有拉开。

    中国房地产学会副会长陈国强接受《国际金融报》采访时表示，按揭制度和预售制度是房地产市场制度中的两大基石。现在取消商品房预售制的可能性几乎为零。他分析说，取消商品房预售制，将意味着从根本上改变了房地产市场的游戏规则。中央政府在楼市宏观调控过程中，还有诸多手段可以利用，还远远没到要出此下策的地步。

    及早整改

    商品房预售制作为房地产发展中的一个重大举措，是快速回笼资金，提高资金使用率和运转率的有效手段。但是商品房预售制本质上也是一种风险投资，为了保证购房者的利益，国家对预售商品房的开发商资质进行了较为严格的审查。

    1994年出台的《城市房地产管理法》确立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。

    在全国房价高涨不下的背景下，虽然有小幅的跌宕，但总体上仍保持着较高水平。而商品房的交易价格更是随着开发的升温和房源的紧俏而水涨船高。实行商品房预售制，一定程度上也助长了这种升温的势头。有专家指出，商品房预售制混淆了房地产领域中投资和消费的界限，是将投资者的投资风险转嫁给消费者的一种行为，同时，政策的实施也降低了房地产业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的混乱局面。

    有业内人士对《国际金融报》记者表示，在房产预售制度背后，最大的受益者莫过于开发商，在未交付工程的情况下，从购房者的腰包中预支所有的款项，快速回笼了抵押资金，从签订合同的一刻起就意味着所有的风险都被转嫁给购房者。虽然我国对持有预售资格的开发者进行了严格审查，但是预售风险仍然存在。而随着预售制度在实施中的不规范操作，更大的隐患也日益被暴露出来，如交易的公平性，房屋的标准化水平，内部设置的完备性，销售方式的公开公平性，都使得购房者在房地产交易行为中成为弱势群体。这些都成为商品房预售制度遭人诟病的根源。