曲子：中国“珠穆朗玛峰房价”背后的土地经济秘密

　　现在的房价对于百姓而言，实在像是攀登珠穆朗玛峰。中国“珠峰”房价背后特殊的土地（制度）秘密，除了公开的还有你所不知道的。事实上，中国经济和社会发展的诸多问题均可以也需要追溯到土地上，土地一直是中国几千年来不能解决的老问题。

　　第一大公开的秘密：地方政府经营土地和土地财政。

　　首先，土地已成为地方政府经营的特殊商品，而且是唯一的经营者。不言而喻，政府不能也不应该是市场中的经营主体，但中国的地方政府却以发展城市、城市化等各种名义经营土地，“低价”强购、高价卖出（唯一的卖家），各种税费只多不少。

　　“取之于民、用之于民”，成为经营土地冠冕堂皇的理由。根据人民大学的一项调查显示，1999年以来，64.7%的失地农民得到一次性征地补偿，平均金额每亩18739元，而征地后卖地的平均价格为每亩778000元，是征地平均价格的40多倍。

　　“权力”进入市场且是唯一的经营主体，必然造成土地资源的错配和扭曲。这直接造成了两个恶果：其一，城市中大量土地闲置；其二，人为造成土地供应不足的假象，形成价格上涨。

　　其次，中国经济持续30多年高速增长，更多是靠“三农”的“贡献”：农民的低价劳动产品、农民工的低价劳动（没有城市人的社会保障）以及农民自己世世代代耕种并赖以生存的土地。

　　第二大公开的秘密：地方债务与土地金融。

　　首先，地方政府的融资平台与地方债问题。

　　地方政府经营土地不仅形成土地财政问题，还导致地方政府的融资平台出现风险。相关数据表明，东部城市建设资金构成中，土地出让收入约占30%，土地抵押融资约占60%；中西部城市建设资金中，土地出让收入约占20%，土地抵押融资约占70%。

　　地方政府债务早已被国内外普遍认为是中国经济的风险源头之一。早在2009年，审计署对18个省区城市负债情况进行审计显示，有13个省贷款超过财政总收入，有的高出两倍以上。用债务余额与当年可用财力之比衡量，有7个省、10个市和14个县级市超过100%，最高达364.77%。

　　今年，地方政府的到期银行债务被展期或贷新还旧。这表明，他们根本无法归还这些到期的银行贷款。因为，所有在建项目还存在巨大资金缺口，他们更需要银行继续贷款而不是还款。而所谓的展期，本质就是违约。

　　其次，土地金融成为多年来中国银行业创造货币的源头。

　　2011年末，我国的广义货币（M2）已经达到85万亿，与当年GDP之比超过了1.8倍。而合理的比例是1:1，超出部分视为货币超发。同样的数据，美国是0.6，欧洲是0.8。

　　学者和市场研究者普遍认为，中国超发货币是外汇占款造成的。笔者认为这种说法并不很严谨。因为，中国超发货币状况一直就存在，并非完全由外汇占款造成，况且央行的坚持对冲不能说没有作用。真正的货币超发源头是土地金融。

　　货币金融学研究显示，在货币创造机理方面，银行贷款创造货币的效率是最高的。在货币扩张上，外汇占款是外生的和被动的，银行信贷是内生的、主动的。

　　多年来，土地资本化、货币化，就一直就推动者央行不断超发货币。地方政府经营土地不仅造成土地财政目前的“危局”，还用“地根”撬动了银行的“银根”。

　　而银行信贷“争先恐后”和主动“投怀送抱”地给地方政府融资平台贷款，又不断创造出更多的派生存款。

　　地方政府经营土地-土地财政-土地金融-货币发行，就这样，完成了现代生产的流水作业线并不断循环。