秦虹：中央态度坚决 全国楼市反弹能否持续难以判定

    秦虹举了一个数字：今年上半年，全国房地产开发企业投资额与销售额，就是投出去的钱和收回来的钱这两者之比是131.3∶100，也就是投资额比销售额高出了30%。这和2008年开发企业资金链最紧张的时候基本上是持平的。 “也就是说，经过2009年下半年到2010年、2011年上半年两年的时间，开发企业都是投资额低于销售额，投的少，收回的多，从现在开始，投出去的钱大于收回的钱，这反映出开发企业资金压力目前仍然没有得到全面的缓解。”秦虹分析。

    不过，秦虹认为，在这样的情况下，未来开发企业更多的是寻找一些机会性投资。“如果我们地方政府有一些好的地块，投资价值比较大的地块，开发企业还是会积极投资的。但是，在短时间内指望全国土地购置面积从负增长19.9%很快地变为正增长，目前来看有很大的难度，但是机会性投资是大量存在的。”

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    解决房地产热要从市场之外找原因

    对于目前国家实行的房地产限购政策，秦虹认为这只是暂时的。要解决根本性问题，还要从房地产市场之外找原因。

    秦虹说，2008年2月份中国的M2(广义货币)余额是42.1万亿元，到了今年上半年，M2已经达到92.5万亿元，四年增发货币50万亿元，这么多货币，投到哪里去啊？“有什么可赚钱的行业吗？不解决根本性问题，投资选择房地产仍然是不可避免的。”

    秦虹认为，现在的房地产市场调控政策不能放松，因为影响房地产市场变化的所有外部因素没有得到解决，比如政府的土地财政、金融投资品种开放等问题都没有解决，资金对房地产投资的压力依然很大。

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    调控市道下，房企该如何发展

    目前国家对房地产市场的调控对投资和投机性需求不敢放也不能放，市场主要是以满足自住性需求为主。在这样的情况下，秦虹建议，开发企业要做好转型，开发新产品。

    一是要审时度势，积极地做好自己的调控和转型。过去楼市投资性需求占比大，开发商不太需要研究自己的产品类型，因为有很多人买。这些因投资性需求买房子的人也不在乎你房子的结构、功能、环境、服务水平等，因为他不住，他是为了卖，为了赚钱。而市场转变到以自住性需求为主的时候，购房者对房子的功能、质量、结构、服务、配套等会非常在意。“我认为今后的市场一定是属于那些专业化能力比较强、品牌美誉度好的企业，像过去有了钱就来搞房地产、什么也不懂的那些外行，今后就没有市场。”

    对于自住性需求的市场容量，秦虹认为，在未来20年，这方面需求还是非常强劲。“过去10年，北京、上海平均每年新增常住人口(就是居住超过半年以上)60万人，这部分人要解决住房问题的话，按3个人住一套房子，无论是租还是买，北京、上海需要每年新增新建住房20万套，这还不算拆迁。”秦虹说，从现实来看，北京、上海都还没有解决好新增人口的住房问题，在这两个城市蜗居的情况非常普遍。