叶檀：为什么市场不相信政府？国务院督查楼市有用吗？

    房地产调控要杜绝空谈理想主义，价格大幅下挫，将导致中国经济硬着陆；同时，必须坚持房地产调控，如果房地产价格出现报复性反弹，将成为未来数年中国货币泡沫崩溃的导火索。因此，保持房地产市场温和最重要。

    国务院决定派出督查组，这是近两个月来，中央对楼市调控第十次释放不动摇信号。关键问题是，为什么市场不相信，为什么一些人还在入市，为什么二季度房地产市场出现明显反弹？一句话，倒逼机制，几乎所有的房地产上市公司研究报告都提到，地方财政下行，房地产相关行业处于严冬期，有可能倒逼出相对宽松的房地产政策。

    承认因为历史原因中国经济过于依赖房地产市场没什么好丢脸的，这是事实。另一个必须正视的事实是，在现阶段，中国经济不可能很快摆脱房地产依赖症，而有个逐步松绑的过程。松绑的过程是个全面推进渐进式改革的过程，需要房地产从投资市场走向消费市场，需要建设保障型住房，鼓励刚性需求者入市，更需要以刚性预算约束住地方政府的基建热情。因为房地产市场金融链条的缩短，意味着中国货币泡沫趋冷，地方政府不可能以土地兑现的方式维持高速投资，除非等待未来债务危机全面爆发。

    此次督查组重点督查住房限购落实，检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。限购是目前防止房地产价格报复性反弹的核心举措，这一行政性举措是对中国以往发放的货币的最强大的做空手段，使拥有货币者不再肆虐于房地产市场。

    当然，限购政策是暂时的，与宏观经济一样，房地产市场需要的是结构性转型。建议督查者增加两个督查项目，将有助于全面了解当地的房地产市场以及金融杠杆的具体状况。

    第一项，当地房地产市场目前的购房者比例中，自住占比多少，当地房地产市场是由投资者主导，还是消费者主导？如果由投资者主导，我们可以判断，当地房地产市场再次泡沫化，将进入新一轮的报复性反弹过程；如果由消费者主导市场，当地的房地产市场价格回暖将是温和可控的，泡沫不会恶性化。

    以北京为例，统计数据显示，6月份北京二手房总成交14863套中，120平方米以上的二手房签约2338套，占比仅仅为15.7%。而刚需主要购买的中小套型 （100平方米以下）成交10973套，占比高达73.8%。说明自住仍占据主流，自住需求将带动投资需求，目前还在可控的范围之内。另据仲量联行的研究报告，今年二季度天津高端住宅市场供应量和需求量均现增长，新增供应套数和销售量已达到自2008年以来的单个季度最高纪录，可能说明部分投资者逢低吸纳。

    第二项，租金指标，前两年一线城市住宅物业与商业物业租金大幅上升，说明在房地产销售价格下降的同时，社会资金量仍然充裕，压力没有减退。如果租金价格下降，说明经济下行已经稀释了过于充裕的资金。