房企“贫富差距”正在加大 两类小房企拥有突围机会

中小房企处境艰难

“今年很多企业会退出这个行业，不仅是一些小企业，小企业倒不着急，如果只有一个项目完全不用着急。我认为一些中等规模的企业，甚至一些区域型大企业，他们可能也要退出。今天退出还有钱可赚，或者说还能保住胜利果实，如果现在不退，未来也许连胜利果实都保不住。”

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱的看法，基本反映了过去几年整个房地产行业的发展趋势。据他统计，2014年前10强房企所占的市场份额已经达到16.92%，20强达到22.78%，50强达到31.14%，100强达到37.75%。

丁祖昱预计，从2015年开始接下来的3年，这一数字还会继续上升，差不多上升到前10强达到25%左右，20强达到30%左右，50强达到40%左右，100强达到50%左右。

如此看来，未来房地产中小企业的处境将变得愈发艰难。“今天销售额50亿~80亿的企业压力最大，在银行的放贷名单中他们排不上号，开发贷拿不到，发债又发不了。便宜的资金拿不到，导致融资成本迅速提高，好的地拿不到，老本也快吃完了。这时他们要面临抉择，是继续咬住牙拼，还是退出这个行业。即使维持现状也很难。”丁祖昱说。

这是丁祖昱判断中小房企将大规模退出的依据。而对销售规模大的公司而言，局面同样不容乐观，很多房企虽然去年取得了不错的销售业绩，但回款却很糟糕，因为银行按揭贷款审批缓慢，加上限购等因素，房企在回款上遇到了不小的挑战。

另一方面，企业的成本却在不断上升。除了土地成本，融资成本、人工成本也在不断上涨。目前，一些技术熟练、专业能力强的建筑工人月薪已经达到6000~8000元。“今年的竞争仍然非常激烈，房企和竞争对手之间是你死我活的关系。”丁祖昱说，很多大公司的住宅业务中有非常高比例的项目是不赚钱的，真正赚钱的已经不多，这导致今年开发商格外注重成本，很多房企不再像过去那样“养闲人”，因此不少房企传出了裁员的风声。

转型或退出都不容易

一方面是竞争日趋激烈，另一方面是成本水涨船高，转型还是彻底退出房地产行业，成了很多房企面临的艰难选择。

然而，退出或转型并不容易。A股上市公司华丽家族（600503，SH）早在2010年就在另寻主业，并先后投资乙肝疫苗研发、金矿等诸多业务，但截至目前，这些业务还没有获得像房地产主业一样的收益。去年公司定向增发，也是以房地产项目开发投资的名义才成功募集了一部分资金。

即使在房地产行业内转型的企业，成功者也不多。比如，此前盛高置地曾提出“2+X”的发展战略，在住宅产品线之外，还开发城市综合体和旅游地产。但这一转型也没有获得成功，最后因为资金恶化被绿地集团收购，成为后者的附属公司。以物业销售为主的SOHO中国，在转型租赁持有之后，同样经历着规模增长放慢、业绩下降的阵痛。

丁祖昱说，房地产行业再困难，压力再大都是相对的，是相对3年前、5年前的房地产行业，但和其他行业相比，房地产行业还是不错的。这些因素使房企无法下决心彻底转型。

而一些转型成功的企业，则让行业看到了在房地产以外的领域掘金的机会，最典型的例子非绿地莫属。从2007年开始，绿地坚持走超高层战略，随后海外投资房地产，去年又进军地铁业务，发展大消费、金融等新业务。产业协同的力量，让绿地获得了其他房企无法比拟的竞争优势。

在这一背景下，在小范围内试错，成为很多开发商的共同选择。闫浩说，对大多数开发商来说，那些拿出来“试错”的项目都只占到总盘子极小的比重，即使失败影响也不大。

而这些创新尝试成为整个房地产行业“第二次爆发”的核心原动力。目前，闫浩正打算前往德国考察工业4.0发展情况，计划把考察结果引用到国内的房地产业务。

“中国房地产工业化连2.0、3.0都没有完成，但德国已经实现了4.0。中国房地产工业化还有很大的发展机会。”闫浩说。

旭辉今年也打算实施100%非毛坯房计划，全面发展房地产产品的成品化。而在去年，中南建设（000961，SZ）就已经在低调开展建筑机器人的研发和产品化。

困境中的房地产被倒逼出新活力，也许这才是行业第二次爆发的关键。未来富豪榜上的那些面孔，也将因为房地产行业的新一轮洗牌而发生变化，部分企业家成为榜单的新常客，部分则注定退出公众视线。

房企马太效应：业绩“贫富分化”加剧

日前，恒大地产发布2014年业绩预告，预计全年净利润同比增长25%~35%，按照公司去年实现126.1亿元净利润计算，这意味着恒大的净利润上限将达到170.24亿元。

在行业增速放缓与利润持续下滑的双重压力下，房企业绩分化加剧，“贫富分化”进一步加大。其中，大型房企尽管利润增速出现放缓迹象，但市场占有率不断提高；小型房企利润下滑明显，且成为亏损的重灾区，这显示出在市场调整周期，强者恒强的马太效应。

多位房企高管向记者表示，随着房地产行业集中度不断提升，未来3年内TOP50房企有望占据40%的市场份额，大量中小型房企将在市场上消失，只有部分具备独特产品路线，或者在二三线城市具备深耕能力的区域型房企存在发展空间。