郭亮：养老地产是养老生态池中的一个小环境

　　面对巨大的养老市场，各路资本纷纷盯准进入。

　　中国平安、中国人寿、泰康人寿、绿城、万科、保利、红杉、IDG……均已经成为各个养老主题地产项目的实际开发商。 

　　问题是，在这个巨大的产业链面前，并没有一条真正丰富、成熟、成功的路径。几乎都是“摸着石头过河”。

　　养老地产到底是卖地产还是卖服务？养老地产和纯粹的商业地产有何不同？在设计、营销等方面有无成熟的模式？

　　开发商从未停止过思索。

　　上游商业周刊对话朗诗地产养老事业部总经理郭亮，探索国内养老地产发展模式和路径。

　　养老地产的优劣势

　　上游商业周刊：据您所知，中国目前主要有哪些养老地产的产品？他们存在哪些优势和劣势？

　　郭亮：目前中国主要养老产品根据地域供给和需求的关系比较集中在北京和上海。他们的优势就是比较多地依赖于自身原有能力的积累，地产开发集中在拿到比较低价的养老土地；保险公司集中在通过保险资金的运作来获得养老地产的长期回报；综合型养老机构集中在不断输出自己的软性服务能力。这既是社会化分工带来的好处，但是也从一个侧面反映大家没有一个自己对养老产品核心能力的理解，并针对性地去打造这种核心能力。造成了地产要求快速回笼资金，与养老产业长线回报相矛盾；保险机构虽然追求长线回报，但是需要一定的资金占用规模，才能保证低成本，因此很多远郊的大块土地资源用来建设全龄化社区，忽视了城市居家养老的大批客群需求；综合型养老机构不断输出软能力，大部分都集中在需要生活协助的老人，对大部分健康老人，不知如何服务，导致介入的服务内容健康老人并不关注，产品打造也就不具有竞争力。

　　上游商业周刊：朗诗在开发养老地产过程中，遇到了哪些问题？你们如何解决的？

　　郭亮：我们2011春开始进行养老领域的探索，在探索中我们遇到的问题就是如何克服地产的优势思维，也可以说是路径依赖吧。我们起初在养老地产的发展思路上，仍然走的是土地投资、地产开发的思维。但是这种思维指导下的养老地产，最终给我们的老年人感受到的仍然是产品本身。同时由于地产高周转、高杠杆的运作意识，对于老年客群的研究定位不够准确，对于养老产品的差异化老年人认可度并不是很高。这触动了我们去反思我们的养老运作思维，让我们仔细去看待老年人的需求，养老地产是养老性产品和养老性服务的综合体，我们要用地产开发和养老服务的组合思维去看待养老地产，因此养老地产要从做地产向做服务转变。

　　养老地产路径探索

　　上游商业周刊：开发商做养老地产，相比政府出面的公益养老型项目，您认为什么样的产品能被公众所接受？

　　郭亮：两种养老模式的客群基础和运行机制是不一样的。公益养老是社会力量急需支持和支援的社会困难群体，为保证社会的公平性，这需要政府给予高度关注，通过政府力量来主导。而地产养老由于商业的属性，其客群基础是能够承担市场选择的老年人。

　　上游商业周刊：养老地产对开发企业在投资、建设、运营、管理方面的能力分别有哪些要求？

　　郭亮：这是个全体系的要求，投资方面对土地性质和机会的判断、对投资不同产品组合测算的能力；建设方面要对各老年客群需要有准确定位，从产品组合到产品设计、产品内非毛坯都能符合客群特点；运营要能够统一对整个养老客群定位需要的产品和服务实现的策划能力，并且独立地掌握服务能力管理这一部分；管理要求通过高效的组织安排，实现运营管理对客群策划的目标。

　　上游商业周刊：做养老地产项目，您认为是将它作为卖房地产产品好，还是卖养老服务好？

　　郭亮：养老地产的战略选择各个地产开发商不一样，因此在资源配置上也不尽相同。我们做地产一