余以为：2016年之前房价还将继续上涨

　　很多人说现在房价太高了，其实任何时候价格都是“合理”的。人们认为某种价格过高、过低，要么带有感情色彩，要么对供求关系存在盲区或者谬见。房价唱空派用得最多的三个理由：供大于求、租售比太低、房价收入比过高，三个理由都不成立。真正有意义的，或者说考验水平的不是评判现在的价格，而是判断价格涨跌趋势，我判断2016年之前会继续涨。

　　国家统计局的数据显示，我国城镇人均住房面积是32平方米/人，徐滇庆教授教授指出该数据来自对城镇有房人口的抽样调查。我国城镇总人口6亿多，有房的4亿多，还有2亿人无房，实际人均住房面积只有19平方米/人。徐教授由此得出的结论是城镇住房将长期供不应求，我倒不这么看。美国目前自有住房比例为66%，与中国城镇自有住房比例正好相当。美国的无房者相当多是不打算买房的，中国的无房者可能买房意愿相对较高，但只要他们不愿接受或不能承受目前的房价，就不是有效需求，所以不能说供不应求。

　　用租售比来挑选房子或许有参考价值，但是以租售比来论断房价高低则有所偏颇，它的影响远不如利率和通胀预期。试举例说明，假设国债利率是5%，加上2%的房屋折旧率 ，合起来房产资金成本为7%，只要房租加通胀率等于或高于7%，房子就有投资价值，否则就不值得投资。再假设普遍的租售比为3%，可倒推市民的通胀预期为4%左右。说是假设，跟真实世界是相当接近的，只是手头缺少准确数据。

　　通货膨胀是一个层层递进的过程，金融业反应最灵敏，大宗商品其次，反应比较迟钝的是工资，以及经营成本中工资占比较高的服务行业，因为工资议价周期比较长。房地产是类金融行业，房屋租赁则是服务行业，房价比租金对通胀水平更敏感，所以拿租售比去衡量房价犯了方向性错误，应该用租售比去衡量租金。租售比低的物业，租金上涨动力更足，适宜短租，相反，租售比低的物业适宜长租。同一城市同一时期，由于商铺租期较长，通常商铺租售比较住宅为低，就是这个道理。

　　房价收入比过高，此说很有感染力，但它忽视了灰色收入和地下经济的规模，低估了贫富差距的严重性。贫富差距本来不必在意，但是中国的富裕阶层大多不是从市场上赚来的，他们缺乏可以公开的赢利模式，只能把财富囤积在固定资产上。贫富分化可以解释物价指数平稳而房价猛涨，这对看似矛盾的现象。

　　通货膨胀鼓励借贷和去货币化。在通胀背景下，越早、越多持有房产的人，受害越轻，如果贷款购房，不仅足以抵抗CPI，还有得赚。房子越多赚得越多，于是商品房市场本身又拉大了贫富两极分化的差距。未来商品房购买主力，恐怕仍是有房户及其子女为主，无房阶级只能继续望房兴叹。

　　唯有等到通胀压力消失，房价才有可能掉头向下。通胀压力来自强制结汇制度，强制结汇制度导致国民出口效益为零，所有收益都以外汇储备的形式存放在国外。中国人不是永动机，谁都知道中国人会有累趴下的那一天，但是政府不会自动撤掉这套羊儿又跑又不吃草的机制。美国消费者也不舍得，为了购买中国的廉价商品，宁愿借助经济危机，调整美国国内的产业结构，专门生产中国不擅长的东西，比如农产品、科技和文化，接下来是能源。有中国政府和美国消费者的精诚合作，房价还得再涨一会儿。