赵晓：楼市反弹真的来了 而且这次是量价齐升！

    国家统计局7月18日公布的70个大中城市住宅销售价格数据表明，时隔8个月后，70个城市的新建商品住宅价格环比平均指数首次出现上涨。而且，从与5月份的环比数据来看，新房5月份上涨的城市有6个，而6月份有25个；二手房5月份上涨的城市有18个，而6月份蹿升为31个。

    另据《华夏时报》报道(2012年7月21日)，在北京，随着楼市回暖，一些之前以价换量的促销楼盘摇身一变成了涨价先锋，大部分热卖楼盘5-7月的三个月时间涨价幅度已经超过20%。然而，既使这样，涨价似乎并没有影响到这些项目的销售，售楼处里仍然热闹非凡。

    可以说，全国性的楼市反弹已成事实。“史上最严”房地产调控措施两年努力促成的房价合理回归短短三个月内即被“收复失地”。时隔两年，楼市再次反弹，个中缘由是什么呢？

    国家统计局高级统计师马晓明对此的解释是：一是利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强；二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，特别是市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹；三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。

    其实，第一个原因不无道理，但很牵强。货币金融政策对市场的影响无疑是很大的，利息在购房总成本中占的比重的确也是一个重要的影响，但仔细考虑，就会发现利率下调对当前购房成本的影响基本可以忽略不计。因为银行购房按揭利率是每年一调整，百分之零点几的利率下调对当年的还款影响总计不超过1000元，而未来的利率是高是低谁也不知道。第三个原因等于就是说房价上涨是开发商调价的结果，自己解释自己，毫无意义，而且第三个原因本来就是第二个原因的结果。因此，这三个方面的原因归集起来其实就只有一点，那就是这两年房地产调控博弈期间积累的大量刚性需求和改善性需求购房者在某种原因的作用下对房价走势的心理预期出现了改变，甚至是逆转，出于害怕再次踏空的想法而造成了恐慌性入市，消费需求的集中释放导致楼市反弹，这才是最最基本的原因。

    关键的是，我国GDP增速从2010年一季度高位(同比增长12.1%)开始一路下行，特别是今年二季度的“破八”已经超预期地加重了市场中的悲观情绪，甚至有人估计中国经济将有可能硬着路，反正就是对中国经济的未来不看好，这段时间股市的一再下挫就是这种情绪的集中体现。有意思的是，楼市反弹和房价上涨不奇怪，奇怪的是楼市反弹出现在了世界经济和国内经济都大喊“跌破相”的特殊当口，购房者的逆势选择和房价的反经济周期走向在世界上都是绝无仅有，也有违基本经济规律。那么，造成购房者心理预期逆转的根本原因又是什么？

    要回答这个问题，我们需要回顾一下中国房地产市场调控的基本历史。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，房地产市场宏观调控便由此开始。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产投资过快，其政策重点主要是提高房贷门槛和房地产投资成本，以打击供给环节和消费环节的炒作行为。2006年，中国经济开始出现过热，部分城市房地产价格上涨过快，中央出台了“国六条”。2007年，CPI突破5%，为控制通胀，当年除强化土地及金融政策外，还推出了房地产交易环节的税收政策(土地增值税)。2008年世界经济危机呼啸而来，房地产调控政策来了个180度大转弯，调控转眼变成了救市。随着2009年4万亿的推出，我国经济迅速复苏，房地产价格出现“报复性飞涨”，而且“稳物价、控通胀”又成了首要政策目标，房地产调控的“新国十条”和“国八条”出炉，限购、限价和限贷等严厉的行政调控手段相继推出。而房价走势方面，以北京五环附近的住宅房为例，每平米从2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1万5，到2010年的3万，到2011年底回落到2万6，直到今天又超过3万，可以说是一路狂奔。

    按理来说，房地产调控的根本目的是一要保增长二要保民生，毕竟我们一再强调住房不是投资品，而是民生消费品。但是，从上面的历史回顾中我们看到，房地产调控政策一路左右摇摆，而房价是越调越高。另外，在上面的历史中，明眼人都能看到，从2005年到现在，房地产调控政策更多的是在为经济增长保驾护航，控房价保民生顶多就是保增长下的附属品。简单的规律就是，CPI走高，房地产调控就严，房价上涨势头得到遏制，而经济一旦下行，房地产调控就放松，房价随之报复性反弹。经济过热时，我们担心楼市泡沫破裂，而一旦经济下滑，泡沫和民生就很快被抛到了脑后。