宋延庆：楼市出现上行拐点确定已触底 但并不会反弹

    近两个月来，接踵而至的降准降息就像几针兴奋剂，使低迷了两年的房地产市场重新活跃起来。先是红五月、红六月，进入7月份后许多城市又出现了彻夜排队的情形；先是刚需市场悄然启动，接着是豪宅市场，随后又快速传导到土地市场，于是“高价地”重现……

    当下的房市就像阴霾笼罩已久的天气，终于云开雾散、艳阳高照，可谓万物生机，当然也有蜀犬吠日。

    笔者既不是唱衰派，也不是唱新派，而是注重事实分析的理性派。说这点，惟希望大家不要标签化。数据显示，5、6月间，表明房地产市场运营情况的多数指标呈现出了“筑底昂头”迹象，比如商品房销售面积、销售额、土地成交价格等，就连房地产贷款也出现了环比正增。央行数据披露，截至二季度末，我国房地产贷款同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点。虽然只是0.2个百分点的微幅增长，但这却是房地产贷款季度环比增长在连续八个季度回落后的首次回升。另外，国家统计局最新披露的“房地产开发企业到位资金情况”显示，在连续数月增速走低后，房企资金到位增速于4月份触底，在5、6月份开始回升。从房市主要指标曲线图上可以明显看出，下行曲线大都出现了上行拐点。这意味着，房市基本可以确定已经触底了。

    房市触底显然与降准降息有关。其实，降准降息对房地产企业和购房者来说影响都不大。先说降准。测算表明，降准0.5%约释放4000亿元左右的流动性，其中流入到房地产市场上的不到1000亿元。这1000亿元对于资金缺口数万亿的房市来说，是起不到多大作用的。降息也是如此。了解房地产企业的人知道，利率是6%还是7%，甚至是10%，企业都不在乎，只要能贷下款就行。对购房者来说，高几个0.25%或低几个0.25%也不太影响买房行为。比降准降息影响大的是贷款额度！数据显示，个人按揭贷款二季度累计同比增速从一季度的-5.5%上升至0.8%，增幅达到6.3个百分点，增速回升非常明显。开发贷款增长更为明显，增速比上季度末高出8.8个百分点，呈现出强势回升态势。贷款额度才是推动楼市“筑底昂头”的主要力量。

    这一力量改变了什么？真正改变的是房企和购房者的预期。股市有预期，房市也有预期。预期这东西很有意思，当企业和消费者认为到了出手时候的时候，就意味着预期改变了。预期一旦改变，市场也就改变了。

    预期这东西有意思之处还在于，当事实未到或不充分时，预期也会改变，而当成为事实时反而不变了。比如当股民听说有重组题材时，通常会买入并推动股价上涨。当重组消息发布后，股价反而不涨了。现在的房市与此很相似。按说，限购政策没有动摇，豪宅市场不应该火，但为什么还是火了，主要就是预期变了：认为再不买，就可能涨价了。

    但我们也应清醒地看到，还有一些房市指标仍在下降区间，比如房地产开发投资、开发企业土地购置面积等，虽然环比降速也明显趋缓。因此可以说，虽然可以确定房市已经触底了，但说要反弹还为时尚早，不仅经济基本面不支持，而且高库存和巨量潜在供应更不支持。比反弹可能性更大的是，市场会反复筑底，直到经济基本面触底回升。

    笔者预计，下半年企业为了冲业绩，不排除有新一轮降价的可能性。即使不降价，如果企业贸然涨价，很有可能陷入滞销状态。建议房企还是要坚定不移地遵循八字方针：现金为王，加快跑量。