第三季度重庆优质写字楼市场空置率降至30.2% 创六年来新低

　　10月22日，全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)发布《2019年第三季度重庆房地产市场报告》。

　　报告显示，2019年上半年重庆地区生产总值同比增长6.2%;1-8月重庆规模以上工业增加值同比增长5.2%，增幅较去年同期显著上涨3.6个百分点。经济的回暖态势亦提振重庆房地产市场的信心，第三季度市场录得诸多指标的改善。优质写字楼市场净吸纳量环比回升，空置率降至近六年来新低;零售物业市场迎来地标项目重庆来福士的开业，迭代升级加速;枢纽升级及产业转型为重庆仓储租赁需求增长提供内生动力。

　　优质写字楼市场租金下跌 跌幅环比加大

　　重庆写字楼市场第三季度未录得新增供应，总存量仍为468万平方米。季内需求略有回升，净吸纳量录得6万平方米，环比增长3.3%。究其原因，一方面上半年部分谈判周期因经济不明确性延长而累积的办公需求于季内落地，另一方面季内个别甲级写字楼业主持续推出优惠措施刺激成交达成。这一优惠措施亦导致甲级写字楼性价比凸显，带动升级需求于季内得到有效释放，占比办公策略的近三成，较上半年增长8个百分点;甲级写字楼需求贡献率超七成，环比显著增长38.4%。然而，需求端较去年同期仍显疲软，同比下降8.8%。由此，重庆优质写字楼市场整体空置率环比下降1.3个百分点至30.2%，创近六年来新低。

　　按行业看，金融业、房地产及专业服务分列季内前三大需求来源。城镇化加速及重庆房地产市场较为稳定的发展持续吸引房企及交易服务、建筑设计类企业入驻，推动房地产贡献率攀升至17.2%;金融业紧追其后，贡献率为16.8%，其中保险行业扩张最为活跃，季内录得包括太平洋保险、大都会人寿等在内的多家保险公司的新租、扩租案例;专业服务业贡献率为16.1%，位居第三，季内录得四大会计师事务所中的三家在渝扩租或搬迁。同期，随着行业发展的迭代更新，消费需求逐步向“在线+”行业倾斜，推动该类企业成为需求新增长点，如在线教育、在线医疗等，季内猿辅导的新设办公即为一例。

　　分区域看，随着江北嘴核心CBD的成功塑造，继续主导去化，净吸纳量占比达65.3%;升级、新设办公需求随区域内业主的优惠措施加速释放、落地，大化杨、解放碑净吸纳量占比分别为28.1%、20.0%，其中解放碑净吸纳量环比显著增长53.4%。

　　租金方面，写字楼业主面临新一轮价格战的考验。然而与之前供需矛盾直接引发的价格战稍有不同，此轮价格战主要源于自去年起经济增速放缓所导致的需求内生动力不足，以及二级租赁市场房源促销给市场带来的弊端。因此，重庆优质写字楼市场平均租金环比下跌0.3%至79.4元每平方米每月，跌幅环比加大。

　　展望2019年第四季度，重庆优质写字楼市场将迎约8万平方米的新增供应，其中备受瞩目的重庆来福士的交付将为断供三年的解放碑注入新生力量。着眼需求端，重庆经济结构转型升级的成效将逐步投射到写字楼市场，支撑需求增长。而包括智博会、中新金融国际峰会等一系列峰会的举办，有望使重庆在国际舞台上的竞争力愈发凸显，吸引更多国内外头部企业及资本来渝发展布局。

　　世邦魏理仕顾问及交易服务|办公楼部董事邓艳萍表示：“随着重庆优质写字楼市场逐步迈入存量时代，以解放碑和江北嘴为核心、多个次级商务区并行发展的“2+N” 两核多级格局成型。着眼需求端，重庆传统工业向智能产业转型的进程将推动新旧行业共赢新生，继而衍生出办公需求为市场注入新动能。未来随着更多优质写字楼交付，租金或将继续承压的同时，供应端应增加租赁策略的灵活性，从而与需求端形成深入、长期的合作关系”。

　　渝中半岛提档升级进程加速 购物中心首层租金环比持平

　　第三季度，备受瞩目的重庆来福士开业为重庆零售物业市场带来23.5万平方米的新增供应。该项目是致力于打造“城市共同体”的来福士3.0产品，引进超450家品牌，其中包括众多新业态和品牌首店，如茱莉动物园西南首店、新加坡品牌TWG Tea西南首店，重庆首家“黑科技”失重餐厅以及苏宁极物西南首家旗舰店等。借此，渝中半岛提档升级的进程加速。统计层面，季内零售项目积极调整，继而推高需求活跃度，空置率环比下降0.1个百分点至9.8%，创近四年新低。相应地，全市购物中心首层平均租金环比持平，报385.9元每平方米每月。

　　着眼需求端，零售业态占比新增租赁需求的53.0%，其中运动品牌表现抢眼，并主要集中在解放碑商圈，市场录得Air Jordan、Fila、Asics的进驻。餐饮业态紧追其后，占比新增租赁需求的40.0%。随着本地消费者对外来餐饮接受度的提高，季内外来餐饮品牌继续扩张，市场录得姜虎东白丁、海底捞、集渔、铁匠pizza等开设店铺;同时，本土餐饮品牌也升级运营模式布局购物中心，如佩姐老火锅、九村烤脑花等;此外，更多茶饮品牌进驻重庆，市场录得楽楽茶、老虎堂及SEVENBUS首进重庆。体验业态方面，新颖品类主导去化，如室内动物园、真人CS等;而儿童教育类品牌继续演变，愈发注重科技运用及低龄儿童启蒙培训，编程、机器人等相关品牌新设多家店铺。

　　展望2019年第四季度，重庆零售物业市场还将迎来四个项目合计约36.8万平方米的新增供应。

　　世邦魏理仕顾问及交易服务|商业部董事江南表示：“目前重庆正发生着巨大的变化。其一，城市发展方向转变，积极塑造旅游城市的名片;其二，商业载体加速迭代，新商业空间涌现;其三，本土品牌被逐步唤醒，酝酿转型升级。因此，在城市、空间及品牌三者变革的背景之下，重庆零售物业市场即将迎来质变”。