一堆纯新盘都要做精装？难怪说要涨价了……

最近，小掌柜在盘点即将上市的项目时，惊讶的发现，想开盘的楼盘们，清一色的说要做精装了嘛！难怪市场上到处在传“要涨价”的风声。

回想南京2018年，不少初心做高端的项目无奈改成毛坯。看来2019年，是精装房出头的时候了。

多个项目喊话“做精装”

喊的最响亮的，是一票纯新盘们。江北3月份集中亮相一批纯新盘，其中核心区的风华国际已首开，推出的精装高层住宅，均价30400元/平左右。当天售罄，算是起了一个好头。

同在核心区的佳源五星广场|玖棠府预计本月公开，项目1500套房源，计划全部精装交付。

此外，江浦板块的纯新盘，雍宁福、雅居乐御宾府都计划近期首开，推出的都是精装产品。而率先入市的悦江府，推出的也是精装房源。

此外，江北也有项目计划“毛改精”。老山下的改善盘金隅紫京叠院去年推出的叠墅产品均为毛坯，今年计划上市洋房，户型面积110-170平，全部精装交付，设计大师梁景华操刀，定调很高。

（金隅紫京叠院洋房样板间）

除了江北，其他板块的精装房也在冒出来。仙林湖板块的融信世纪东方计划近期首开，现房交付，全做精装，现在业主就可以去实地看房了，不过需要提前预约。

城南西善桥纯新盘和峰南岸也已计划近期首开，面积段有93、115、135㎡，精装交付。

去年今日 截然不同的光景

相比于现在的“精装风生水起”，去年的这个时候，开发商们就头疼多了，一个劲的纠结是精装还是毛坯，最后发现，纠结个屁，想回本只能是毛坯。

而搞笑的是，2018年的毛坯房，不少都是前期正是土拍最盛、楼面价最高的项目。它们曾信誓旦旦的说“我们是豪宅，我们有高科技”。最后蔫蔫地卖毛坯，打脸啪啪的。

金辉白马云著是江北高价地，楼面地价为23235元/㎡，是金辉在2017年2月14日拿下的，共规划有6栋住宅楼，现房销售。

结果，房子都盖好了，整个江北还被限价在3万/㎡以内，而金辉白马云著23235元/㎡的楼面地价，即使是在毛坯产品，利润空间也是十分有限。

麒麟蓝光黑钻公馆，原本为京奥港未来墅，楼面地价22353元/㎡，首开毛坯价25000-26000元/㎡，被称为是南京第一个亏本地王。后来，因为资金链问题，京奥港未来墅变为蓝光黑钻公馆。

楼面地价为22353元/㎡，毛坯房价为26000元/㎡，从目前的情况来看，变身蓝光黑钻公馆之后，还是有些“尴尬”。

去年上半年，鼓楼滨江的中海桃源里3月首开，毛坯均价为38500元/㎡。但是，中海桃源里早期想要打造的是精装修产品，定位高端豪宅，最终因为限价，无奈砍了精装的费用，做成了毛坯。这样的例子不胜枚举。

空有做精装的心 却是卖毛坯的运？

毛坯改精装，精装改毛坯，原本就是开发商定价的一个灵活策略。市场好的时候，就有楼盘毛坯改精装以达到提高价格的目的；精装改毛坯，往往就是在市场不理想的时候，开发商通过这一途径“减压”。

有数据统计，“毛改精”可以让项目的整体均价普涨5000元/平米以上。而精装的水准，往往也是评定一个项目的定位、格调的重要指标。

在拿地价格过高、楼市销售价格被严格控制的大环境下，一批项目空有做豪宅的心，却熬不起时间成本、建安成本、通货成本，最终毛坯出售草草了事。或者就是死扛着，跟时间打赌，看谁能先熬到政策放松。耗不起的先下场了，耗得起的，眼看着可能就要赢了。

比如河西的葛洲坝南京中国府、金茂府这些地王。2016年拿的地，撑到了2019年，横跨整个调控周期。记得某王拿地没多久就喊着要卖7万/平，说不定就要一语成箴了。

（葛洲坝南京中国府）

业内人士认为，南京的“豪宅市场”要迎来春天了。南京某资深地产评论家坦言，在原先的严厉政策中，有个副作用，就是把原本可以让板块提档升级的高端项目，打成了非刚需非改善的尴尬境地，对于购房者而言，实际上并没有因为限价而讨到便宜，后期装修往往花费更大。

去年南京精装项目仅占33%

南京克而瑞数据显示，在2018年楼市高压政策下，南京（包括高淳溧水）成交的精装项目为124家，而毛坯项目有252家。也就是说，精装项目仅占全市成交项目中的33%。

2017年更惨，全年仅有99家项目卖精装，占比31%。

而2016年，南京明明是有105家精装项目，称霸整个南京市场，占比高达83%。

2017年8月2日，江苏省住建厅发布《江苏省“十三五”住宅产业现代化发展规划》，到2020年，江苏全省新建成品住房比例达到40%以上，其中设区市新建成品住房比例达到50%以上，装配式建筑和政府投资的新建公共租赁住房全部实现成品住房交付。也就是说，未来南京半数以上都要精装交付。

今年年初，南京发布了《关于进一步加强我市商品住宅全装修建设管理的通知》，以文件的形式规定了未来精装市场的规范，一定程度上是保护了购房者的利益。业内专家解读认为，这是为日后南京大力发展精装房市场做护航。精装必然是个大趋势。

如今，精装产品势头正盛，似乎要重新夺回市场C位，这或许也是市场调控在试探性放松的一个信号。可以预见的是，精装产品上市之后，不少板块的限价红线会有所松动。

但专家也提醒，通过“换装”提高身价，同样需接受市场考验，精装修历来是维权热点。在市场调整的阶段，是否能提供实实在在物有所值的产品更为重要，开发商不可不慎。此外物价部门此前也重申，对于依托精装修提价的行为将重点监督，开发企业是否能将毛坯改精装，将由职能部门根据有关规定来确定，审核也将更趋严格。