跌宕起伏中国房企十年之变：消失无痕与强势崛起同步

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。房掌柜将陆续推出《2008-2018：中国地产十年》系列专题文章，敬请关注!

从2008年到2018年，正所谓沧海桑田，十年转瞬即逝，物是人非事事休，欲语泪先流，什么都经不起时间的改变，十年周期，对中国房企的改变也是巨大的，有的房企退出历史舞台，有的房企依旧闪耀在舞台中央，也有的房企新星粉墨登场。

2008年至今，在全国楼市的更新迭代大戏中，房企见证了一片片荒芜到繁华崛起的飞跃，也是全国楼市剧变的亲身参与者。面对风云变幻的楼市，各大房企面临了前所未有的挑战，那么有哪些房企消失无痕又有哪些房企强势崛起?

地产十年：那些消失无痕的房企你是否还记得?

2008-2014年：房企破产潮越演越烈

2008年，中小房企的问题初露端倪，2010年，楼市限购大幕拉开后，市场才真正迎来了洗牌。很多房企就像泡沫一样无声无息的消散在空气中，这样的情况在2008-2014年的时间里尤为突出。

2014年前后，浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、湖北武汉、陕西神木等地，有多家中小房企因资金链断裂，陷入破产危机，旗下项目也多半烂尾。

在信贷收紧、销售冰封的新一轮楼市“寒冬”之中，融资渠道一再收紧和销售回款不力是中小房企率先“破产倒下”的主因。

2014年，最引人关注的是宁波兴润置业“崩盘”风波，兴润置业因经营不善和高利贷导致资金链断裂，导致高达35亿元的债务违约。距离兴润置业破产还不足一个月，有媒体报道称，浙江又有一家房企倒下，海宁市立德房地产开发有限公司已经破产，由于未能如期偿还多笔民间借款，多名债主已将其告上法庭。

2014年5月，连续多年登榜中国百强房企的深圳光耀地产被曝债台高筑、资金链告急，濒临破产，消息迅速在业界传播开来，光耀楼盘大面积停工、资不抵债，企业运营停滞、人员纷纷离职、项目纠纷不断。

2014年，武汉东西湖汉口印象和国际丽都开发商出现资金链危机，项目烂尾，在国际丽都出现开发商资金链危机之前，该片区的府上心斋桥也传出无法交房，业主投诉无门，同样位于东西湖片区的东顺擎天，也因资金链断裂无法交房，到现在也没有解决方案。

据不完全统计，仅北京、武汉、四川等三地，2014年有上千家房企从楼市“消失”。楼市分化仍然明显，中小城市房地产市场仍暗藏风险，大量中小开发商被淘汰出局。

2011年至今：房企两级分化并购潮来袭

2008年我国房地产开发企业达到8万家，是2000年的3.2倍，年均增加七千多家。与2008年前的资金大规模进入房地产行业相比，从2011年起有越来越多的房企从这个市场抽身，地产业的投资高赢利“光环”已然退去。

房企并购大多也是看中了被并购房企手中的土地或者房地产项目，通过并购，房地产企业能在较短时间内获得更多的资源，并加大其品牌优势，增强行业综合竞争力。不少被并购的房企将视线从房地产开发转移到矿产投资、文化产业等领域上。

2011年1至6月，万科斥资46亿元分别收购武汉、香港、广州等地的10家企业，其中交易金额最大的一宗收购是，广州万科以31亿元收购广州市番禺向信房地产有限公司全部股权。

2015年5月28日，恒大湖北公司以16.07亿元成功摘牌三江航天地产67.08%股权，除三江航天地产外，日前，恒大还宣布，将以55亿元收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份。

除此之外，万科收购印力集团，保利收购中航地产9个项目，泰禾收购北京东四环辉盛庭项目，诸如此类并购现象在地产行业屡见不鲜，随着政府调控政策频频落地，房地产行业增速放缓、门槛逐渐提升，房企间竞争日趋激烈，并购渐成房企融资扩张新出路。

今日之中国楼市，尽是房企大鳄之天下，这是市场经济发展的必然结局。

“时代已经过去了，你还在歌唱。”这是泰戈尔《吉檀迦利》里的吟唱。

我们谁都不是预言家，所以无法预知未来如何，只能综合诸多经验、能力、信息等，来做出判断。

就如吴晓波《大败局》中所写的那些一个又一个黯然倒下的中国企业和中国企业家，他们都曾在中国商界名噪一时，却最终在这条承载梦想却遍布荆棘的发展路上一去不复返。

地产十年：房地产行业强势崛起新星 光芒闪耀

2009—2014年：黄金时代房企高歌猛进

在中国楼市的发展中，品牌房企各占一方，相互厮杀，又相互支撑，在拼业绩、拼销量的基础上又共同撑起全国楼市繁荣发展的大局。

2008年金融危机后，房价趋势性上涨，政府调控政策密集出台，与市场的博弈更加频繁，中国房地产市场的城市格局也发生了较大变化，主要针对一线及热点二线城市政策的调控加速了全国房地产市场的调整，许多中小城市房地产市场得到快速发展。

2009-2012年间，楼市急转向上，许多房企得到迅猛发展，如龙湖、绿城，保利；2013-2014年间，高周转、高杠杆、高负债的发展模式成为行业主流，恒大、碧桂园、华夏幸福均为个中翘楚。

品牌房企，是每个城市的印记，更是一种楼市的航标，引领楼市！

如果论扩张迅猛的房企，龙湖算是一个，2009年龙湖上市，自此便开始了它的疯狂扩张，这体现在它的年销售额逐年攀升，到2012年龙湖年销售额已经跨越400亿，到2013年，龙湖已经跃居至百强第六。

过去十年，恒大无疑是国内房地产行业规模扩张最迅猛的房企。从2008年到2018年，恒大主要的财务指标都实现了惊人的150-220倍增长，除了房地产行业的业务，恒大还拓展了金融、健康、旅游、能源、制造等新产业，十年风云，城市因规划和建设而演变，恒大也与城市共同成长。

华夏幸福作为一家以房地产为主营业务的民营企业，十年前还名不见经传。利用“园区+地产”双轮驱动，华夏幸福通过产业新城进入待开发片区，同时完成片区土地整理、基础设施建设及招商引资工作。华夏幸福在近十年的房地产市场风声水起。

2015年至今：白银时代的分化发展

2015-2016年9月，“去库存”政策、国内信贷宽松等利好政策密集出台为房地产市场注入一股暖流，使得改善性需求大量释放，一二线城市的成交量和房价快速上涨并持续高位运行，土地市场也“一路飙升”。

2017年房地产市场即将到达新的历史高点，但随着围绕“房住不炒”定位的信贷紧缩、“四限”扩围等调控政策全面升级，房地产市场将逐步回归理性。

在此期间，房地产市场进入利润率下行、结构性需求饱和与分化加剧的白银时代，房企面临“逆水行舟不进则退，慢进也是退”的白热化竞争，房企们主动求变，与市场切合的更加密切，各个房企也找到了属于自己的定位。

其中，发展较为突出的要数碧桂园、恒大、融创、闽系房企，碧桂园实现了创新的管理机制，在扩张的道路上迅猛如虎；融创强势收并购，拿地猛实现多轮扩张，高周转使人不得不惊叹其速度；闽系房企一个个神秘又低调，但是出手快准狠，类似正荣、泰禾激进的拿地势头让人闻风丧胆。

2013年，碧桂园跻身千亿俱乐部，2016年，碧桂园销售额翻番突破3000亿，2017年，碧桂园销售额突破5000亿元，登顶全年销冠，百强跃升第三，完全诠释了“碧桂园速度”。

融创销售额一路高歌猛进，从2010年上市以来已扩容近25倍，2016年突破千亿，2017年销售额突破3000亿。融创率先开启了并购式扩张，继而凭借充足的货值、强势营销、高周转实现业绩爆发。

地产黄金十年，粤派房企名扬天下。六年前年销售不足百亿元的阳光城、泰禾、旭辉等房企，抓住了黄金时代的尾巴，迅速将销售额连续翻番，甚至更多。

时光荏苒，白驹过隙。走过十年峥嵘岁月的房企，有成功，有失败，可谓是“江山代有才人出，各领风骚数百年”，十年间中国房企的变迁、更迭分别代表了不同发展阶段的时代烙印，在中国房地产发展历史上留下了浓墨重彩。未来房企继续前行，或将为地产行业谱写新的篇章。