马光远：现在不买房 未来五年你可能都没有机会

结束了2016年狂飙突进的全民炒房，中国房地产市场进入最严调控周期。热点城市限价限购限贷趋严、土地供应紧缺、商改住限制加码……广范围、大力度、多手段的调控政策下，中国房地产交易量应声而落，房价渐趋理性。与此同时，新一轮的楼市分化迎来了新的周期，一二线城市在政策调控下开始降温，三四线城市则在投资需求的推动下人气高涨。新的政策、市场形势下，到底该不该买房？应该在哪儿买房？

9月10日，腾讯理财通大讲堂特意邀请了独立经济学家、中央电视台财经频道评论员马光远，为用户详细解析了中国楼市的未来走向。

房价从未便宜过，最严调控周期下房地产市场变天

自2016年第四季度开始，房地产政策逐步收紧，限购、限贷、限地，热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。进入2017年，楼市调控进一步收紧，高层频频警示房地产泡沫的风险。

从一线到全国贫困县，范围之广前所未有；限购限贷限离限卖，采取的手段之多前所未有；首套房贷有的提高至35%的历史高点，二套房贷有的提高至80%，力度之大前所未有。马光远表示，监管层的调控逻辑在改变，政策目标从抑制过快上涨变为抑制泡沫，短期意图非常明确，即房价不能涨。

房价不能涨，但未来五年出现全国性价格大幅回落的可能性也并不大。马光远认为，中国的经济和产业结构决定了房地产行业的支柱地位不会人为改变。

什么时候房价最便宜？回过头去看才便宜。马光远用后视镜理论来回应大家房价高的呼声。价格是一个历史概念，中国的房价从来没有便宜过。用后视镜来看房价，房地产投资的决策一下子就清晰了，长期看房地产行业仍然是中国最值得关注的行业之一。

楼市降温但不会崩盘，仍然是中国经济的晴雨表

未来房地产会怎么走？马光远给出了三个基本判断：第一，市场降温是确定的；第二，政府不会打压房地产；第三，房地产目前没有任何崩盘的迹象。

一方面，房地产和中国政府的关系是爱情关系，不是博弈关系;，马光远趣谈了他对中国房地产政策的反思。在严厉的调控政策影响下，房地产市场降温毫无疑问，无论是交易量还是价格都会出现调整。但房地产长期作为中国经济支柱的地位不会改变，政府不会也不愿意打压房地产，目前抑制房地产的所有举措都是为了防治风险。

另一方面，过去十年中国房地产的发展有六大周期支撑，如今经济高增长、货币高发行、国际资本高流入这三个拉动中国房价的力量虽然已经结束，但城镇化、中国经济对房地产的依赖、货币化和证券化这三大周期还在持续发热，整体上拉动中国房地产往上的力量仍然强劲。所以2017年中国房地产市场虽然经历着大变化，却不可能崩盘。

马光远认为，房地产是中国最大的灰犀牛是对房地产最大的误解。过去20年中国房地产平平安安，中国80%的财富都在房地产。从2015年下跌，到2016年反弹，再到2017年持续反弹，房地产运行走出真正V型的反弹行情。从中可以看出，房地产与中国经济的关系紧密，对经济的反映非常准确，是中国经济的晴雨表。2016年中国经济有6.7%的增长，仍然是全球经济增长最快的地方，所以中国的楼市运行也基本协调。

现在仍是买房好时机，中长期4+10核心城市值得投资

纵观2009年、2013年、2016年三波房价上涨周期，其背后都有一个相同的原因政策。马光远说，政策变化是房价变动最重要的因素。他建议，买房短期内一定要重视政策及周期变化，一旦政府开始救市，就是最好的买房时机。

当前整个房价向上的大格局没有改变，仍然是买房的好时机。同时，随着房地产政策出发点由;去库存;转变为;稳定房地产市场;，投资者则需注意对不良资产的规避和处置。

中长期来看，买房还要看城镇化程度和人口转折点是否出现。4+10核心城市：北上广深、厦门、杭州、南京、苏州、天津、三亚、成都、珠海、武汉、青岛，长期来看城镇化人口将进一步集中，依然值得投资。“中国房地产只要不出问题，不追高点，不跟趋势背离而行，这些核心城市的投资都不用太担心。马光远说道。

此外，雄安新区、粤港澳大湾区和长三角这三大城市群是未来中国经济发展、城镇化发展的重心。这些城市群核心城市的周边三四线城市也存在补涨的行情。

对于普通投资者，马光远给出的建议是：以北京为首的一线城市，需重点关注产业、生活配套、人口流动等层面；综合考虑物业情况、所在区域、购买目的、资产状况等的情况下，地铁、高铁接驳的枢纽物业或成为置业的热点板块；三线城市因经济发展、城市规模等客观因素限制，价格具有明显优势，虽然在投资方面略有欠缺，但可成为刚需置业首选。