杨国英：一二线城市楼市正在“降温” 但拐点并未到来

春节期间各地楼市普遍“降温”，一二线城市表现尤其低迷。包括上海、南京、苏州、杭州在内的多个一二线城市，春节期间楼市成交量均出现大幅下滑，多地成交量甚至仅为个位数。以上海为例，春节期间上海地区只有8个项目有交易记录，且所有项目都仅成交1套。而去年同期则有24个项目有交易。

除了春节假期的原因，今年春节楼市遇冷最重要的原因不外乎两个，其一，2016年重点城市的楼市涨幅之大史无前例，目前房价高企；其二，2016年下半年楼市调控的严厉程度史无前例，且目前仍在延续，购房门槛持续提高。在这种局面之下，投资性的购房者趋向谨慎，部分刚需购房者则望房兴叹或坐等楼市回调时机。

当下楼市处境的特殊性，尤其是严厉的调控措施，决定了行情的惨淡。仍以上海楼市为例，中原地产最新数据显示，1月27日~2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，这个数据比猴年春节期间减少71.1%，为2011年以来成交量最低水平。与之对应的是，2016年10月和11月，上海相继出台了“沪六条”和信贷监管措施，而自2017年1月6日起，针对商业办公等“类住宅”受到热捧、频频出现在各区域成交榜单的三甲之列的新现象，上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停了此类项目的网上签约。

地方的楼市调控措施之所以高压不减，与中央“防风险、促改革”的定调有关。2016年，楼市“地王”频出，按揭贷款占信贷发放总量的比例过高，以及楼价高企令实体经济成本过快上升，都凸显了楼市金融化有可能带来的风险。而防范楼市风险自去年下半年以来多次被中央强调，去年底召开的中央经济工作会议更是专门明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，为2017年楼市定下了基调。

不过，需要指出的是，就调控的效果而言，目前一二线城市楼市降温的局面不太可能持续较长时间，更不会成为楼市的中期拐点。须知，虽然楼市调控的意愿是好的，但调控并没有改变一二线城市楼市紧张的供需关系。就2017年的楼市而言，调控措施能否延续全年暂且不论，可以确定的是，目前北京、上海等城市都做出了未来建设用地只减不增的规划，在一二线城市土地供给普遍收缩以及刚性需求持续累计、难以有效释放的情况之下，全年房价温和上涨仍是大概率事件。

从供需的角度看，调控措施之所以能够令楼市持续降温，不仅是因为调控的措施足够严厉，还因为购房者的购房需求在2016年上半年相对宽松的政策下得到了较大程度的满足。长远来看，房地产要真正进入健康、稳定的发展轨道，仍需以优化城市空间布局（提高人口容量）等长效的市场机制彻底取代政策调控。