2016年上半年重庆楼市大事件盘点 政策推动稳价走量

受捧流逝，转眼之间2016年已过半，今年，在政府全面落实去库存政策下，重庆楼市去化明显，宏观环境宽松，楼市回暖信号强烈。然而，土地供应量相对有所减少，龙湖、金科、远洋、融创、恒大等品牌房企，征战北区热土。

在这上半年间，也相继发生了不少大事件，将会对重庆楼市的现在和将来有一定影响。从目前政府一路扶持，宏观环境宽松的情况来看，重庆楼市将会保持着稳价走量的态势。

1.楼市分化  去库存去化明显

楼市分化，是近几年各地楼市面临的普遍问题。重庆楼市也呈现出分化趋势，一，区域分化，相对于城郊结合地带，都市核心区高品质楼盘价格坚挺；如照母山、礼嘉、大竹林等区域楼盘价格水涨船高。而相对的巴南、李家沱、大学城等较偏远区域的楼盘却不太被人看好。二，开发企业也呈现分化，大品牌房企实力强大，发展迅猛；如金科、龙湖、恒大、鲁能、香港置地、融创等房企在重庆各区全面布局，凭借自己品牌和资金等优势，取得了不俗的表现。然而，本土的小型房企面临着整合转型和资金匮乏等严峻考验，实力进一步削弱。

从近期克尔瑞房价的数据看，2016年上半年卖得较好的住宅项目100强榜单中，龙湖、融创、恒大等品牌房企推出的项目占了很大的市场份额。目前，品牌企业发展壮大，其开发的项目也具有优势。

其次，由于近几年新政连续出台、政府一路扶持，今年重庆去库存的效果是十分明显的。根据铭腾房地产数据显示，2016年上半年去化库存约260万方，存销比回落至8.3，效果显著。并且，在此基础上，上半年依托政策，减缓了土地的供应。从目前的局势看，去库存还会是今年楼市口号的主唱。

2.营改增落地  促进商品房交易流通

今年3月24日营改增细则落地，5月1日营改增新政在全国范围全面推开实施。房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率会增加。同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。

其次，伴随着更多的企业和个人加入置业大军，“置业潮”或将出现。更多有能力的企业和个人会有意愿去投资房地产物业，优质住宅购买热潮爆发，投资房产的热情也会相应高涨。营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，而是按照增值部分来缴纳，二手房税负变化不会太大，但有利于房产的流通和交易。目前，二胎政策刺激着住房需求的增加，在去库存的背景下，新政同时也附加了一些“补丁”政策。

3.首套房贷利率4.48％，创历史新低

有关报告显示，6月纳入统计的重庆市16家银行平均利率折扣8.90，平均利率4.36%。首套房贷款政策方面，4家执行8.5折优惠利率，12家执行9折优惠利率。首套房首付比例主流为2成。二套房政策方面，大多数银行为上浮基准利率10%。二套房首付比例主流为3成。

值得一提的是，6月全国首套房平均利率最低的10大城市中，重庆名列其中，排在第十。全国提供首套房优惠利率最多的10大城市中，重庆也名列其中，排在第八。

4.发展一路向北，北区成房企征战热土

重庆发展一路向北，北区无疑是现在重庆楼市的首要热土，同时也是各房企的征战热土。北区组团照母山、礼嘉、大竹林等被赋予了高端居住地的定位。而随着人们对改善型产品需求的加大，未来，改善型产品将激发更大的市场潜力。

2016年5月17日，大竹林地块迎来龙湖、东原、碧桂园等12家房企争夺，最后龙湖以25.5亿元的总价拿下大竹林地块，楼面地价高达7614元/㎡，溢价63.4%。紧接着6月28日，金科继续北进，以楼面价7618元/平方米的单价拿下礼嘉一宗居住用地，刷新龙湖所创的记录。此外，在2015年，东原地产联手旭辉打造的江山樾项目；龙湖香港置地联手打造的新江与城项目；以及，金科独资打造的金科天元道项目，都是对北区区域价值的高度认可。目前，大竹林作为两江新区发展的战略留白地，这里已汇聚了东原、旭辉、龙湖、香港置地、金科等全国一线品牌开发商。

5.刚需高层缓慢下降，改善型物业抬头

从2016上半年重庆楼市的销售数据可以看出，目前刚需市场份额已经开始下滑，改善型需求有所提升。改善型高层主要集中在城市核心区域，如寰宇天下、奥园盘龙壹号、凤凰湾、万科金域学府等刚需高层项目都获得了不错的销售成绩。改善型洋房成为楼市销量新增长点，现已成为改善型需求的不二之选。

而且，北区品牌房企推出的改善型洋房项目都比较畅销，如香港置地约克郡、龙湖两江新宸、公园大道、恒大世纪城等；城市洋房现在也相当受想改善型的客户追捧，甚至有部分地产商为其推出了纯洋房社区项目。如华美翡丽山、国美江天御府等等。从别墅来说，现在别墅成为楼市的新关注点，经济型别墅产品占据别墅市场大多数份额，在未来或将出现顶级别墅的供应潮。

6.千万别墅成为楼市关注新焦点

10多年前重庆初次出现千万别墅，而今重庆每年成交上百套千万别墅，重庆高级别墅市场的扩大，见证了城市人居的变迁。其中，千万别墅，因其特定的消费群体，成为市场关注焦点。近两年来高级别墅市场异军突起，随着重庆的城市快速发展和影响力的提升，各行业新增富豪增多，对高级别墅的需求不断增加。在过去的两年里，千万别墅每年的成交套数都保持着100以上的高位。龙湖、融创等品牌房企则是争夺这一巨大市场蛋糕的主力选手。

别墅目标群体客户大多数已有一套或多套别墅。而根据目前别墅的换房规律可知，以前居住的别墅产品，并不能满足现在富豪群体的居住需求。业内人士分析认为，明后年重庆高级别墅市场或将迎来供应潮。而大竹林—礼嘉则将成为高级别墅的聚集区。目前该板块已经入市高级别墅的华侨城、龙湖两江新宸、融创玫瑰园等项目，未来这里将成为重庆高级别墅的热土。此外，由于大竹林—礼嘉片区景观资源绝佳、没有大量集中式商业规划、且由于容积的限制几乎全部是低密住宅形态物业，因此这里未来也将成为重庆较大的高端别墅群带。

7.万达文旅城落户重庆西永

6月14日重庆万达文旅城成功摘牌，正式落户沙坪坝区西永新城。据了解，项目将于今年10月前完成展示区建设并正式开工，最快将于2019年建成投用。这里将成为山城新标识，形成独立的商业中心，极大提升城市商业档次，加快推进西永区域打造中央商务区、发展现代服务业，对西永区域发展具有里程碑意义。万达文旅城的建设，不仅给周边的居民带来生活便利，也会渐渐消去对不西永新城建设不看好的观念，更为周边的楼盘带来涨价契机。根据房掌柜踩盘了解，自西永万达文旅城落地后，周边的项目金科天宸、同景优活城、首创光合成、龙湖拉特芳斯等房价都有所上涨。

据了解，万达是以底价拿下的西永4宗地的，该组地块集中在轻轨1号线微电园站附近。政府对该地块周边的交通配套已早有规划。有一条轻轨线将在该地块上建设轻轨站。根据2015年5月21日重庆市政府与万达集团签订战略合作框架协议显示，万达集团将投资上千亿元，在渝开展“1+N”合作项目，这其中的“1”正是指落户沙坪坝区建设的万达文化旅游城。该文旅城项目占地约4500亩，建设内容包括万达茂、文化特色大型秀场、酒店集群、酒吧文化一条街和室内外主题公园，同步配套建设旅游小镇、商业、居住楼宇等业态。

8.万科、华润、宝能股权之争

2016年上半年，地产界引发巨大争议的事件要属万科、宝能、华润的股权之争，三家集团原是资本市场里实力强大的合作者，如今却撕破脸，反目成仇，引发了市场和社会广泛关注。随着万科重大资产重组方案的公布，各方利益冲突再起，故事情节更是高潮迭起。王石作为万科的创始人之一，如今在他身上，增添了几分个人英雄主义的悲剧色彩，英雄暮年，落下话柄。个人认为，站在地产界如此高地位的王石，怎样退隐是很严肃和关键的问题，否则会陷入“晚节不保”的地步。但是，王石始终是万科的灵魂人物，没有王石就不会有万科的现在，万科企业文化和优质基因都是由王石发展开来的。

万宝之争爆发半年多以来，宝能的资金来源问题一直在超高的曝光率中经受各界人士的质问，近期重庆市市长黄奇帆、经济学家周其仁等在谈到万科股权之争问题时都指出了宝能系资金来源问题。然而，本人觉得万宝的股权之争不能绕开金融监管部门的监管，同时也说明了目前，国内金融监管部门的监管力度或监管制度还有待提高和完善。

9.启迪协信将在江北区打造旗舰科技城 

2016年5月19日，重庆江北区政府与启迪协信科技城投资集团签署了协信·重庆科技城项目合作协议，欲共同打造启迪协信西南旗舰科技城项目。启迪协信·重庆科技城项目位于江北区港城工业园内，建设运营面积共计150万平米，总投资额逾100亿元。该项目导入清华大学科研、实业、金融、孵化等创新服务资源，打造以科技创新为核心、以科技金融和创业孵化为支撑的科技服务体系，发展智能制造、移动互联、文创教育三大战略新兴产业方向。

科技新城的建设运营，该地区将成为重庆科技创新服务的重要基地，并且启迪协信西南旗舰科技城项目致力于成为重庆战略性互联互通的示范项目，助力重庆在“一带一路”战略中发挥更加重要引领作用。

10.华侨城欢乐谷在建中明年6月迎客 

重庆华侨城欢乐谷位于位于北部新区礼嘉组团，规划用地54公顷，有娱乐项目和贯穿四季的主题活动，同时该项目将打造初个“山地版”的“欢乐谷”，融入巴渝文化元素，体现山城特色。华侨城欢乐谷公园及玛雅水公园目前在建设中，预计2017年6月完工。

据了解，该欢乐谷是华侨城进入重庆初个作品。按照规划，项目建成后将集文化旅游、娱乐体验、生态休闲、主题商业、人文社区等多种业态于一体。重庆欢乐谷和玛雅水公园就在该综合项目规划中，总面积约800亩，将投入不少于20亿元用以公园建设打造，建成继深圳、北京、成都、上海、武汉、天津等第七座欢乐谷主题公园。

总的来说，2016年上半年，接连发生了影响重庆楼市的不少大事件。这些事件大多数对于楼市发展都有着积极影响，上半年，楼市的宏观环境相对比较宽松，楼市回暖信号强烈，去库存效果显著。年中以后，楼市开始进入一个调整缓冲期，各房企正在积蓄实力，努力奋战下半年。个人对重庆楼市还是持乐观态度，希望下半年重庆楼市能再接再厉。