蔡为民：房地产是“落水老妈” 国家会先救房地产

　　上半年，由于一系列利好因素，多地楼市呈现回暖迹象。有观点认为，如果房价反弹明显，不排除国家再次出台更严厉的楼市调控政策。

　　在上周由《每日经济新闻》主办的2012年中国价值地产年会上，住建部政策研究中心主任秦虹预计，下半年会有一到两次降息，货币政策相对温和，但不能对下半年政策盲目乐观。

　　而中国房地产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，尽管外部的宏观经济的波动可能会阶段性地给行业带来窗口式行情，但宏观调控的基本导向和诉求没有发生本质调整。

　　房地产是“落水老妈”

　　“老婆老妈同时掉下水，你会先救谁?”这一经典的问题，被复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民移植到房地产调控政策上。

　　8月24日，在中国价值地产年会上，蔡为民将房地产比作老妈，展开了房地产调控政策后市如何的话题。

　　二季度末，宏观经济增速下滑远超预期，市场各方人士也增加了对放松楼市调整政策的预期。

　　对此，秦虹表示，六、七月份房价的上涨与货币政策松动有直接关系，她预计下半年会有一到两次降息，货币政策相对温和，但不能对下半年政策盲目乐观。

　　陈啸天也认为，尽管外部的宏观经济的波动可能会阶段性地给行业带来窗口式行情，行业政策已经触底，但宏观调控基本导向和诉求并没有发生本质调整。

　　而蔡为民认为，2008年以来，中国调控房地产的目的在于防堵热钱进入楼市和优化产业结构。然而，由于地方政府过于依赖房地产行业，使得国家调控房地产的态度不是恨房地产，而是爱房地产。

　　据中国指数研究院统计数据显示，2010年全国土地出让金达2.7万亿元，同比增长70.4%。2011年全国130个城市土地出让收入下降为1.87万亿元，同比减少13%。

　　为此，蔡为民认为，在非常时期，国家会先救房地产。他表示，一线城市的泡沫并不严重，甚至经过这轮调整后会出现负泡沫，还有持续不断进入的购买力，而购买力的不可持续才是产生泡沫的关键问题。

　　商业地产风险被警告

　　然而，在持续不断的楼市调控政策之下，房地产行业的游戏规则和方向也发生了变化。秦虹认为，无论是民间投资还是企业投资，近年来都出现了明显的变化趋势。

　　一方面由于住宅受调控政策影响，投资获利空间减小，部分民间投资正向新型的证券化发展。资料显示，截至2011年12月31日，投向房地产领域余额为6882.31亿元，占资金信托总规模14.3%。

　　另一方面，随着房地产融资渠道被收紧，房地产开发对品牌和专业度的要求也越来越高，商业地产、产业地产开始逐渐兴起。

　　实际上，去年以来商业地产投资大幅增加，数据显示，2011年商业地产中商业用房投资7370亿元，办公投资2544亿元，分别增加了30.5%、40.7%。

　　秦虹认为，商业地产受国家产业机构的影响，由于城市产业结构调整，目前商业地产存在结构性的短缺。

　　而蔡为民则认为，中国年均商业地产需求1500万~2000万平方米，商业地产供应量存在过剩的风险。