距离2012年姣姣接房过去已有2年,可规划中的双碑大桥还没通,这让她很心烦。“当初因为这座桥通车后去江北只要15分钟,我才决定在大学城买房。可现在...”由于工期延误,姣姣每天6点起床6点半出门,走路加上坐地铁,每天来回花在路上的时间要4-5小时。“内环太堵了,上班都不敢开车。”
在大学城购房者中,与姣姣有着类似遭遇的大有人在。这块重庆市政府重点打造的“核心居住区”,近年来饱受外界诟病。与茶园新城一样,大学城是最被看好的新区。与茶园新城相反,开发11年,大学城却经历了从“香馍馍”到“鸡肋”的过程。
大学城获批时 前景光明
作为大学城总体规划方案的设计参与者,重庆市规划设计研究院总工程师、副院长彭瑶玲说起10年前大学城的选址,仍记忆犹新。彭瑶玲说,大学城选址,看中的正是中梁山和歌乐山这两条绿色山脉之间平缓的地带。“只有平原城市才有这般平坦的地块,适合东南西北方正的规划方式。”
重庆大学城位于沙坪坝区西部虎溪街道和陈家桥街道,与璧山区相邻。它也是重庆西部新城的中心区,距市中心约15公里,规划和建设面积达到33平方公里。在被定义为“西部地区高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心”之前,这片区域其实是重庆人心中的“野外”,地势平坦开阔,自然风貌明显,还保留部分原始的农耕生活。
老齐搬家前是大学城的农民,他从没想过会有人来大学城建房子、上班和生活。“我们旁边就是璧山,进城一趟不容易,远。”在这里,老齐日出而作日落而归,重复几十年。自2003年4月4日,经重庆市人民政府批准建设重庆大学城以来,这片位于沙坪坝区西部虎溪街道和陈家桥街道占地20平方公里的土地上,便陆续建设入驻了14所高校,增开了18条公交线路和地铁1号线车,西永科技产业园也随之形成。
同时,龙湖、协信、金科、富力、旭阳等大开发商的进入,都相继在大学城拿地建房。大学城规划的商业体量约为260万平方米,商业面积相当于3个观音桥商圈。在政府“两双”工程(双碑大桥、双碑隧道)动工后,更多两北地区的人愿意在“遥远”的大学城买房安家。一时间,大学城成为主城最热门的置业区域。
每当走在大学城宽阔的马路上,远眺地平线上正在修建的高楼时,老齐都有种做梦的感觉。“从没想过,住了几十年的地方,变化这么大。”
4个因素致大学城发展滞后
但随着时间的推移,大学城却陷入了比较尴尬的处境。
首先是交通不便。在大学城上班,居住在江北的唐老师就曾出现“堵在路上”2个半小时的遭遇。来过大学城的人都知道,在大学城有车没车都很惨。虽然可以走内环,但上下班时,没有2个小时是到不了北环的。尽管轻轨1号线通车后到沙坪坝很近,但从沙坪坝转车去其他主城区,仍然不方便。大学城很大很平,虽然大房企如富力、龙湖、金科等在此修了上千体量的房子,但大学城看上去还是很“空”。“大学城没有出租,如果家里没车,去最近的医院,可能要走1个小时。”
第二是购房群体面太窄。当初,大学城的规划是按照“三三制”进行的,就是三分之一是大学校园,三分之一是市政设施,三分之一是商业楼盘,所以大学城里面是没有规划建设任何一座工厂的。这就意味着,购买商品房的群体大部分来源于原当地住户、学校教职工、璧山、沙区和两北地区的购房者。璧山、沙区和两北居民肯定更愿意选择在当地买房,因为交通配套更完善。当然,大学城5、6千的房价更有吸引力,但交通配套上不去,购房者很难留下来。
第三是大学城商品房同质化严重,教师集资房泛滥。开发商并没有利用大学城平坦的地势,来打造产品的差异化,而是修建了相当大体量的差别不大的高层建筑。虽然也有别墅和洋房,终因为位置较为偏僻,入住率非常低,基本就是空置。而大学城每个学校都有集资房,教职工大部分住在主城,这些集资房就用来出租给学生和商家。据了解,集资房的价格在4000元/平方米左右,比商品房均价低了近2000元/平方米。从另一个角度说,大学城高校的引进,反而冲击了商品房的市场销售。
另外,大学城的商业配套也并不成熟。大学城规划的商业体量约为260万平方米,但时至今日,大学城只有熙街、龙湖U城、富力城底商和陈家桥比较热闹,其他商品房打造的商业街非常零散,比较冷清。这与开发商项目距离远,没有联合拉动人气有关。
作为重庆二环区域内最热的置业区域,走“郊区大盘”的模式并非不可取。但因为各种地理位置、交通环境、招商引资等因素的制约,面对的问题将更加突出。待2015年上半年双碑大桥通车,双碑到石马河车程缩短后,大学城或许会比现在要有起色。
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